Befolkningsveksten bremser i Oslo

Denne uken kom SSBs befolkningsstatistikk for andre kvartal 2017. Denne synes å bekrefte de siste års utvikling med lavere befolkningsvekst i Oslo enn før. I andre kvartal 2017 steg folketallet i byen med 241 personer. Dette er vesentlig lavere vekst enn tidligere.

Vi har snakket med advokatene Mikkel Vislie og Stian Berger Røsland i advokatfirmaet Selmer, som arbeider mye med utviklingsprosjekter i og utenfor Oslo, om bakgrunnen for utviklingen og betydningen det kan få for eiendomsmarkedet i Osloregionen fremover.

Les også: Skyhøy igangsetting av boliger

Hva ligger bak endringene?– Folketallsveksten i Oslo var i 2016 på 1,3 %, den laveste veksten siden 2004. Hva er hovedårsakene til den endringen i befolkningsutviklingen vi nå ser i byen?

– Det har vært tre drivere for den sterke befolkningsveksten de siste 10 år, sier Stian Berger Røsland.

– Høye fødselstall, netto tilflytning og innvandring har gjort at folketallsveksten i Oslo har vært blant Europas høyeste. Nå ser vi at fødselstallene kan gå ned, utflyttingen fra byen er større enn tilflytningen og innvandringen faller, sier Røsland.

Hva som ligger bak disse endringene er sammensatt, mener advokatene.

– Innvandring, særlig fra Øst-Europa, har vært en sterk bidragsyter til befolkningsveksten i Oslo, sier Mikkel Vislie.

– At innvandringen nå faller, kan nok skyldes at den økonomiske situasjon i mange av de østeuropeiske landene er bedre nå enn den var for noen år siden. Svekket kronekurs bidrar også til at å arbeide i Norge med familie i hjemlandet er mindre attraktivt enn det var tidligere.

– Vi ser også at utflyttingen fra Oslo til omegnskommunene forsterker seg og er større enn tilflytningen. Det kommer fremdeles nye innbyggere til byen fra hele landet, men det er flere som flytter ut, påpeker Røsland.

– Prisnivået på boliger i Oslo er nok en medvirkende årsak til dette, og ikke minst barnefamiliene ser at de kan få større bolig og hage hvis de er villige til å flytte ut av byen.

Les også: Dette kan gi 120.000 flere boliger i Oslo

Åpner muligheter for kommunene rundt OsloVislie og Røsland mener utviklingen kan skape gode muligheter for omegnskommunene rundt Oslo.

– Når utflyttingen fra byen er såpass sterk som den er nå, åpner det muligheter for utviklere og kommuner i hele Osloregionen. Kommuner som nå er gode til å tilrettelegge for boligbygging, ikke minst for barnefamilier, og utviklere som griper muligheter kan ha et betydelig potensiale. Man kan forvente at prisutviklingen i omegnskommunene vil påvirkes positivt av tilflytningen fra Oslo, sier Vislie.

Det er imidlertid grunn til å understreke at folketallet i Oslo fremdeles skal opp, mener advokatene.

– I byrådets utkast til kommuneplan som har vært på høring, anslår kommunen folketallet i Oslo i 2040 til 900 000 innbyggere. Dette er lavere enn anslagene i gjeldende kommuneplan som ble vedtatt i 2015, men det er fortsatt vekst, sier Røsland.

– Kommunen legger i utkastet til kommuneplan mot 2040 til grunn at boligproduksjonen i byen skal ligge på opp mot 5 000 enheter i året. Byrådet sier de vil tilrettelegge for at det skal skje. Det er derfor grunn til å forvente høy aktivitet også i Oslo fremover, selv om befolkningsveksten bremser, mener Røsland.

Les også: Tror prisen på snittleiligheten skal ned med 1 million kroner

Vridning mot kontor?Gjennom flere år har prisutvikling på boliger i Oslo, gjort at mange utviklere har prioritert boligprosjekter fremfor kontor.

– Markedet forventer nå en leie- og prisvekst for kontorer i Oslo. Det i kombinasjon med lavere befolkningsvekst kan gjøre kontorprosjekter mer attraktive og at de prioriteres av bransjen. Selv om kommunen har høye forventinger til boligproduksjonen i byen, kan man ikke se bort fra at det med en nedgang i boligprisene, kan bygges opp tomtereserver og et overskudd på byggeklare boligtomter. Selv om det er langt dit akkurat nå, understreker Vislie.

Endret befolkningssammensetning i byenSelmeradvokatene har arbeidet mye med utkastet til revidert kommuneplan som har vært høring. I tillegg til nedskrevet befolkningsvekst, har de merket seg endringene i befolkningssammensetningen som kommunen nå ser frem mot 2040. De mener endringene som kommer kan åpne nye muligheter for eiendomsutviklere fremover.

Les også: – Vi står midt oppe i noe nå

– Oslo får en eldre befolkning frem mot 2040. Etter de nye anslagene skal aldersgruppen 50+ stige med 50 %, aldersgruppen 67-79 opp med 60 % og gruppen 80+ antas å stige med 104 %. Gruppen 30-66 vil bare stige med 31 %, forteller Vislie.

– Vi lever stadig lenger og når nå også andelen av byens befolkning i de øverste aldersgruppene vokser, skulle det gi muligheter for markedsaktører som vil bygge boliger tilpasset en voksende eldrebefolkning. Det er det knapt noen som gjør i dag, men hvis framskrivningene i kommuneplanen stemmer, blir dette kunne bli en vekstbransje, sier Røsland.