Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Newsec avholdt i forrige uke et større markedsseminar. Under presentasjonen gikk eiendomsrådgiveren igjennom en del større transaksjoner de seneste månedene. Oversikten viser at det gjennomgående er lang gjenværende tid av leiekontraktene i disse transaksjonene.
En stor transaksjon som har vært lite omtalt, er Oslo Pensjonsforsikrings kjøp av Haraldrudveien 20 på Bjerke (Veolia Miljø). Selger er Alf Ulven. Denne transaksjonen skjedde i mai i år, og Newsec mener å vite at prisen var 573 millioner kroner, yielden 6,2 prosent. Bygget er et nybygg, der gjenværende leietid er hele 20 år.
Newsec opererer med 5,1 prosent i yield for Oslo Areals salg av Pilestredet 35 i sommer. Eiendomsrådgiveren anslår salgssummen til 665 millioner kroner, yielden til 5,1 prosent. KLP Eiendom var lenge en aktuell kandidat til å kjøpe Pilestredet 35, men trakk seg under prosessen. Høgskolen i Oslo & Akershus skal leie lokalene i hele 16 år fremover.
Låst?Eiendomsspar kjøpte på forsommeren Tjuvholmen allé 1-5 av Aberdeen Asset Management for 875 millioner kroner. Newsec mener transaksjonen skjedde til lave 4,85 prosent. Christian Ringnes uttalte til NEnyheter i mai at yielden kan beregnes til alt fra 4,9 prosent til 5,4 prosent, avhengig av hvordan man ser på momskompensasjon, skatterabatt og driftskostnader.
Uansett, Ringnes begrunnet den lave yielden med blant annet underleie. Gjennomsnittlig kvadratmeterleie i dag er 2800 kroner, under markedsleie for et så attraktivt bygg. Men Newsec hevder at hele 60 prosent av leieinntektene er låst når leiekontraktene er gått ut om syv år.
– Det er vanskelig å få gjort noe med store deler av leieinntektene, sa John Harry Dahlberg Årstad i Newsec overfor de fremmøtte. Christian Ringnes har ikke besvart NEnyheters henvendelse for en kommentar til denne påstanden.
Stemte bra…Som en egen sak viser, kjøpte altså Steinsvik-familien i august 50 prosent av Henrik Ibsens gate 100, bedre kjent som Indekshuset. NEnyheter konfronterte i mars adm. direktør Erik Lund i Höegh Eiendom med ryktet om at 51 prosent av bygget var til salgs.
– Nei, vi har ikke noe konkret salg på gang, men jeg kan si vi har hatt et salg oppe til vurdering, så ja, et salg har vært vurdert, sa Lund for et halvt år siden. Ryktet var altså ikke så langt unna sannheten. Newsec oppgir salgsprisen for 50 prosent av aksjene til 650 millioner kroner, men anslagene er usikre. NEnyheter antydet i mars 1,4 milliarder i verdi for hele bygget.
Kjent, men hemmelig29 aksjonærer solgte i august Handelsbygningen, Henrik Ibsens gate 60, for 351 millioner kroner. NEnyheter vet hvem kjøperen her, men ettersom due diligence-prosessen pågår, holdes kjøper skjult i en måned til. Overtakelse av eiendommen er satt til 1. november.
Det var budkamp om eiendommen, og det er kommet kritiske røster til den endelige prisen, fordi det må investeres en god del i å oppgradere eiendommen for å kunne leie ut til akseptable priser. – Investor bør ha en litt langsiktig horisont for at dette skal bli et godt case, kommenterte Jon Harry Dahlberg Årstad transaksjonen.
Høyere
Vital kjøpte i mai Sandslihaugen 30 (bildet) i Bergen av Statoils pensjonskasse for 710 millioner kroner, ifølge Bergens Tidende. Newsec tror denne prisen er noe høyere. Gjenværende løpetid for leiekontraktene er 10 år.
Kjeldsberg Eiendom solgte i mai Portalen i Trondheim for 435 millioner kroner til Vital Eiendomsfond. Ifølge Newsec skjedde denne transaksjonen til 6,2 prosent i yield, som må regnes som “prime” i Trondheims-regionen. Gjenværende leietid er ni år, og det er sikre leietakere i bygget, som REMA 1000 og Deloitte.
Et syndikat i regi av DnB NOR kjøpte i juni Billingstadsletta 11 av Conceptor til en direkte yield på 6,3 prosent. Salgssummen var ifølge Newsec 208 millioner kroner. Igjen var gjenværende leietid svært lang, 13 år.
