Housing Lab med bombe: Norske boligpriser er 32 prosent for høye

Housing Lab er det nasjonale senteret for boligforskning i Norge. Senteret utarbeider hvert kvartal en bobleindeks: Er boligprisene for høye eller for lave ut fra en del fundamentale forhold.

De omfatter utviklingen i husholdningenes inntekt, boligbeholdningen, renter (korrigert for skattefradrag), samt befolkningsutviklingen. Rapporten for andre kvartal viste en overvurdering på 18 prosent. Det var marginalt ned fra 19 prosent ved utgangen av mars.

Men nå i høst oppstod den virkelige store boblen. Housing Lab mener boligprisene ved utgangen av tredje kvartal er hele 32 prosent for høye. Det er snakk om realpriser, som vi skal komme tilbake til. Forskjellen mellom faktiske priser (sort strek) og fundamentale priser (gul strek) er vist under. 

Vi snakker om en oppgang på hele 14 prosentpoeng i løpet av tre måneder. Gul strek er som grafen viser klart ned. Så hvorfor denne dramatiske endringen?

Realrenten har skylden

Jo, hovedforklaringen er økningen i realrenten. Jo høyere renten fratrukket prisveksten er, desto dårligere nytt for eiendomsverdier. Housing Lab skriver at gapet er en kombinasjon av høyere nominelle renter og lavere kjerneinflasjon. Begge faktorene har skjøvet realrenten oppover.

Og høyere realrenter indikerer lavere fundamentale boligpriser. Den underliggende modellen antyder nesten 14 prosent lavere boligverdier hvis realrenten øker med ett prosentpoeng. Gapet mellom hva boligene er verdt og hva de burde ha verdt har derfor økt kraftig.

Men var det virkelig så store endringer fra utgangen av juni til utgangen av september? Tall fra SSB viser at årsveksten i kjerneinflasjonen bare falt fra 3,4 prosent i juni til 3,1 prosent i september. Den totale prisveksten i perioden steg faktisk fra 2,6 prosent til 3 prosent. Det skyldes høyere strømpriser.

Les også:

Plus

Sjeføkonom kritiserer lettelsene i utlånsforskriften: – Merkelig tidspunkt

Standard

Men Housing Lab regner ikke på denne måten. De bruker kvartalstall og snittet av månedene i kvartalet. Deretter beregner de firekvartalsveksten. 

André Kallåk Anundsen i Housing Lab skriver i en e-post at dette er en ganske standard måte å gjøre dette på i makroøkonometriske modeller.

Og da har Housing Lab beregnet økningen i realrenten til om lag 0,75 prosentpoeng. 

Gjennomsnittsboligen i Norge ved utgangen av september i fjor var på 4,8 millioner kroner. Burde da verdien ha vært bare 68 prosent av dette, 3,26 millioner? Nei, så enkelt er det ikke.

Anundsen skriver at dette er realboligpriser. Boligprisene er delt på en prisindeks, i dette tilfellet kjerneinflasjonen.

 Uendrede korte renter

Styringsrenten var for øvrig uendret i perioden på 4,50 prosent. Det samme var 3-måneders pengemarkedsrente (4,88 prosent effektiv rente). 

Husholdningenes gjennomsnittlige boliglånsrente var ifølge SSB uendret rundt 5,7 prosent. Over 90 prosent av norske boliglån er finansiert med flytende renter. Det skjedde altså minimalt på rentesiden gjennom tredje kvartal.

Housing Lab tror norske boligpriser vil være overvurdert til inflasjonen stabiliserer seg rundt målet på 2 prosent. Alternativt kan gapet falle når Norges Bank setter ned renten. Og det kan skje fra mars, ifølge de seneste signalene.

Les også:

Plus

Boligmareritt i Oslo: 1 salgsstart i september

Lavere gap

Og fremover står vi også foran få ferdigstilte nye boliger. Det ligger an til en solid bedring i kjøpekraften i år og neste år. 

Alt dette trekker i retning av et lavere gap. Rapporten ble riktig nok skrevet før rentebeslutningen i desember kom. Men Housing Lab tror de grunnleggende boligverdiene kan øke igjen fra 2025.