4 blank!

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det er i den seneste markedsrapporten at Union har tatt ned direkteavkastningskravet til de beste kontoreiendommene til 4 prosent, en reduksjon på 0,5 prosentpoeng så langt i 2015. Yieldnedgangen de seneste to årene er på hele 1,25 prosentpoeng. De andre næringsmeglerne opererer med en såkalt prime yield rundt 4,25 prosent.

Union anslår at yielden for normaleiendommer til 6,25 prosent. Næringsmegleren skriver i rapporten at et betydelig etterspørselsoverskudd og relativt få selgere i det øverste segmentet, ventes å føre til at flere nå vil kaste seg over sekundæreiendommene.

Hengt etterYieldutviklingen for normaleiendommer har nemlig hengt etter utviklingen i toppsegmentet, differansen har økt jevnt og trutt de siste årene. Union spår derfor at yielden for de nest beste eiendommene skal ned ytterligere 25 punkter i løpet av det neste året, altså til 6 prosent.

Det er særlig tre viktige drivere i transaksjonsmarkedet som ifølge Union har presset direkteavkastningen for de beste eiendommene til dagens lave nivåer. For det første er differansen mellom direkteavkastningen og samlet finansieringsrente på et svært høyt nivå. Denne renten har falt mer enn direkteavkastningen – yielden – slik at det såkalte yieldgapet har økt.

For det andre fremstår eiendom som en attraktiv investering sammenliknet med andre aktivaklasser. Store investorer som pensjonsfond og livselskap sliter med å nå avkastningsmålene, fordi avkastningen fra renteinvesteringene er svært lav. Den løpende eiendomsavkastningen i dag er historisk høy sammenliknet med den tilsvarende avkastningen til obligasjoner med lav risiko.

Attraktivt for utlendingerDen tredje faktoren er attraktiviteten til det norske eiendomsmarkedet for internasjonale investorer. Disse legger ifølge Union stor vekt attraktiv demografi, finansiell styrke og lav politisk risiko. I tillegg er det en «ekstremt lav» direkteavkastning i internasjonale storbyer.

Norge har ifølge Union gått fra å bli vurdert som et lukket, illikvid og marginalt marked til å bli interessant for verdens største eiendomsinvestorer. Mange av de internasjonale investeringene gjøres i fondsstrukturer med en definert levetid på åtte til ti år. Det bidrar til å øke likviditeten i det norske eiendomsmarkedet, også på lengre sikt.

Den store utenlandske etterspørselen innebærer også en risiko dersom kapitalflyten skulle reverseres. Men når oljeprisfallet tilsynelatende ikke demper interessen, har Union vanskelig for å se at utlendingene i de kommende årene skal snu ryggen til Norge.

Ingen snarlig oppgangUnion mener likevel at yieldbunnen er nådd for de aller beste eiendommene, men tror ikke på noen snarlig yieldoppgang. Prime yield spås å holde seg på dagens nivå på 4 prosent i minst to år.

Næringsmegleren har for øvrig så langt i år registrert 126 transaksjoner på til sammen 69 milliarder kroner, et nivå mellom Akershus Eiendom (63 milliarder) og DNB Næringsmegling/NAI FirstPartners (74-75 milliarder). Til tross for et tregt leiemarked, er det fortsatt stor fart i transaksjonsmarkedet.