Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Skatteplanlegging står sentralt ved eiendomstransaksjoner. Ved salg av et aksjeselskap slipper selger unna med 0,84 prosent i gevinstbeskatning, forutsatt at selger selv er et aksjeselskap, mot 28 prosent gevinstbeskatning ved salg av en ren eiendom. Ved salg av aksjeselskap med hjemmel til eiendommen, slipper kjøper å tinglyse ny hjemmel og unngår dermed dokumentavgiften. Kjøper kan derfor prise eiendommen litt høyere til fordel for selger. Overdragelse av en ren eiendom innebærer derimot en avgift på 2,5 prosent av verdien av tomt og bygninger.
– Den enkleste måten å unngå dokumentavgiften, er å kjøpe et aksjeselskap som besitter hjemmelen til eiendommen, eller man kan vurdere såkalt åpent skjøte (se lengre ned, red.anm.). Men åpent skjøte bør være forbeholdt de tilfellene man ser for seg et relativt raskt videresalg, og der hjemmelshaver har solid økonomi, sier partner Børge S. Nygårdshaug i advokatfirmaet Torkildsen, Tennøe til NæringsEiendom.
Definitivt viktig– Hvor viktig er dokumentavgiften ved kjøp av næringseiendommer?
– Dokumentavgiften spiller definitivt inn ved eiendomstransaksjoner og kan være avgjørende for at kjøper ønsker å kjøpe eierselskapet fremfor selve eiendommen. Avgiften inngår i beløpet som aktiviseres i balansen og dermed i bokført verdi, svarer Nygårdshaug.
Avgiften får altså konsekvenser for selve transaksjonssummen.
– Ja, kjøper priser gjerne eiendommen til et gitt beløp. Ved eiendomskjøp vil prisen reelt sett reduseres tilsvarende dokumentavgiften, ettersom kjøper vil vurdere prisen opp mot aksjekjøp, sier Børge S. Nygårdshaug. Det kan avtales at selger skal betale avgiften, men det forekommer ikke i praksis, ettersom kjøpesummen da i realiteten blir høyere.
Dokumentavgiften er også sentral ved arveoppgjør, som ved arv av en bygård.
– Forskudd på arv vil utløse dokumentavgift, men ikke i et ordinært oppgjør der arvelater er død, og arvingene arver sin ideelle andel av eiendommen. Går derimot hele eiendommen over til den ene arvingen, må han betale dokumentavgift av den verdi som overstiger hans ideelle andel, sier senioradvokat Christian O. Hartmann i Torkildsen, Tennøe.
For å unngå dokumentavgiften, velger noen eiendomsinvestorer å sitte med åpent skjøte. I stedet for å tinglyse selve skjøtet, tinglyses kjøpekontrakten og en sikringsobligasjon med urådighet. Kjøperen får overlevert skjøtet og en generalfullmakt signert av hjemmelshaver.
– Ved forskudd på arv og der man planlegger et videresalg, som ved arv av en bygård, bør man vurdere åpent skjøte. Her har man gode forutsetninger for å vurdere givers økonomi, sier Christian O. Hartmann.
Stor risikoÅpent skjøte er imidlertid risikabelt. En høyesterettsdom fra 2008 slår fast at alle tidligere eieres konkursbo og kreditorer har rett til eiendommen hvis det ikke er tinglyst skjøte. Det har fått konsekvenser for bruk av de såkalte hjemmelsselskapene. Flere eiendomsaktører har opprettet hjemmelsselskap, hvis eneste formål er å være hjemmelshaver til en eller flere eiendommer. Det eneste aktiva slike selskaper har, er grunnbokshjemmelen til en eiendom, mens eiendommen gjerne eies av et annet selskap.
– Hjemmelsselskap kan overdras sammen med eiendommen. Dette gir kjøper full kostpris på eiendommen i balansen og dermed fullt avskrivningsgrunnlag. Men nå anses ikke slike selskaper lenger å være en god struktur, fordi det vil vedhefte en risiko ved tidligere eiers konkurs. Dessuten får selger gevinstbeskatning, kommenterer Nygårdshaug.
Høyesterettsdommen fra 2008 stadfester at det er en betydelig risiko ved bruk av åpne skjøter, og dommen har også betydning for bruken av hjemmelsselskapene. Den gjelder uansett om nåværende eier har betalt kjøpesummen fullt ut. Eventuelle tinglyste panteretter vil imidlertid stå seg ved en konkurs. Høyesterettsdommen fra 2008 slår videre fast at kjøperen – eller nåværende eier om man vil – måtte tinglyse sitt erverv for å få rettsvern overfor selgerens kreditorer (se undersak). En enstemmig Høyesterett konkluderte med at boet hadde rett til å inndra eiendommen, uten hensyn til at kjøpesummen var dokumentert betalt.Økt forsiktighet– Vår oppfatning er at dommen vil føre til økt forsiktighet med bruk av ”åpne skjøter”. Ved konkurs hos en tidligere eier vil i verste fall eiendommen tilfalle konkursboet, selv om den er betalt fullt ut. Sørg for å kjøpe en ren eiendom og tinglyse ditt erverv hvis du ikke har forutsetninger for å vurdere hjemmelshaver og tidligere eiers økonomi. Det er ikke så lett å finne frem til alle tidligere eiere hvis det har vært flere salgsledd. Høyesterettsdommen viser at det ikke bare er viktig å passe på hjemmelshavers situasjon, men også alle mellomliggende salgsledd. Dette er det verdt å merke seg, sier Nygårdshaug.
I prinsippet er tidsansvaret over tidligere eiere ubegrenset. Hjemmel må være tinglyst for at man skal være trygg.
– Selskaper som sitter på en struktur med hjemmelsselskaper og er usikker på tidligere eieres økonomiske situasjon, kan rydde opp enten ved tinglysning eller ved å vurdere en fusjon, råder Nygårdshaug.
Markedspris– Er beregningsgrunnlaget for dokumentavgiften entydig?
– I utgangspunktet ja. Det er markedspris ved tinglysningstidspunktet som gjelder. Men ved forskutterte arveoppgjør der eiendommen ikke legges ut for åpent salg, og arvingene ikke skal selge før bo- og eiertid er oppfylt, ser vi at enkelte arvinger ønsker å oppnå lavest mulig eiendomsverdi for å redusere dokumentavgiften, og for den saks skyld arveavgiften, sier Christian O. Hartmann.
Dokumentavgiften skal innbetales raskt etter tinglysningen.
– Det er den som sender inn tinglysningen, som får fakturaen i posten, og det relativt raskt etter tinglysningen. Rekvirenten er solidarisk ansvarlig med kjøperen for at oppgitt avgiftsgrunnlag er korrekt, sier Børge S. Nygårdshaug.
Med andre ord har eksempelvis advokater ansvaret for å oppgi korrekte beløp i skjøtet hvis de sender inn på vegne av hjemmelsinnehaveren. Rettsvern oppstår når det tinglyste skjøtet er dagbokført. Fra dagbokføring tar det gjerne en uke før tinglysningen er godkjent i grunnboken.
(iStockphoto)
