Gjeldstynget selskap selger

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

EDIT: Oppdatert med nye opplysninger nederst i artikkelen om selskapets situasjon.

Eiendommen det gjelder, er Pedersbakken 1 (bildet) og Bergelandsgaten 11, den såkalte Klostergården. Klostergården ligger i Stavanger sentrum rett ved Tinghuset og rett nordøst for Breiavatnet. Eiendommen på 4700 kvadratmeter er i dag leid ut til butikk, restaurant, kontor og 14 leiligheter.

Eieren av eiendommen er Klostergården AS, som er eid av Kark AS, som igjen er eid av Kåre Vierdal. Klostergården AS har hatt store underskudd de senere årene og tapte i 2010 19,4 millioner kroner før skatt, 10,2 millioner i 2011 og 3,9 millioner i 2012. Tallene for 2013 er ennå ikke kjent. Omsetningen i 2012 lå på beskjedne 5,15 millioner kroner.

UnderbalanseRevisor hadde i tilknytning til 2012-regnskapet bemerkning om at det var usikkerhet knyttet til fortsatt drift. Aksjekapitalen er tapt, den bokførte underbalansen utgjorde ved utgangen av 2012 hele 69 millioner kroner, gjelden 162 millioner, altså over 30 ganger omsetningen. Den bokførte verdien av fast eiendom for et drøyt år siden var 80 millioner kroner.

Klostergården består av flere eldre bygninger som er totalt renovert, samt nybygg som er bundet sammen med de eldre bygningene. Det meste av bygningsmassen er fra 2006-2008 og fremstår ifølge et prospekt som som tidsmessig og tilpasset den eldre bebyggelsen i sentrum.

Potensial: 6 mill.Brutto leieinntekter i år utgjør 4,86 millioner kroner. Eiendommen har i dag fem leietakere, der Myhregården Hotell er den største og betaler 2,19 millioner kroner i året. Leietakeren Restaurant Alanya betaler i dag en symbolsk leie på grunn av lav omsetning. I henhold til kontrakten skal det betales en leie på over 800 000 kroner i året, mot bare 300 000 kroner i dag. Teoretisk potensial her er altså over en halv million.

Et butikklokale i Pedersbakken står i dag tomt. Dette lokalet kan ferdigstilles ganske raskt og vil ifølge prospektet gi inntekter på ca. 250 000 kroner i året. I tillegg er det med investeringer mulig å oppnå parkeringsinntekter på noen hundre tusen, slik at teoretisk merpotensial anslås til om lag 1,2 millioner kroner i året. Det følger med 32 parkeringsplasser med eiendommen.

Over 70 mill.?Malling & Co i Stavanger har fått salgsoppdraget. Kristian Kleiberg hos Malling & Co opplyser til NEnyheter at de ikke har gått ut med noen prisantydning, men at de forventer å havne over 70 millioner kroner.

– Som det vil fremgå av prospektet, er det et klart potensial for å øke inntektene, og vi er i forhandlinger om utleie av det ledige butikklokalet, sier Kleiberg.

Ut fra potensialet på 6 millioner i brutto leieinntekter og anslagsvis 5,5 millioner i netto leieinntekter, vil en salgssum på drøyt 70 millioner kroner indikere en direkteavkastning i området 7,5 prosent. Men det krever altså investeringer.

Krister Kleiberg opplyser videre til NEnyheter at veien ut mellom Klostergården og Tinghuset for noen år siden raste ut i byggeperioden. Etter flere rettssaker sitter Klostergården igjen med det meste av regningen. Salget er ifølge Kleiberg ikke et tvangssalg, men et salg etter en enighet mellom selger og banken.