Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Adm. direktør Erik Løfsnes i IT Fornebu Eiendom understreker likevel at de ikke har påbegynt noen formell salgsprosess av kjempebygget på over 65 000 kvadratmeter (se illustrasjon).
– Nei, vi har ikke tatt noen beslutning om å selge, bygget er ikke til salgs nå. Men vi har gitt et rådgivningsoppdrag til Akershus Eiendom og Jones Lang LaSalle. De er engasjert for å vurdere verdien av bygget og markedet generelt for salg av næringseiendom, sier Løfsnes til NEnyheter.
Det de to innleide rådgiverne skal vurdere, er verdien av 66 000 kvadratmeter med kontorarealer og 21 000 kvadratmeter med parkeringsarealer som hører til det etter hvert ferdige Statoil-hovedkontoret.
Ingen mål så langt– Har IT Fornebu Eiendom satt noe avkastningsmål eller prismål for eiendommen?– Nei, det er noe av det vi spør rådgiverne om, svarer Erik Løfsnes.
Statoil har inngått en 15-årig leieavtale for kontorarealene og parkeringshuset. Leien skal fullt ut justeres med økningen i konsumprisindeksen.– I tillegg er Statoil ett av de best ratede selskapene man kan inngå leiekontrakt med, fremhever Løfsnes.
Han er inspirert av den gode prisen Oslo S Utvikling nylig oppnådde, da de solgte DNB-komplekset i Bjørvika for hele 60 000 kroner per kvadratmeter til DNB Liv.
– Både vi og våre eiere ser på den verdien som ble oppnådd her, kommenterer Løfsnes.
Ikke CBDMen leienivået og tomtekostnadene i Bjørvika er høyere enn på Fornebu. Så vidt NEnyheter forstår ligger tomtebelastningen på Fornebu i størrelsesorden 8000-10 000 kroner kvadratmeteren. Erik Løfsnes vil ikke ut med hva Statoil skal betale i leie, men indikerer over 2000 kroner, DNB må ut med over 3000 kroner kvadratmeteren.
Toppnivåene på Fornebu er ikke så høye som eksempelvis på Lysaker. Ifølge høstrapporten til Union Norsk Næringsmegling ligger såkalt “prime rent” på Fornebu på 1900 kroner kvadratmeteren, mens toppnivåene på Lysaker er rundt 2200 kroner. Det er omtrent det PGS må ut med når de flytter til splitternye Lilleakerveien 4 og Mustad Eiendom.
Forutsetter vi gjennomsnittlig 2200 kroner kvadratmeteren i det splitternye Statoil-bygget, betyr det 145 millioner kroner i årlige leieinntekter fra kontorarealene. Eierkostnadene blir – litt avhengig av leiekontrakten – antakelig lave i et så stort og nytt bygg. I DNB-bygget ligger kostnadene på 3-tallet. Drøyt 4 prosent i årlige leiekostnader indikerer netto leieinntekter på snaue 139 millioner kroner.
5,5-5,7 prosent?NEnyheter har snakket med flere aktører i bransjen, som ikke tror direkteavkastningen – yielden – blir like lav som i Bjørvika (snaue 5,2 prosent i netto yield). Fornebu er ikke noe CBD-område. Men en netto yield på eksempelvis 5,6 prosent indikerer en salgssum av kontordelen til Statoil på i underkant av 2,5 milliarder kroner, gitt ovennevnte forutsetninger.
Skulle netto yield havne ned mot 5,4 prosent, tilsvarer det 2,65 milliarder kroner med 2200 kroner kvadratmeteren. Hvis leien mot formodning er oppe på 2400 kroner kvadratmeteren, priser det selve kontormassen til rundt 2,8 milliarder, gitt en netto yield på 5,5-5,6 prosent. I tillegg kommer verdien av parkeringsarealene på noen hundre millioner kroner.
DNB Liv måtte ut med 60 000 kroner kvadratmeteren, men ingen NEnyheter har snakket med tror på disse kvadratmeterverdiene. Da hadde Statoil-kontorene vært verdt nærmere 4 milliarder kroner. Selv med høye 3000 kroner kvadratmeteren i leieinntekter, tilsvarer det en nettoyield på svært lave 4,8 prosent.
UferdigNewsec og DTZ verdsatte for øvrig Statoil-bygget til 1,5 milliarder kroner i forbindelse med den planlagte børsnoteringen av IT Fornebu Eiendom, men det var da et uferdig bygg. Byggekostnadene til det nye hovedkontoret er på 1,3 milliarder kroner, om lag 19 000 kroner kvadratmeteren.
Med tomtekostnader opp mot 10 000 kroner kvadratmeteren og byggekostnader på snaue 20 000 kroner, gir det kostnader før andre direkte og indirekte kostnader på i underkant av 30 000 kroner. 40 000 kroner kvadratmeteren i salgsverdi verdsetter kontordelen til 2,64 milliarder kroner, altså drøyt 10 000 kroner i fortjeneste per kvadratmeter. En kvadratmeterverdi på 45 000 kroner gir nesten 3 milliarder i salgssum.
Statoil flytter 1. september i år inn i sitt nye hovedkontor.
