Ny og viktig ekspropriasjonsdom fra Høyesterett

Artikkelforfatterne er advokat og partner Jarle W. Holstrøm og senioradvokat Jan Erik Johansen i Advokatfirmaet Haavind.

Høyesterett har avsagt en ny og viktig dom innenfor ekspropriasjonsretten. Dommen bidrar i stor grad til avklaring av et mye omdiskutert spørsmål, nemlig hvordan kapitaliseringsrenten skal fastsettes ved ekspropriasjon fra næringseiendom. Les dommen her: https://lovdata.no/dokument/HRSIV/avgjorelse/hr-2018-1715-a

Saken gjaldt utmåling av erstatning etter at den nye Follobanen krevde at deler av Skeidarbygget på Ski måtte rives. Hele bygget ble i tillegg beslaglagt i en anleggsperiode på ca. 3 år, slik at både utleier og samtlige leietakere led et tap.

Denne type tap erstattes gjerne etter såkalt «bruksverdi». Utmålingen tar utgangspunkt i den antatte løpende gevinsten som går tapt. Erstatningen skal utmåles til et engangsbeløp. Fremtidig løpende nettoinntekter må da justeres ned til en nåverdi, såkalt neddiskontering. Det benyttes da en kapitaliseringsrente. Denne renten skal i prinsippet sørge for at erstatningen tilsvarer den løpende pengestrømmen som ellers ville ha kommet. Grunneier er selv ansvarlig for å reinvestere engangsbeløpet og dermed opprettholde avkastning tilsvarende den som går tapt. Dette henger nært sammen med den tilpasningsplikten som grunneier har i ekspropriasjonssaker. Grunneier plikter i stor grad å bidra til å redusere eget tap.

Det har gjennom en rekke år ofte vært anvendt en «standardisert» rente ved beregning av erstatning som skal kompensere for et løpende tap. «Standardrenten» var tidligere 5 %, men ble satt ned til 4 % av Høyesterett i 2014, noe som innebar økte erstatningsnivåer i mange saker. Den standardiserte renten har sin bakgrunn i de alminnelige erstatningssakene, særlig personskadesakene, og reflekterer en antatt normalavkastning over lang tid, med minimal risiko. Den har også i stor grad vært benyttet ved ekspropriasjon av dyrket mark og skog.

Når det eksproprieres fra virksomheter som har en betydelig høyere avkastning enn dette – gjerne også en langt høyere risiko – gir det ofte lite mening å benytte en rente på 4 %. Tingretten hadde i Skeidar-saken benyttet en rentesats på 8 % for byggets eier, et investeringsselskap, særlig under henvisning til risikoforholdene i bransjen.

Tingretter og lagmannsretter har i stor grad benyttet den standardiserte renten også ved avståelser fra næringseiendom. Dette var tilfelle i lagmannsrettens overskjønn i Skeidar-saken, der renten ble satt til 4 %.

Høyesterett har i sin dom i saken, som ble avsagt 11. september i år, gjort det klart at det generelt må forventes et avkastningsnivå som tilsvarer de eiendommer eller virksomheter som avstås:

«For denne delen av erstatningen vil den alminnelige tilpasningsplikten som jeg har redegjort for, i utgangspunktet innebære at fastsettelse av kapitaliseringsrente skal gjøres på det grunnlag at selskapet har plikt til investere erstatningsbeløpet i sin øvrige virksomhet dersom dette gir høyest avkastning. I denne sammenheng må man likevel foreta en objektivisering, i og med at det avgjørende vil være den generelle avkastningen innenfor næringen»

Høyesterett gjør det også klart at renten må ta høyde for risikoen knyttet til den aktuelle virksomheten.

Dommen innebærer trolig i praksis at standardrenten mister mye av sin betydning fremover i ekspropriasjonssakene, utover saker som gjelder skog, dyrket mark og liknende. I stedet vil renten måtte vurderes mer konkret i den enkelte sak, basert på avkastningsmulighetene til den som avstår eiendom. Erstatningen vil måtte baseres på at aktører som driver eiendomsutvikling eller liknende, reinvesterer erstatningsbeløpet i sin øvrige virksomhet dersom dette gir en høyere avkastning. Det forventes med andre ord en reinvestering i den typen virksomhet selskapet driver. I mange tilfeller må det dermed anvendes en betydelig høyere rente enn 4 % ved ekspropriasjon. Høyesterett legger likevel til at renten ikke skal fastsettes lavere enn standardrenten.

Lagmannsrettens overskjønn ble opphevet, og selve erstatningsutmålingen kommer trolig opp på nytt.

For øvrig slo Høyesterett fast i en dom fra 2017 (HR-2017-333-A) at den standardiserte renten på 4 % heller ikke er riktig utgangspunkt ved beregning av salgsverdi. Ved fastsettelse av slik rente må det blant annet tas høyde for risikoen som knytter seg til den fremtidige utnyttelsen av eiendommen.