Flere nye standardkontrakter

Artikkelforfatterne er Anette Thunes (Føyen Torkildsen), Camilla Hammer Solheim (BAHR) og Ottar Egset (Føyen Torkildsen).

Komitéen som har revidert avtalene og utarbeidet de nye avtalene har bestått av Katerin Lind-Klev (NEF/FFN), Anne Bruun-Olsen (NEF/FFN) med deres juridiske rådgiver Camilla Hammer Solheim (BAHR), Thor Olaf Askjer (NE) og deres juridiske rådgivere Anette Thunes (Føyen Torkildsen og Ottar F. Egset (Føyen Torkildsen). Stig Bech deltok også i arbeidet på vegne av NEF/FFN frem til overgangen til Solon).

I forrige artikkel ble det redegjort for endringene i de eksisterende avtalevariantene. I det følgende redegjøres det nærmere for de nye avtalene som er lansert.

«Barehouse»-leieavtale for også nytt/rehabilitert bygg

Leieavtalene for nytt/rehabilitert bygg, og den utvidede varianten (med endringsregulering) for nytt/rehabilitert bygg er nå lansert også som «barehouse»-avtaler. Barehouse er enkelt forklart en leieavtale hvor store deler av utleiers forpliktelser er overført til leietaker, herunder alt vedlikehold og utskiftinger og betaling for forsikring av bygget. Avtalen har tidligere bare eksistert for brukt bygg, men har vært etterspurt av mange for også nytt eller rehabilitert bygg.

Forskjellen fra barehouse-malen for brukt bygg er at utleier skal levere leieobjektet i henhold til en kravspesifikasjon og per overtakelse er ansvarlig for at leieobjektet er godkjent for den bruk/virksomhet leietaker skal drive (både bygningstekniske og reguleringsmessige krav). I leieperioden er det ingen forskjell.

Da kontraktsmodellen i praksis kun benyttes ved leie av enbrukerbygg, er den ikke lansert for leie av lokaler.

«All inclusive» leiekontrakt for nye/rehabiliterte lokaler

Det er lansert en leiekontrakt for nye/rehabiliterte lokaler hvor leien inkluderer felleskostnader og eiendomsskatt, og der utleier har alt ansvar for innvendig og utvendig vedlikehold. Leietakerne ønsker i større og større grad forutsigbarhet med hensyn til kostnadsbildet, samtidig som mange leietakere heller ikke ønsker eller har kompetanse til å drive med vedlikehold etc. av leieobjektet. At utleier også har ansvar for det innvendige vedlikeholdet, vil forhåpentligvis bidra til mindre tvister ved avvikling av leieforholdet.

Utbedring av skader besørges også av utleier, men leietaker dekker kostnaden.

Avtalevarianten er etterspurt i markedet, men er også i tråd med de internasjonale trendene.

I første omgang er avtalen kun lansert for nye/rehabiliterte lokaler, men den vurderes lansert også for andre avtalevarianter.

Avtale for co-working

Som varslet i slutten av 2018, er det nå lansert en egen co-working-avtale. Dette har lenge vært etterspurt, da co-workingkonsepter har vært i stor fremvekst de siste årene og de øvrige standardavtalene ofte ikke er egnet i leieforholdet mellom co-workingaktøren og sluttbrukerne.

Avtalen er utarbeidet med en annen oppbygning enn de øvrige avtaler, og hensyntar at det her som oftest gjelder kortvarige og fleksible avtaleforhold. Selve avtalen er relativ kort og enkel, men også lagt opp slik at avtalen med enkle grep kan tilpasses de forskjellige co-workingkonsepter. Standardbestemmelser og husordensregler er vedlegg til avtaledokumentet, og tanken er at disse ikke er gjenstand for forhandling mellom partene.

Avtalen hensyntar videre de utfordringene som denne type virksomhet har knyttet til merverdiavgift. I konkrete saker har avgiftsmyndighetene lagt til grunn at co-working-aktørens tjeneste kan være utleie av fast eiendom (som kan omfattes av frivillig registrering dersom sluttbruken av lokalene er avgiftspliktig), omsetning av tjenesteytelser (som er avgiftspliktig etter sin art, uavhengig av sluttbrukers avgiftsstatus) eller omsetning av bruksrett (som er unntatt fra avgiftsplikt og heller ikke gir grunnlag for frivillig registrering). Merverdiavgiftsbestemmelsen i standardvilkårene er derfor lagt opp slik at den kan benyttes uavhengig av den avgiftsmessige klassifiseringen av tjenesten, mens brukerens avgiftsmessige status og bruk registreres i selve avtalen. Det gjøres oppmerksom på at det må foretas en konkret vurdering av merverdiavgiftsbehandlingen av tjenesten for hvert enkelt konsept og for hver enkelt del av lokalene.

Avtalen tar også høyde for at co-working kan innebære at man beveger seg både innenfor og utenfor husleielovens anvendelsesområde – en grensedragning som heller ikke alltid korresponderer med den avgiftsmessige klassifiseringen.

I forholdet mellom co-working-aktøren og en eventuell utleier til denne kan de ordinære standardavtalene benyttes med enkelte tilpasninger, herunder slik at co-working-aktøren får fri adgang til å fremleie innenfor sitt konsept.

Avtaler for handelslokaler utenfor kjøpesenter

Det er lansert to nye avtaler for handelslokaler beregnet for lokaler utenfor kjøpesenter.

Den ene varianten er beregnet på leie av alminnelige handelslokaler med lengre varighet. Avtalen er bygget opp som de øvrige standardavtalene, men med noen tilpasninger og alternative tekster som gjør den mer spisset mot handelslokaler. Blant annet er det inntatt alternative bestemmelse om omsetningsleie/minimumsleie, bestemmelser om at leietaker plikter å holde virksomheten åpen innenfor de åpningstider som utleier beslutter plikt til medlemskap i næringsforening og leietakers tilgang til lokalene for egne installasjonsarbeider før overtakelse.

I tillegg er det lansert en forenklet avtale for korttidsleie av handelslokaler. Avtalen er beregnet på blant annet «pop-up» butikker etc. hvor leieforholdet ofte er kortvarig. Avtalen legger opp til at utleier er ansvarlig for alt vedlikehold og er bygget opp på samme måte som co-workingavtalen – et kortfattet avtaledokument vedlagt standardbestemmelser som ikke er gjenstand for forhandling.

Faktaboks

Følgende standarder er utgitt i oppdaterte utgaver:Følgende nye standarder lanseres:

Leieavtale for brukte lokalerBarehouse-leieavtale for nytt byggLeieavtale for nye lokalerUtvidet barehouse-leieavtale for nytt byggLeieavtale for brukt bygg«All inclusive»-leieavtaleLeieavtale for nytt byggAvtale for co-workingUtvidet leieavtale for nytt byggLeieavtale for handelslokaler utenfor kjøpesenterBarehouse-leieavtale for brukt byggAvtale for korttidsleie av handelslokalerFremleieavtale