Den vanlige advarselen
Norges Bank advarer igjen mot urealistiske forventninger i markedet for næringseiendom.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det fremkommer av “Finansiell Stabilitet 2/11”, som ble lagt frem tirsdag. Signalene er mye av de samme som i forrige rapport i mai, da sentralbanken også advarte mot urealistiske forventninger til fremtidig rentenivå og priser på næringseiendom.
Norges Bank skriver i den seneste rapporten at ifølge markedsaktører har interessen for investering i næringseiendom økt, som har presset avkastningskravet ned, altså yielden. I tillegg har forventninger om økte leiepriser og reduserte finansieringskostnader bidratt til prisoppgangen.
Arealledigheten for kontorbygg i Osloregionen har vært nedadgående en periode, men sentralbanken advarer mot at ferdigstillelse av mange nye bygg i perioden 2012–2014 kan medføre at arealledigheten igjen øker. Det vil ifølge Norges Bank trolig bidra til å dempe veksten fremover i leie- og salgsprisene.
Og da kommer den “sedvanlige advarselen” om at dersom dagens prisnivå er basert på urealistiske forventninger, kan utviklingen være skjør. Et fall i leieinntektene vil svekke eiendomsforetakenes gjeldsbetjeningsevne, mens nedskrivninger av eiendomsverdier kan medføre brudd på klausuler i låneavtaler, såkalt loan to value-klausuler.
En eventuell priskorreksjon kan dermed føre til tap i banker med utlån til eiendomsforetak som er aktive i disse delene av markedet. Her kan det tillegges at lån til eiendom som regel utgjør den største eksponeringen for bankene i bedriftsmarkedet.
Bankene er i størst grad eksponert mot forretnings- og kontoreiendommer. Sentralbanken peker på at det i første halvår har vært en viss oppgang i leie- og salgspriser for kontorlokaler i de nest største byene. Prisene har imidlertid steget klart mest i Oslo.
Siden slutten av 2009 har reelle salgspriser for kontorlokaler av god standard sentralt i Oslo økt med nær 45 prosent. Til sammenlikning har reelle salgspriser for sentrale kontorbygg i Bergens-regionen bare økt med om lag 7 prosent i samme periode. Sentralbanken konstaterer at endringer i næringseiendomsprisene ofte kommer først i Oslo, og prisnivået er normalt høyere enn i andre deler av landet.
Ifølge Norges Bank utgjorde lån til næringseiendom ed utgangen av fjoråret 38,9 prosent av bankgjelden mot foretakssektoren, som er opp fra 36,8 prosent ett år i forveien. For sektoren bygg og anlegg har økningen i perioden vært fra 6,6 prosent til 7,3 prosent. Utviklingen i lønnsomhet og panteverdier i disse næringene har derfor stor betydning for bankene.
Eiendomsforetakene har ifølge en oversikt i rapporten klart å bedre driftsmarginen (driftsresultatet i prosent av omsetning) fra 81,4 prosent i 2009 til 93,3 prosent i 2010. Avkastningen på totalkapitalen til selskapene har derimot ligget stabilt rundt 4 prosent, mens egenkapitalandelen er økt fra 45,3 prosent til 47,7 prosent per 31. desember 2010.
