Superyield for Havila

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Vel og merke hvis man mener denne transaksjonen er representativ. Det ble tirsdag kjent at Havila Ariel har solgt eiendommen Drammensveien 144, også kjent som hovedkontoret til Hafslund på Skøyen, for 365 millioner kroner. Bygget er på 11 000 kvadratmeter, så salgssummen tilsvarer ca 33 200 kroner kvadratmeteren.

Havila kjøpte eiendommen i mars 2009 til en netto verdi av 317 millioner kroner, 48 millioner under gårsdagens salgspris. Salgssummen er 29 millioner kroner høyere enn det eiendommen var verdsatt til ved utgangen av 2010 i Havila Ariels regnskaper.

Kun pris– Vi kjøpte eiendommen til en gunstig pris og selger til en god pris, sier adm. direktør Hallvar Ulfstein i Havila Ariel, når NEnyheter spør hvorfor de selger. Salget er derfor utelukkende gjort av prismessige hensyn.

Det som ikke er kjent, er yielden og leieinntekter fra eiendommen. Men årlige leieinntekter i 2011 er ifølge Ulfstein ca 2 438 000 euro. Med en eurokurs på 7,85 tilsvarer det brutto leieinntekter på 19,1 millioner kroner. Det skulle gi en yield på lave 5,24 prosent.

– Yielden er godt under 5,3 prosent, bekrefter Ulfstein, og tilføyer at han ikke vet om andre transaksjoner som er gjort til så lave nivåer. Det har han rett i, det nærmeste man kommer er salget av Orklas hovedkontor på i Karenslyst allé på Skøyen, noen hundre meter unna, her varierer yieldanslagene fra 5,6-5,8 prosent.

Akershus Eiendom ga nylig uttrykk for at de vurderer prime yield i dag, altså direkteavkastningskravet til de beste eiendommene, til 5,5 prosent. Så langt har de imidlertid ikke registrert noen omsetninger til dette nivået, her har de altså en som ligger godt under.

Ekko fra fortidenLeiekontrakten med Hafslund løper frem til 31. desember 2018, med opsjoner på fem pluss fem år, med 2,5 prosent inflasjonsjustering. Det morsomme er at Norwegian Property kjøpte Drammensveien 144 i november 2006 for 356 millioner kroner, altså til bare 9 millioner under gårsdagens salgssum. Den gangen var netto yield rundt 5,3 prosent, litt høyere enn nå.

«Investeringen tilfredsstiller Norwegian Propertys avkastningskrav til egenkapitalen på 13-15 prosen. Eiendommen er lokalisert sentralt på Skøyen, hvor Norwegian Property allerede har en betydelig eiendomsportefølje på rundt 117 000 kvadratmeter. Kjøpet vil derfor gi grunnlag for ytterligere effektivisering av drift og forvaltning», het det i børsmeldingen for drøyt tre år siden.

Havila Ariel ASA har spesialisert seg på å kombinere eiendom og shipping. Konsernets  iendomsportefølje består av fem eiendommer på totalt 77 500 kvadratmeter, med leietakere som oljeselskapet Conoco Phillips Norge, Statens Strålevern, Høgskolen i Hedmark og Rolls Royce.

SupereffektivHavila er kjent for sine ekstremt lave eierkostnader, forskjellen mellom brutto og netto yield ligger vanligvis på 0,1 prosentpoeng. Det skyldes at leietaker betaler alle driftskostnadene, så også i Drammensveien 144.

Havila vakte oppsikt i markedet da de i desember 2009 kjøpte Grini Næringspark 13 på Østerås fra Entra Eiendom til lave 6,4 prosent, som med det satte en ny standard i det daværende markedet. Men leiekontrakten var lang og Statens Strålevern er leietaker, som understreker at investorer er villige til å betale for lange og sikre leiekontrakter i markedet.

Union Norsk Næringsmegling var megler i transaksjonen.

Foto: Hafslund