Norges Bank: Krevende for eiendomsutviklere

Norges Bank er onsdag ute med sin halvårlige rapport om finansiell stabilitet. Og her konstaterer sentralbanken at renteøkningene de siste årene har påvirket foretak i alle næringer.

Men bedriftene i eiendomsbransjen har blitt særlig påvirket av renteøkningene. Det skyldes at de ofte har høy gjeld i forhold til løpende inntekter. Det positive er at det  fremdeles er en høy sysselsetting og vekst i leieinntektene. 

Det gjør at de fleste eiendomsselskapene klarer å dekke de økte rentekostnadene gjennom den løpende inntjeningen. Men det er mer krevende for eiendomsutviklere. De påvirkes også av økte byggekostnader. Det bygges og selges få nye boliger. 

Fortsatt økte krav

Økte renter har ført til et økende avkastningskrav.  Det har gitt lavere verdier, men økte leieinntekter har dempet prisfallet. Og de lange rentene har falt siden Norges Bank kom med forrige rapport i vår.

Sentralbanken venter derfor at avkastningskravet ikke skal øke like mye som tidligere anslått. Men, kravet har økt mindre enn de langsiktige rentene. Norges Bank spår at avkastningskravet skal øke noe fremover.

En ventet høy sysselsetting bidrar positivt til etterspørselen etter kontorarealer. Norges Bank tror derfor på en vekst i leieprisene fremover. Samlet sett tilsier prognosen en nokså flat utvikling i salgsprisene på næringseiendom det neste året. Så kan de stige moderat frem mot 2027. 

Og det er faktisk en oppjustering fra rapporten i mai. Da ventet Norges Bank et større fall i salgsprisene. 

Les også:

Plus

Kommer med yieldadvarsel

Svakest siden 2008

Men for eiendomsutvikling må vi helt tilbake til finanskrisen i 2008 for å finne en like dårlig lønnsomhet som i 2023. Så langt i år har lønnsomheten bedret seg noe. Det er noen unntak innenfor bygg og anlegg. En del bedrifter her venter fall i aktivitetene i andre halvår av 2024.

Alt i alt er det likevel noe bedre utsikter for næringseiendom. Norges Bank er svært opptatt av denne sektoren. Det skyldes at bankene har store utlån til næringseiendom. Eksponeringen er betydelig i forhold til andre næringer. 

Utlån til eiendom og eiendomsutvikling utgjorde i fjor hele 55 prosent av de samlede bedriftsutlånene. Og bankenes tapsrisiko er tett knyttet til prisutviklingen på eiendom.

Over 50 prosent økning

Normalt er det får bedrifter innenfor eiendom og eiendomsutvikling som går over ende. Men Norges Bank konstaterer at antallet konkurser har økt siden pandemien. Eiendomsutvikling har hatt den største økningen, med over 50 prosent.

Konkursrammede eiendomsutviklere og eiendomsselskap har i gjennomsnitt dobbelt så mye gjeld som før pandemien. Men de har fortsatt om lag like mange ansatte.

Blant byggentreprenørene er konkurser mer vanlig. Det skyldes at det er mange små aktører. De som har gått over ende, har i gjennomsnitt fem ansatte. Bankgjelden har vært på 1 million.

Les også:

Plus

Sjeføkonom om innenlandsk prisvekst: – Den kan bli seig å få ned

Robust

Norges Bank vurderer det finansielle systemet som robust. Så langt har både husholdninger og foretak klart å betjene gjelden. Det har skjedd i en periode med høy prisvekst og økte renter. 

Og nå har prisveksten har avtatt mye siden toppen. Det er utsikter til at styringsrenten etter hvert kommer ned. Det vil gjøre gjelden lettere å betjene.

Samtidig er det risiko for negative hendelser som kan svekke den finansielle stabiliteten. Det er viktig at motstandskraften i det finansielle systemet opprettholdes. Da vil ikke sårbarheter forsterke et økonomisk tilbakeslag.

Stor usikkerhet

Norges Bank mener det er stor usikkerhet om utviklingen fremover. De politiske spenningene internasjonalt er høyere enn på lang tid. Uroen ute kan få konsekvenser for det finansielle systemet her hjemme.

Det positive er at norske banker er solide. Bankene har lave tap. De oppfyller kapital- og likviditetskrav. Bedrifter og husholdninger som er kredittverdige, har god tilgang på lån.