Havila-kjøp til 7,5 prosent

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Havila Ariel ASA opplyste i en børsmelding tirsdag at de har inngått avtale om kjøp av det såkalte Biohuset (bildet) i Holsetgata 22 på Hamar. Her holder bioteknologistudiet til Høgskolen i Hedmark til, samt bioteknologirelaterte virksomheter. Selger er UP Entra AS (eies 50 prosent av Entra Eiendom og 50 prosent av Utstillingsplassen Eiendom) og Hamar kommune.

Kjøpesummen for eiendommen er ifølge Havila Ariel 185 millioner kroner, årlige nåværende brutto leieinntekter er på 13,85 millioner kroner, mens bruttoareal er ca. 11 000 kvadratmeter. Det betyr at eiendommen er kjøpt til en brutto yield på 7,5 prosent og til en kvadratmeterpris på drøyt 16 800 kroner. Havila opplyser at eiendommen ble bygget ut med tre byggetrinn i perioden 2005 til 2010. Siste byggetrinn på eiendommen ferdigstilles nå sommeren 2010.

Entra Eiendom skriver i en pressemelding at budet er akseptert etter en strukturert salgsprosess med til sammen fire budgivere. I tillegg til leien er det avtalt at Høgskolen i Hedmark skal betale en årlig tilleggsleie i en periode på ti år som kompensasjon for tilleggsinvesteringer fra selgerne. Da kommer brutto leie opp i 14,4 millioner, brutto yield stiger til 7,8 prosent.

Ifølge Entra reflekterer kjøpesummen en eiendomsverdi på ca 190 millioner kroner. Eiendommen var pr. 31. mars verdivurdert til 160,1 millioner. Denne verdivurderingen tar imidlertid ikke høyde for gjenstående prosjektkostnader på 19,6 millioner kroner. Union Norsk Næringsmegling AS var for øvrig Entras rådgiver i prosessen.

Statlige leietakere står for ca 88 prosent av leieinntektene i Biohuset, der største leietaker er Høgskolen i Hedmark. Ca 75 prosent av leiekontraktene er langsiktige avtaler, den lengste med utløp 1. august 2025. Dette kjøpet underbygger dermed at investorer i dagens marked primært er på jakt etter lange leiekontrakter med solide leietakere.

”Investeringen er i tråd med selskapets investeringspolicy om å investere i lange og sikre kontantstrømmer med liten motpartsrisiko”, skriver Ariel. Den vektede gjenværende leieperioden er ca. 10,5 år.

Planlagt overtakelse er 1. september i år, gitt en tilfredsstillende due diligence-prosess.Etter at handelen er gjennomført, har Havila Ariel ASA en portefølje bestående av sekseiendommer med totalt leieareal på ca  88 500 kvadratmeter, samt to skipseiende selskaper. De samlede verdiene er på ca. 3,2 milliarder kroner.

Havila Ariel ble for alvor kjent i mediene da de kjøpte Grini Næringspark 13 på Østerås i Bærum i november i fjor av Entra Eiendom. Kjøpet skjedde til en brutto yield på 6,5 prosent, og eksperter antok da en netto yield på 6,1 prosent, som var oppsiktsvekkende lavt. Men Havila har ekstremt lave eierkostnader, litt over 2 prosent, slik at 6,4 prosent var nærmere sannheten.

Man kan derfor ikke regne inn normaliserte eierkostnader for Havila-transaksjonene. Det er grunn til å tro at netto yield for den seneste transaksjonen neppe er lavere enn 7,3 prosent, 7,6 prosent hvis man inkluderer tilleggsleien.

Foto: UP Entra AS