Leietakers tilbakeholdsrett

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I medhold av husleieloven § 2-15 kan en leietaker holde tilbake leie som følge av mangler og forsinkelse fra utleiers side. Tilbakehold utgjør et betydelig pressmiddel overfor utleier, og det hender at tilbakeholdsretten misbrukes. 

Tilbakeholdsretten innebærer at leietaker kan holde tilbake så mye av leien at det sikrer hans krav mot utleier. For eksempel dersom utleier ikke overholder sin vedlikeholdsplikt, kan leietaker holde tilbake leien helt eller delvis inntil vedlikeholdet faktisk er utført.

Det hender at leietakere med svekket betalingsevne eller -vilje påberoper seg angivelige mangler ved lokalene for å kunne utøve tilbakeholdsrett og dermed oppnå betalingsutsettelse og/eller leiereduksjon. For utleier er det svært viktig å sikre den løpende leiebetalingen, og da i sær når leietakers krav åpenbart er urettmessig. Ved stans i kontantstrømmen risikerer utleier ikke å kunne overholde sine løpende betalingsforpliktelser knytter til eiendommen. På denne bakgrunn bør utleier alltid gjøre unntak fra leietakers tilbakeholdsrett i næringsleieforhold.

Husleieloven § 2-15 om leietakers tilbakeholdsrett er fravikelig ved leie av lokaler. De fleste standard leiekontraktene som verserer i markedet, har derfor bestemmelser om at leietaker ikke kan utøve tilbakeholdsrett. Enten sies dette uttrykkelig, eller så er husleieloven § 2-15 inntatt i leiekontraktens “sekkebestemmelse”, det vil si oppramsingen av hvilke bestemmelser i husleieloven som ikke kommer til anvendelse på avtaleforholdet. Dersom leiekontrakten derimot ikke inneholder et slikt unntak, vil leietakers tilbakeholdsrett være i behold.

Når partene har avtalt at leietaker ikke har tilbakeholdsrett, vil leietaker være i mislighold dersom han allikevel utøver tilbakehold. Utleier kan i så tilfelle fremme de samme misligholdsbeføyelser som ved betalingsmislighold for øvrig. Særlig viktig for utleier er muligheten til å kreve tvangsfravikelse, dog forutsetter dette at leietaker har vedtatt en tvangsfravikelsesklausul. Alternative sanksjoner er oppsigelse (dersom leiekontrakten er oppsigelig), heving (dersom misligholdet er av en slik varighet, omfang, hyppighet mv. at det kan anses som vesentlig) eller å kalle på garantien/depositumet (dersom sikkerhet er stilt).

Det er verdt å merke seg at selv om partene har avtalt unntak fra leietakers tilbakeholdsrett, avskjærer ikke dette leietaker fra å fremme krav overfor utleier. Ved uenighet om kravet må leietaker imidlertid opprettholde sin løpende leiebetaling inntil enighet eller avgjørelse i saken foreligger.

——————

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Leif Petter Madsen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaet Næringseiendomsteam.

Trude Gran er fast advokat ved Wikborg Rein Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Siste tre Ukens Tips:

Tidsfrister ved byggesaksbehandling

Dom om fellskostnader

Utleiers tapsbegrensningsplilkt

Andre Ukens Tips i kategorien Leiekontrakter:

Fremleieavtaler

Tilbakelevering av leieobjektet

Når leier ikke betaler

Foto: Erik Burås/Studio B13