– Ikke bærekraftig

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det mener adm. direktør Olav Line (bildet) i Norwegian Property. Line berørte temaet i gårsdagens kvartalspresentasjon av selskapet. Utgangspunktet var å se på gapet mellom de såkalte byttelånsrentene – swaprentene – i markedet og yielden, altså den løpende direkteavkastningen.

De femårige swaprentene er som regel basis for eiendomslånene. Disse rentene er for tiden helt nede i 1,3 prosent, og selv den tiårige swaprenten ligger under 1,8 prosent. Gapet opp mot direkteavkastningen for de beste kontoreiendommene – prime yield – er dermed 3-3,5 prosentpoeng, mot normalyielden over 4,5 prosentpoeng.

Rekordhøyt– Det er interessant å observere at yieldgapet aldri har vært så stort i selskapets historie. Eiendom gir en interessant avkastning i forhold til andre aktivaklasser, men det er et potensial for ytterligere yieldkompresjon. Et yieldgap på 4 prosentpoeng er ikke bærekraftig, så vi tror det vil skje noe videre med yielden, sa Line på gårsdagens presentasjon.

Nå skal det sies at det er ingen eiendomsaktører som får låne til så lave renter, men Norwegian Property la i oktober i fjor ut et femårig obligasjonslån til 98 rentepunkter over swaprentene. Det ga den gangen en lånekostnad på snaue 2,9 prosent.

I dag ville en tilsvarende prising ha gitt en lånerente før gebyrer og provisjoner på ca. 2,25 prosent. Dessuten har aktører som Entra og Olav Thon Eiendomsselskap nylig tatt opp 3-måneders sertifikatlån i markedet til bare 1,45 prosent. Malling & Co har derfor tatt ned prime yield til lave 4,5 prosent og også senket anslaget for normalyielden til 6,25 prosent.

Stabilt i OsloNår det gjelder leiemarkedet, er Olav Line bekymret for utviklingen i Stavanger, men markedet i Oslo-regionen ser ikke så verst ut, med unntak av strekningen fra Lysaker til Asker. Her finner vi mange av olje- og oljeservicebedriftene i regionen.

– Tilbudssiden er ikke så stor, det er relativt begrenset med nye eiendommer, kanskje bortsett fra vestkorridoren, som er det segmentet som påvirkes mest av en lavere oljepris. Vi kan se et fall i leieprisene fra Lysaker og vestover, ellers forventer vi et flatt leiemarked. Det er en stabil tilbudsside i Oslo, men ikke en sterk etterspørselsvekst, sa Line.

Han konstaterte at store leietakere nesten ikke har utløp av leiekontrakter de nærmeste årene, leiemarkedet domineres derfor av små og mellomstore bedrifter. I Oslo sliter Norwegian Property mest med å fylle opp Verkstedveien 1 på Skøyen, her er utleiegraden kun 45 prosent, 13 900 kvadratmeter står ledige.