Lavere enn antatt

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Vital EiendomsFond vant i vår budkampen om det store bygget (se bildet). Selve transaksjonen fant sted 30. september. Salgssummen ble antatt å være 710 millioner kroner, og denne antatte salgssummen er gått igjen i en rekke oversikter fra næringsmeglere.

Nå viser det seg at Vital EiendomsFond ikke har betalt så mye for å kjøpe Sandslihaugen 30 fra Statoil Pensjon. Kjøpesummen er ifølge hjemmesidene til Vital 687 millioner kroner. Eiendomsfondet har kjøpt aksjene i selskapet Sandslihaugen 30 AS. Kjøpet er uansett den største eiendomstransaksjonen i Bergen så langt i år.

7,2 prosentFørsteårsyielden blir høy for bygget, som har en lang og sikker leiekontrakt med Statoil (31.12.2020). Årlige leieinntekter i 2010 var 48,5 millioner kroner, mens inntektene i år er 49,4 millioner kroner. Det indikerer en brutto yield på høye 7,2 prosent, mens tilsvarende krav for toppeiendommer i Oslo med lange og sikre kontrakter ligger rundt 5,5-5,6 prosent.

Netto avkastningskrav for slike eiendommer i hovedstaden er 5,2-5,25 prosent. Normalt vil en nettoyield i denne transaksjonen være ned mot 6,7 prosent hvis vi trekker fra estimerte eierkostnader på 6-7 prosent.

Men leieavtalen med Statoil er en barehouse-avtale, som gjenspeiles i lave leiekostnader og lavere eierkostnader for Vital. Statoil står gjennomgående for driften og vedlikeholdet av bygget, slik at  eierkostnadene faller. Forutsetter vi 3-4 prosent i kostnader for Vital, ligger førsteårs nettoyield mellom 6,9 og 7 prosent, gitt at det ikke er andre transaksjonsmessige korreksjoner.

Må oppgraderesNEnyheter har tidligere spurt markedsaktører hvorfor yielden er blitt såpass høy i en transaksjon med en så lang og attraktiv leieavtale, og et bygg med god beliggenhet. Lange kontrakter verdsettes av investorene i dagens marked. 

Svarene har vært at det tross alt er forskjeller på markedene i Bergen og Oslo, og at bygget vil være gammelt når leiekontrakten går ut i 2020 (oppført 1984-85). Det krever store oppgraderinger.

Sandslihaugen er riktig nok kontinuerlig vedlikeholdt og modernisert de senere årene, men i 2020 snakker vi om en helt annen situasjon. Dessuten skal det gjøres mye salgsarbeid hvis Vital må fylle opp bygget på nytt når leiekontrakten utgår. Deler av bygget kan bli stående ledig i en oppussingsperiode, som gir inntektstap.

EnbrukerrisikoEiendommen er nemlig på hele 43 000 kvadratmeter. Det er et enormt enbrukerbygg og medfører en stor enbrukerrisiko, som eksempelvis Norwegian Property vil unngå fremover, hvis Statoil skulle bestemme seg for å flytte. Vital mener imidlertid at bygget har flere anvendelsesmuligheter, og at det er utbyggingspotensial.

– Vital EiendomsFond ønsker å benytte sine investeringsmidler rettet mot de best lokaliserte kontor- og næringsobjektene. Sandslihaugen 30 vil utgjøre et meget attraktivt tilskudd til fondet. Eiendommen fremstår som attraktiv i markedet, og har i Statoil ASA en svært sikker og langsiktig leietaker. Eiendommen er samtidig fleksibel for å kunne benyttes til alternative forhold, som gir den et stort fremtidig potensial, sier adm. direktør Gro Boge i Vital Eiendom på hjemmesidene.

Økt utnyttelseHun peker på at Statoil har en leiekontrakt med varighet til 2020. Selskapet har signalisert at Sandsli er et langsiktig satsningsområde. En reguleringsplan gir muligheter for økt utnyttelse av tomten. Eiendommen har i tillegg god parkeringsdekning, og det er planlagt nytt bybanestopp i området. Det gir ifølge Vital økt attraktivitet.

– Leiemarkedet i Bergen er stabilt, og Sandsli er et meget attraktivt område med få ledige leieobjekter og en svært stabil leietakermasse. Som i det øvrige norske eiendomsmarkedet har etterspørselen i hovedsak vært rettet  mot eiendommer med lange leiekontrakter og solide leietakere, og Sandslihaugen 30 faller inn i denne kategorien, sier Boge på hjemmesidene.