2330 kroner i CBD-området
Gjennomsnittsleien til Norwegian Property i CBD-området var ikke mer enn 2331 kroner ved utgangen av 2009.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det viser en oversikt i den seneste kvartalsrapporten (se tabell under). Dette er en indikasjon på at gjennomsnittsleien i Oslos dyreste kontorområde (Vika/Aker Brygge og etter hvert også Tjuvholmen) kanskje ikke er så høy som man av og til vil ha det til.
Norwegian Property (NPRO) har selv gjort et poeng av en rekke ganger at de har inngått leiekontrakter på over 3000 kroner kvadratmeteren i området, men dette er altså godt over eget snitt. Faktum er at NPRO sitter med mye ”prime” av kontoreiendommer, men leienivået ligger altså godt under de 3000 kronene som nå anslås som typisk ”prime rent” i prestisjesegmentet.
Norwegian Property – 31.12.09
OmrådeVerdi per Bto. leieNetto per m2per m2yield 1)CBD35 60523316,2 %Skøyen26 33817736,4 %Oslo Vest/Lysaker/Fornebu21 23214926,6 %Nydalen16 87412617,0 %Oslo – nordøst12 94313039,5 %Stavanger17 58613067,0 %Totalt23 71016556,6 %1) Bto. leieinntekt., fratrukket driftskostnader på 5,6%
Nå bør det tilføyes at NPRO-snittet på 2331 kroner gjelder løpende leier for kontrakter inngått på ulike tidspunkter de seneste årene. De gir ikke nødvendigvis uttrykk for dagens markedsnivåer ved fornyelser. Men eksterne verdivurderere har bare anslått teoretisk oppjusteringspotensial til 3,9 prosent for NPROs kontorportefølje ved utgangen av 2009 i forhold til gjeldende markedsleier.
Hvis dette overføres til CBD-leiene (NPRO har ikke spesifisert potensial per område), snakker vi om en oppjustering til ”bare” 2420 kroner meteren, mens en 10 prosent oppgang tilsvarer 2564 kroner per kvadratmeteren i året. Fortsatt er vi altså langt under de 2900-3100 kronene som ofte går igjen som ”prime rents”.
En oversikt fra Akershus Eiendom i januar viser derimot at eiendommer i CBD-området av normalt høy standard nå kan leies ut for 2300 kroner, og det harmonerer godt med NPROs gjennomsnitt.
NPRO eier 148 415 kvadratmeter med kontorarealer i CBD, drøyt 23 prosent av deres totale kontorportefølje. Disse CBD-eiendommene var ved utgangen av 2009 verdsatt til 5284 millioner kroner, eller 35 605 kroner per kvadratmeter (se tabellen, venstre tallkolonne).
Brutto leieinntekter fra eiendommene var 346 millioner kroner i 2009, 2331 kroner per kvadratmeteren. Netto yield, altså brutto leieinntekter fratrukket direkte drifts- og forvaltningskostnader (5,6 prosent), var 6,2 prosent.
For Skøyen oppnår NPRO 1773 kroner i gjennomsnittlige leieinntekter per kvadratmeter, som er litt over Akershus-anslaget på 1700 kroner for eiendommer av normalt høy standard i dette området. Netto yield er noe høyere enn i CBD, 6,4 prosent.
For områdene Oslo vest/Lysaker/Fornebu utgjør NPROs gjennomsnittlige leieinntekter 1492 kroner per kvadratmeteren, mens netto yield i dette sammenslåtte området er anslått til 6,6 prosent. Akershus Eiendom opererer her med 1500 kroner kvadratmeteren for Majorstuen og Lysaker, 1400 kroner for Fornebu og Oslo ytre vest (normalt høy standard).
I Nydalen er NPROs gjennomsnittsleie 1261 kroner, netto yield 7,0 prosent. Disse leieprisene er heller lave i forhold til nye markedsleier. Akershus mener gode eiendommer i Nydalen kan leies ut for 1500 kroner kvadratmeteren, mens utleierne oppnår 2000 kroner for ”topp/nybygg”.
