Sentrale boliger blir mye dyrere 

– Totalt for de foregående fem årene har det vært en prisvekst på 37,7 prosent for nye leiligheter i Oslo. Mye av dette er nok tatt ut i sentrale og vestlige byområder, og prisveksten blir trolig høyere i byområder litt lenger ut hvor utviklingen har vært mer moderat både i 2024 og over tid, sier daglig leder Ravn Wiik Steinsvåg i plot.ai i en pressemelding.

Ifølge deres tall fremstår noen randsoner lavt priset – spesielt sett opp mot Oslo og Bærum nå – som Asker med 33.000 kroner lavere per i dag enn i Bærum, 70.000 lavere enn Oslo Vest og 73.000 lavere enn Oslo sentrum. Nordre Follo, Drammen, Vestby og Ullensaker fremstår også lavt priset med henholdsvis 41.000, 43.000, 45.000 og 47.000 kroner lavere prisnivå enn Oslo i gjennomsnitt nå, og unormalt svært mye lavere enn i Oslo sentrum.

Taktskifte i 2025

– Med det lave antallet igangsettinger de seneste to, tre årene, med altfor få ferdigstillelser mot behov fra neste år, er en presset tilbudsside både i brukt- og leiemarkedet uunngåelig. Færre skal selge for å flytte inn i ny bolig, og tilførselen av ferdigstillelser sett opp mot befolkningsvekst og behov vil stramme seg til med det lave antallet ferdigstillelser i Oslo/omegn fra til neste år, påpeker han.

Samtidig minner han om at etterspørselssiden blir stimulert med blant annet lemping på boliglånsforskriften, utsikter for lavere rentebane, solid prisvekst og økt kjøpekraft.

– Altså får vi en presset tilbudsside kombinert med solid etterspørsel. Vi ser dessuten over tid at den psykologiske effekten både opp og ned er større i Osloregionen enn for eksempel på Vestlandet. Det ligger derfor an til en solid prisvekst for brukt i Osloregionen, spesielt i sentrale områder, som etter hvert vil smitte over på andre områder i regionen, sier han.

For nybygg kommer dermed prisveksten i større grad i prismessig undervurderte pressomårder som Asker og Nordre Follo, og i byområder litt ut for Ring1 hvor det har vært en mer moderat utvikling over tid.

– Områder nord og øst for Oslo samt Drammen har dessuten vist seg å være mye mer rente- og prissensitive enn for eksempel Bærum og Oslo, noe som har gitt særlig negative utslag på nybyggmarkedet i år og i fjor i disse områdene, dette vil reverseres i 2025, mener Wiik Steinsvåg.

Bergen i medvind

Det har vært en sterk utvikling både for nybygg og brukt i 2024 i Bergen. For nybygg tok aktiviteten seg opp fra i vår med flere salgsstarter og høyere salgsvolum, spesielt i sentrum.

– Nye sentrumsprosjekter som Sjøbodene Sandviken og Nøstedbukten Brygge er dessuten veldig høyt priset mot nivået i Bergen for øvrig, med henholdsvis 116.000 kroner i Sjøbodene Sandviken, 122.000 i første trinn av Nøstdbukten Brygge og 142.000 kroner i andre trinn, sier Plot-sjefen.

Sjøbodene Sandviken solgte meget godt med nesten 75 prosent på salgsstart og salgsgrad per nyttår på 83 prosent, med solgt kvadratmeterpris på 117.000 kroner som er 39.000 høyere enn snittet for salg i Bergen ved salgsstart.

– Med disse sentrumsprosjektene som trekker særlig opp, har prisveksten for nybygg i Bergen i 2024 vært på hele 16,9 prosent etter moderat utvikling over tid før i år. Antallet for salg er dessuten fortsatt lavt i Bergen, selv med høyt antall salgsstarter i vår og i høst, fra et lavt nivå seneste 2,5 år før i vår, påpeker han.

55 prosent salgsgrad i nye salgsstarter i Bergen i år er høyt, med flere salgsstarter senest nå i november. Og til snitt kvadratmeterpris i disse på 92.000 kroner mot snitt for salg per i dag på 82.000.

– Det er mange likheter mellom Oslo og Bergen nå, spesielt i nybyggmarkedet. Mye av prisveksten for nybygg i sentrale områder er nok tatt ut på kort sikt som i Oslo, og det blir høyere prisvekst i byområder lengre ut hvor utviklingen har vært mer moderat over tid. Og som i Oslo, blir prisveksten for brukt derimot en del høyere i sentrale byområder spesielt for små leiligheter. Det er som i Oslo igangsatt svært lite i Bergen seneste 2-3 år sett opp mot behovet, og en presset tilbudsside i sentrumsområder vil prege både brukt- og leiemarked, konstaterer han.

Trondheim, stabil motor over tid

Ifølge Plot.ai har prisutviklingen vært mer moderat for nybygg og brukt i Trondheim seneste år, som over tid.

– For nybygg har prisveksten i år vært kun 4,4 prosent. Og det til tross for prisrekord i nytt prosjekt på Øya, Godthåb Øya. Med høyest antall igangsettelser av storbyene seneste to år er det duket for bedre tilpasset tilbudsside sett opp mot behov også i 2025 i Trondheim, spesielt sammenliknet med Oslo og Bergen, sier Wiik Steinsvåg.

Plus

Er den største tilbyderen av boliger i Trondheim

Han tror dessuten prisveksten i Trondheim neste år blir mer moderat, men trolig litt høyere enn i 2024, med enda bedre etterspørsselside hvorav høyere tilflytting og fortsatt høyt antall investorsalg trekker opp.

Stabile Stavanger

Oljehovedstaden har høy prispremie mellom nybygg og brukt, men mer stabil utvikling enn i Oslo og Bergen ifølge Plot.ai.

– Det har vært en ganske høy prisvekst for både nybygg og brukt i 2024, og prispremien mellom nybygg og brukt er høyest av storbyene – som over tid. For nybygg har prisveksten vært 7,9 prosent i 2024. En høyere prisvekst i Stavanger i snitt enn i Trondheim i 2024, og faktisk også Oslo, beror på enkeltprosjekter som trekker særlig opp, blant annet et par bryggeprosjekter og større konsentrasjon av prosjekter i høyere prisede områder, forklarer Wiik Steinsvåg.

Han fastslår at det i dag er en meget god og tiltagende etterspørsel i Stavanger, med god aktivitet i viktige olje- og energinæringer.

– Dette blir også tilfelle i 2025. Tilbudssiden blir imidlertid ikke så stram som i Oslo og Bergen, og utslag av lemping på boliglånsforskrift og lavere rentebane er også vanligvis lavere i Stavanger enn særlig i Osloregionen. Aktiviteten og prisutviklingen blir god også neste år, men likevel mer moderat for brukt enn i Oslo og Bergen, sier han.

Og gir denne spådommen for året vi snart går inn i:

– 2025 vil alt i alt bli betydelig bedre for nybygg, spesielt i Osloregionen og Bergen hvor aktiviteten har vært unormalt svært lav seneste 2,5 år. Og 2025 vil altså by på litt andre nyheter enn i år i alle deler av eiendomsmarkedet.

Plus

Tre av fire usolgte nyboliger i Oslo koster over 8 millioner