Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
– Intervju med meg? Hvorfor det? Ikke har jeg funnet på noe lurt i det siste, og ikke har jeg noen løsninger på problemene i eiendomsmarkedet. Men OK, hvor tidlig kan du være her? Halv åtte?Kjeften til Alf Ulven går som en mitraljøse. Vi ladder reporterbagen med to blanke blokker og tre fulle penner for å være på den sikre siden. Ti minutter før tiden ankommer vi hovedkontoret til Kristiania Eiendomsforvaltning AS i Ulvenveien på Økern. Herfra er det kort vei til Ulven gård, som oldefaren hans eide.
Arvet på ØkernUlven har vært i eiendomsmarkedet siden 1979, da han arvet fjerdeparten av en eiendom i Økern/Ulvenområdet. Det er eiendom han kan, selv om han også har prøvd seg i andre bransjer med vekslende hell. Så hvorfor i all verden har han gått inn på eiersiden i magasinet Økonomisk Rapport?– Jeg tror bladet har potensial til å tjene penger. Dette er en liten og grei investering fra min side, sier Ulven, som nå eier 20 prosent av Økonomisk Rapport AS.Men han vil ikke uttale seg om hva som skal til for å snu den økonomiske utviklingen i bladet, “det får det bli opp til styret å kommentere”. Ulven selv skal kun være en passiv aksjonær over tid.
Kaksen av AremarkLike passiv er ikke Caprice. Den engelske setteren kommer byksende mot oss.– Det er den kjente Dagbladhunden, sier Ulven.Men Caprice er ikke Ulvens daglige hoffleverandør av Dagbladet. Ikke har den sterke meninger heller. Tispa er bare blitt smurt over en side i avisa sammen med Ulven. Aremark er en artig kommune når man gjør opp status for skatteinngang per innbygger, det sørger Tore Aksel Voldberg og et lavt innbyggertall for. Men det var Ulven og Caprice som havnet i avisa, selv om det er noen år siden han skattet til Aremark.
Presset balanseUlvens verdier er syltet ned i Kristiania Eiendomsforvaltning AS, hvor han eier 95 prosent av aksjene. Selskapet hadde i fjor en omsetning på 90,9 millioner kroner, hvorav 83,6 millioner utgjorde leieinntekter. Resultat før skatt endte på snaut 20 millioner kroner – en nedgang på 8,2 millioner fra året før.Han karakteriserer 2001 som “et ganske normalt år”, selv om balansen ikke tåler all verden av nye eiendomskjøp. Nå vil Ulven sitte i ro på Økern og vente på at ting begynner å skje. Det kan gi en solid opptur med de ca. 145.000 kvadratmeterne med næringseiendom som Kristiania Eiendomsforvaltning besitter i området.
Venter på oppturenOslo kommune har nemlig bestemt seg for å reparere den slitte bydelen. Bedre utnyttelse av næringsarealene, 5.000 nye boliger og Store Ringvei i tunnel mellom Sinsen og Økern – det er hovedingrediensene i byfornyelsesplanen. Allerede i 2004 begynner arbeidet med infrastrukturen, som vil lette adkomsten til området hvor Ulvens eiendommer ligger.– Økern er svært sentralt, med kort vei til sentrum og direkte adkomst til både E6 og Østre Aker vei. Når brikkene begynner å falle på plass, oppdager forhåpentligvis næringslivet hvor bra det er her, sier han.
Dumpet leiepriseneI dag er det ikke mange som synes at Økern er attraktivt, og det gjenspeiler seg i leieprisene. For ett år siden var leienivået på 1.100 kroner per kvadratmeter kontoreiendom, men med høy ledighetsprosent og et dårlig marked måtte eierne stikke fingeren i jorda. Kristiania Eiendomsforvaltning dumpet prisen til 750 kroner.– Det er klart at prisene er satt kraftig ned, men vi forholder oss til realitetene. Vi ønsker heller at arealene er i bruk, fremfor at prisene er høyere og ledigheten stor. Vi har kjøpt til fornuftige priser over tid, og da kan vi leve med dette leienivået, forteller Ulven, som tidlig skjønte at politikerne ville gjøre noe med området.Med slike utsikter begynte han å laste inn på med næringseiendommer.
Dropper boligmarkedetIfølge Ulven skal Kristiania Eiendomsforvaltning kun være i næringseiendom. Tidligere var selskapet også involvert i bolig, men i 1996 solgte de unna de 215 boligene.– Vi syntes det var blitt så dyrt å bo i Oslo at vi ikke ville satse på bolig lenger. Vi tok feil, men sånn er det. Vi fortsetter å ha fokus på næringseiendom, selv om jeg tror Økern vil bli et bra område for boligutvikling, sier han.Når Kristiania Eiendomsforvaltning skal være dedikert for næringseiendom, betyr ikke det at Ulven har låst seg fast til Økern-området. Selskapet eier allerede noen mindre eiendommer andre steder i Oslo, samtidig som de snuser på noen nye prosjekter som Ulven ikke ønsker å fortelle om ennå.
Kan kjøpe Skøien hovedgårdUlven er også svært hemmelighetsfull når det kommer til investoren og vennen Tore Aksel Voldberg. I fjor havnet Voldberg i pengeskvis etter det kraftige fallet i aksjemarkedet, og Dagens Næringsliv kunne fortelle at Voldberg skyldte Ulven 75 millioner kroner med pant i fasjonable Skøien Hovedgård. Denne fremstillingen vil Ulven ikke være med på.– Det er feil alt sammen. Voldberg skylder meg ikke fem øre. Poenget er at det er tinglyst en kjøpsrett på 75 millioner kroner, samtidig som det ligger en obligasjon bak. Det ligger en mulighet for meg å kjøpe Skøien hovedgård i fremtiden, men det er helt opp til Tore Aksel. Han har muligheten til å si at han ikke vil ha eiendommen lenger, og da har jeg førsteretten til å kjøpe den for 75 millioner, sier han.
Lav risikoprofilMen selve avtalen dem i mellom ønsker ikke Ulven å kommentere. Han ønsker heller ikke å spekulere i hva eiendommen kan være verdt i dag.Selv om Voldberg er tre år yngre enn Ulven, og sistnevnte vokste opp i Oslo, fant de tonen i Aremark i tidlige ungdomsår. De er fortsatt nære venner, men har ulik profil på investeringene. Mens Voldberg er kjent for kjappe handler i verdipapirmarkedet, satser Ulven på lav risiko i eiendomsmarkedet.– Jeg har aldri vært i aksjemarkedet, og ikke har jeg noe ønske om å være der heller. Da må man lære seg hvordan ting fungerer, og det har jeg ikke hatt tid til. Og jeg tror ikke på å kjøpe aksjer på måfå.
Driver helikopterselskapDet gikk skikkelig på trynet da Ulven og Kristiania Eiendomsforvaltning satset på bilvirksomhet på slutten av 90-tallet. I 1997 var tapet på denne virksomheten på hele 59 millioner kroner. Det var da selskapet begynte å konsentrere seg om næringseiendom. Investeringen i bilbransjen henger fortsatt igjen i Kristiania Eiendomsforvaltning. Selskapet er aksjonær i Aeroauto, som har forretninger i Oslo og Østfold.Men dette er ikke selskapets eneste investering innen transport. Det eier også Norcopter AS, med tre maskiner som opererer innenlands. Her vil de prøve å få med seg flere eiere. Ulven har selv helikoptersertifikat, og leier fra tid til annen en maskin fra selskapet. Den benytter han på hobbybasis. Men han bruker det ikke for å pendle mellom gården i Aremark og pendlerboligen på Bygdøy – det blir for mye styr, ifølge ham selv.
Handlet i stor stilEtter at Ulven arvet eiendommen på Økern i 1979, har han handlet eiendom for flere hundre millioner kroner hvert år. Valget av Økern har også med risiko å gjøre.– Hvis vi skal konkurrere med de store aktørene, for eksempel på Skøyen, må vi ha mer kapital. På Økern har vi lavere leie, men til gjengjeld har vi høy stabilitet blant leietakerne. Det gir lavere risiko, sier han.I inneværende år kalkulerer Kristiania Eiendomsforvaltning med leieinntekter på 80 millioner kroner og en netto cashflow på 30 millioner.
Betydelige utbyggingsmuligheter– I tillegg til de eksisterende 145.000 kvadratmeterne med næringseiendom, har vi betydelige utbyggingsmuligheter. Vi kan øke arealene til mer enn det doble med det som ligger i kommuneplanen, og det har jo en stor verdi, selv om det ligger et stykke frem i tid, forklarer Ulven.– Du snakker fort?– Jeg har dårlig tid, vet du.– Jeg har hørt at de som snakker fort ofte gjør det bra i business.– Jeg håper at de har rett, sier Ulven, som på ettermiddagen drar på fire dagers rypejakt sammen med Caprice.Det er ryper som gjelder for Ulven. I jakta, altså.
