Estate Nyheter har i en serie artikler skrevet om den lave boligbyggingen. Sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen i Eika Gruppen er en erklært sosialdemokrat. Han tror man må diskutere modellen for hvordan Norge bygger boliger. Og da må det offentlige ta et større ansvar.
Andreassen viser til land som Storbritannia og USA. Her har man overlatt boligmarkedet til private entreprenører, uten direkte subsidier. Modellen baserer seg på at salgsprisene er høyere enn byggekostnadene for at det skal bygges nye boliger.
– Det kalles for spekulasjonsmodellen, som er et treffende navn. Vi har det samme i Norge. Det er lite offentlig boligbygging, alt er opp til markedskreftene. Det gir opp- og nedturer.
– Hvis boligprisene er lavere enn byggekostnader, bygges det ikke nok nye boliger. Er de vesentlig høyere, så bygges det. Som i alle andre næringer må prisene være høyere enn langsiktige grensekostnader for at det skal produseres, sier Andreassen til Estate Nyheter.
Subsidier må til
Sjeføkonomen sier at dessverre klarer ikke spekulasjonsmodellen å levere opp mot behovet for 30.000 nye boliger i året. Det går ikke med dagens boligpriser, renter og byggekostnader uten offentlige subsidier.
– Spekulasjonsmodellen fører over tid færre boliger enn det som er fornuftig og gir dermed det økonomer kaller for markedssvikt. Arbeiderpartiet bruker gjerne offentlige midler for å subsidiere batterifabrikker, vindmøller og det grønne skiftet.
– Men det er «fy, fy» i boligmarkedet. Så da står vi der, konstaterer Andreassen. Med altfor lav boligbygging, gitt at prisene som det er mulig å selge nyboliger til, ikke dekker byggekostnadene.
Kommunalminister Kjersti Stenseng (Ap) er klar på at de store, sentrale østlandskommunene må dra mye av lasset for å oppnå målet på 130.000 nye boliger frem mot 2023. Andreassen vil flytte større institusjoner ut av Oslo, men det skjer ingenting. Så da forblir storbyene det de er.
Flyttet hovedstaden
Han viser til at i andre land har de bygd opp en ny hovedstad et annet sted, som i Brasil og nå også i Indonesia. Canberra i Australia ble reist mellom storbyene Sydney og Melbourne.
– Det er en grunn til at Washington ikke ligger midt på Manhattan. Visse statlige funksjoner tiltrekker seg mange arbeidsplasser, sier Andreassen.
Kommunene klager over manglende penger til sosial infrastruktur. Det hindrer dem i boligbyggingen. Flere av kommunene er blitt rammet av regjeringens nye inntektssystem.
– Var denne omleggingen et feilgrep?
– Det jeg tror vil hjelpe kommuneøkonomien, er en statlig eiendomsskatt basert på markedspriser, gjerne uten bunnfradrag. Da vil likevel storbyene og forstedene rundt ende opp med å betale det meste av eiendomsskatten.
– Og da er det ikke gitt at folk flytter fra bygda. Pengene som kommunene får inn, kan brukes til å ruste opp skoler, idrettsanlegg, parker, osv. Der er verken nordmenn eller Arbeiderpartiet. Men det holder ikke med opprop, taler og pressekonferanser om boligpolitikken, svarer Andreassen.
Problem i 40 år
Han sier vi derfor i praksis ender opp i samme båt som USA og Storbritannia med spekulasjonsmodellen. Andreassen mener boligbyggingen egentlig har vært et problem hele veien etter at vi kom ut av reguleringens tidsalder på midten av 80-tallet.
– Den gangen var det et vanvittig i overskudd av boliger, vi lå på et veldig høyt nivå før 1985. Nå er netto boliginvesteringer nærmest i null. Kapitalslitet er nesten like stort som bruttoinvesteringene. I beste fall har vi en marginal økning i kapitalbeholdningene.
– Hva må regjeringen gjøre for å få fart på boligbyggingen?
– Den kan gjøre mange ting. Staten kan eksempelvis kjøpe ut boligene som ikke er solgt. Den kan opprette et statlig investeringsselskap for boliger og droppe statlige inngrep for å få ned kostnadene.
– Ett eksempel er å fjerne momsen på nybygg. Så har vi boliglånforskriften, som er blitt utilsiktet streng for nybygg etter den sterke utviklingen i byggekostnadene. Sammenliknet med for fem år siden, er forskriften mye strammere nå.
1 million fra staten
Andreassen lanserer et forslag om to forskrifter, én for brukte boliger, én for nye. For nye boliger mener han boligkjøperne kan låne syv-åtte ganger inntekten.
– Eller staten kan gi unge nyboligkjøpere en gave i form av 1 million i startkapital. Som det ser ut nå, blir det ikke mye kutt i rentene.
– Hvis det ikke blir momsfradrag eller regjeringen flytter statlige arbeidsplasser ut av Oslo, skjer det ingenting som endrer dagens problematiske lave boligbygging. Vi får ikke til 130.000 nye boliger uten at staten gir noe, men inntil videre nekter Arbeiderpartiet.
Det kan også bli mangel på arbeidskraft fremover. Regjeringen vil ikke fire på forbudet mot midlertidig arbeidskraft. Arbeiderpartimannen Andreassen foreslår å lage en ordning der tilgangen på midlertidig utenlandsk arbeidskraft styres av LO. LO setter så lønnsnivået og kan også tilby utenlandske gjestearbeidere et B-medlemskap i organisasjonen.
Se til Sveits
– Modellen er etter inspirasjon fra Sveits, som har mye arbeidsinnvandring. Her har fagforeningene en hånd på rattet, og jeg tror det er veldig viktig at LO får det. Jeg får håpe de skjønner at Norge er tjent med betydelig arbeidsinnvandring. Da må man gi LO ansvar.
Andreassen er også bekymret for utleiemarkedet. Han sier det har vært ille lenge, og det blir stadig verre. Vi har nå passert 1 million leietakere. Det setter stopp for formuesoppbygging og familiestifting. Mange arbeidstakere risikerer å måtte leie hele livet. Sosialdemokraten synes det er merkelig at ikke Arbeiderpartiet gjør noe med dette.
– Det er et sykdomstegn at 1 million mennesker leier. Jeg vokste opp i en tid da man kunne få kjøpt en leilighet for en slikk og ingenting. Over tid gir dugnader bare midlertidige effekter. Man må gjøre noe med incentivene til å bygge, eller så for staten
«bygge sjæl».
Ikke avgjørende
Bransjen vil fjerne flere reguleringer for å få ned kostnadene og få opp boligbyggingen. Andreassen mener problematikken her er litt overdreven. Hovedproblemet er at det ikke er lønnsomt å bygge boliger. Han viser også til at Obos aldri bygde enkle boliger.
– I hovedsak lager vi boliger ut fra profittmotivet, som gjør at vi havner i manko på boliger. Løsningen er enten å redusere kostnadene, gi subsidier til kjøperne eller gi dem bedre kredittilgang. Og de kan få en engangsutbetaling fra staten.
– Hvis ikke den private modellen fungerer, må løsningen bli at det offentlige bygger i egne velegnede modeller. Det vi ikke trenger, er flere Power point-presentasjoner eller NOUer. Enten gjør man noe med dette, eller så gjør man det ikke. Dette er beinhard bedriftsøkonomi. Jeg tror politikerne glemmer at boligutviklerne må tjene penger, sier sjeføkonomen.
