Høyere ledighet, lavere priser

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Torsdag morgen presenteres den seneste store markedsoppdateringen fra næringsmegleren, den forrige rapporten kom i midten av oktober i fjor. Da var ett av hovedtemaene at det var blitt leietakers marked i Oslo.

DNB skriver i denne rapporten at kontorledigheten i Stor-Oslo har flatet ut på 841 000 kvadratmeter, tilsvarende 8,9 prosent. DNB regner ledige lokaler inntil tolv måneder frem i tid. Svakere økonomiske tider, samt lave signeringsvolumer i 2014, skal isolert sett bidra til økt ledighet. Den økte ledigheten dempes imidlertid av tre årsaker.

Tatt utFor det første mener DNB at effekten av den store nybyggboomen i 2012 og 2013 nå er tatt ut. For det andre anslår næringsmegleren tilførselen av nye kontorlokaler i fjor til lave 75 000 kvadratmeter i Oslo-regionen. Den tredje årsaken er at DNB nå ser at flere utrangerte kontorbygg konverteres til bolig.  Arealetterspørselen vil derfor avta i takt med svakere økonomiske tider.

DNB venter likevel at en økning i nybygg i 2015 og 2016 gjør at kontorledigheten stiger langsomt for å toppe seg i 2016 på 9,6 prosent.

Når det gjelder leienivåene, er hovedtendensen en svak nedgang, og ikke et dramatisk fall. Til tross for et tilbudsoverskudd og høy ledighet, mener DNB at situasjonen på langt nær er så ille som etter IT-boblen. Leienivåene er heller ikke høye målt mot tilpasningskostnadene ved skifte av leietaker.

Mest ved reforhandlingerNivåene faller mest ved reforhandlinger, men også ved nysigneringer. Sentrum og prestisjeområdet er imidlertid fortsatt svært attraktivt, med en god etterspørsel fra mange ulike bransjer. Men vestaksen opplever lavere etterspørsel fra oljenæringen, som gir økt ledighet og priskorreksjoner.

Etter en jevn og stabil vekst i leieprisene frem til midten av 2014, er det ifølge DNB et skifte i markedet. Et høyt tilbud av kontorlokaler kombinert med økende økonomisk uro, bidrar til lavere leiepriser.

Som aktivaklasse er likevel næringseiendom blitt mer attraktiv. Lånekostnadene har siden høsten 2013 falt mye mer enn yieldene, direkteavkastningen. Kjøperne av kontantstrømseiendommer får dermed en høyere løpende avkastning enn tidligere.

Søker lavrisikoSvekkede avkastningsutsikter for blant annet obligasjoner og generelt svekkede lønnsomhetsutsikter for næringslivet, gjør at flere vil investere i næringseiendom med trygge leieinntekter. DNB venter at 2015 vil bli et godt år for salg av lavriskoeiendom. Eiendomsselskapene vil ta gevinst fra disse eiendommene og søke eiendom med høyere verdiutviklingspotensial.

DNB er ellers kommet frem til volumer for i fjor på til sammen 75,1 milliarder kroner. Det har vært flere store transaksjoner i starten av året, Norwegian Green Building Council, og det bekrefter at markedet fortsatt er hett. Ifølge DNB ligger det til rette for et mer aktivt salgsmarked enn i første del av 2014.