Kontorhoteller og co-working utfordrer utleiejussen

Under Estates konferanse om fremtidens kontorlokaler som ble avviklet i Oslo før helgen, debatterte Thomas Due (Nordea), Thomas Weeden (Regus/Spaces) og Stig L. Bech (BA-HR) tilbudet av arealer for co-working i Oslo.

Debatten er svært aktuell ettersom man ser at slike arealer blir en stadig viktigere del av tilbudet internasjonalt. Det ble stilt spørsmål om Oslo kanskje henger litt etter.

Et viktig spørsmål hva gjelder rammeverket for denne type virksomhet i Norge som ofte kommer opp som tema, er forholdet til husleieloven. Dersom loven kommer til anvendelse vil det kreve presis kontraktsregulering, særlig hva gjelder de avvik fra loven som er nødvendige. Bech kommenterte i sin innledning nettopp spørsmålet om loven gjelder for denne type «tilgangsavtaler», og eventuelt hvordan man trekker opp grensesnittet mellom husleieavtaler og tilgangsavtaler.

Husleieloven gjelder for avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag, men med den utfordring at husleieloven i seg selv ikke er tilpasset co-working og andre lignende konsepter. Jussen løper som vanlig litt etter virkeligheten.

Les også: Coworking-aktørene sliter med å tjene penger (+)

Hva gjelder grensen mot «tilgangsavtaler» trakk Bech frem tre viktige temaer; eksklusivitetsomfang, varighet og omfanget av øvrige tilbud sammenholdt med arealtilgangen. Advokaten understreket at man har lite praksis rundt dette, men at det likevel bør være mulig å trekke noen linjer.

– Det kanskje viktigste temaet er eksklusivitet, sa Bech.

– Hvis kunden har tilgang til et eksklusivt areal, for eksempel et eget rom – kanskje også låsbart – er det et sterkt argument for at man er «innafor» i relasjon til husleieloven. Motsatt, hvis kunden ikke har noe eksklusivt areal, men må finne den kontorplass som til enhver tid er ledig, for eksempel i en åpen løsning – så er det et sterkt argument for at husleieloven ikke kommer til anvendelse.

– Man kan også tenke seg at kunden har rett til et eksklusivt areal – men at det samtidig foreligger en vid rett for leverandøren til å flytte kunden. Her kan man anta at en slik løsning ikke vil være eksklusiv nok og antagelig faller utenfor lovens virkeområde. I en dom fra Borgarting (18. desember 2001) – artig nok om hestebokser, peker retten på rett til omdisponering som et slikt element i vurderingen.

– Et annet tema er varighet. Også i denne sammenheng er bildet noe uklart, i og med at loven ikke opererer med konkrete tidsbegrensninger. Her kan man kanskje trekke veksler på lovens formål og hotellunntaket. Hvis brukstiden gjelder for en svært kort periode, vil man kunne anse forholdet som «utafor» loven, men igjen – her er konklusjonen svært usikker, fortsatte Bech.

Les også: Regus øker satsingen

– Et siste tema er omfanget av tjenestene som tilbys. Dersom bruken av eiendommen kun er et aksessorisk element i avtalen, vil det kunne trekke i retning av at avtaleforholdet faller utenfor husleielovens virkeområde.

Avslutningsvis pekte Bech på at slike uklarheter burde adresseres av lovgiver ved neste revisjon av husleieloven. Co-working og lignende løsninger er en god og naturlig del av et velassortert tilbud, sa Bech.