– Ingen boble

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Næringsmegleren er ute med sin seneste store halvårlige markedsrapport, den forrige kom i slutten av februar. I denne rapporten peker DNB på at «alle» vil inn i næringseiendom, som gjør at man kan få assosiasjoner til forrige topp i markedet før finanskrisen.

Men DNB mener at markedet er betydelig sunnere nå, med høyere gap mellom direkteavkastningen og lånerentene (yieldgap) og en lavere lånegrad. En solid kjøper av de beste eiendommene kan ifølge DNB nå få et yieldgap på godt over 1,50 prosentenheter. I gjennomsnittstransaksjonen har yieldgapet i år vært på ca. 350 basispunkter, altså 3,5 prosentpoeng.

Mulig renteoppgangNæringsmegleren minner om at det er viktig ikke å glemme at det høye yieldgapet også reflekterer at investorene må ta høyde for at de langsiktige rente- og yieldnivåene vil kunne ligge høyere enn i dag.

Videre mener DNB Næringsmegling at markedet er langt sunnere nå enn før finanskrisen, ved at belåningsgraden er lavere. Dermed har man mer å gå på ved en markedsforverring. Det er også en høyere forskjell i direkteavkastningen mellom lavrisikoeiendommer og eiendommer med ordinær risiko enn før finanskrisen. Det bekrefter et marked som priser risiko mer korrekt og realistisk.

Yieldene er lave i lavrisikosegmentet, som følge av lave lånekostnader og etterspørselsoverskudd etter eiendom med trygge leieinntekter. Det er også blitt lavere yielddifferanse mellom de ulike beliggenhetene, eksempelvis Skøyen og sentrum versus prestisjeområdet Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen.

Mest i sentrumFor eiendommer med korte leiekontrakter utenfor sentrumsområdene har utviklingen derimot gått i motsatt retning. Yieldnedgangen er mindre her enn for eiendommer med korte kontrakter i sentrum.

Siden vinterrapporten har DNB justert våre forventninger til yieldutviklingen marginalt. Prognosene for de lange rentene er kraftig nedjustert, og kontorledigheten utvikler seg gunstigere enn tidligere lagt til grunn. Yieldbunnen – prime yield – er derfor nærmere 4,25 prosent enn 4,50 prosent.

Så langt i år har DNB registrert transaksjoner for 74 milliarder, som Newsec nylig kom frem til. DNB venter at volumene i år passerer 100 milliarder «med god margin». Slik det ser ut nå, vil DNB Næringsmegling i år formidle næringseiendom for godt over 10 milliarder. Det kan bety nærmere 100 millioner kroner i transaksjonshonorarer.

Strammere lånemarkedDNB tror på et velfungerende transaksjonsmarked, til tross for et strammere lånemarked. Mange transaksjoner vil fremdeles være basert på at kjøper overtar eksisterende lånefinansiering. Men forutsetningene er til stede for at det er interessant å investere i utviklingseiendommer, og kontantstrømeiendommer gir høy løpende avkastning med gode muligheter for å betale utbytte

Kontorledigheten har imidlertid krøpet oppover. I alle de fire største byene er denne ledigheten nå på minimum 9,0 prosent. Fremleie er et økende fenomen, og når det gjelder avkastning, tilsier makroprognosene reduserte avkastningsnivåer.

Mindre enn fryktetKontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum har imidlertid steget mindre enn det DNB ventet, så de har redusert ledighetsanslagene noe. Næringsmegleren spår at kontorledigheten i Oslo-regionen topper ut på 9,4 prosent i 2016 (tolvmåneders ledighetsperspektiv). Det er mest utfordrende i områdene vest for Oslo sentrum, der petroleumsnæringen utgjør et stort innslag.

Lav nybygging og et betydelig konverteringsvolum bidrar til en liten oppgang i ledigheten. DNB venter at markedsleienivåene når bunnen allerede i løpet av første halvår i 2016. Flere områder kan faktisk vente seg vekst fra slutten av neste år, men for områder med høy ledighet vil det ta lengre tid før leienivåene stiger.