Vinteren er her - hva bør gårdeier tenke på med glatt føre og risiko for takras?

Værforholdene i vintersesongen medfører at det potensielle skadeomfanget for takras og fallulykker øker. Store temperatursvingninger og mye snø innebærer en stor risiko for isdannelse på tak og bakkenivå. En Høyesterettsdom fra 2013, omtalt som Isblokkdommen, tydeliggjør at gårdeier til enhver tid må ta hensyn til værforholdene, bygningens utforming og beliggenhet. Ved større snømengder og temperatursvinger øker kravet til aktsomhet.

Selv om gårdeier har et særlig ansvar for å forhindre skader og ulykker i vintersesongen, så kan gårdeier unngå ansvar ved å sørge for å ha forsvarlige rutiner og jevnlig foreta risikovurderinger.

Isblokkdommen

I Isblokkdommen ble daglig leder og enestyre i gårdselskapet frifunnet for ansvar ved skade, fordi daglig leder hadde sørget for sikkerhetsrutiner som var på høyde med det som var vanlig blant store gårdeiere. Høyesterett uttalte at daglig leder plikter å «sørge for at gårdselskapet har forsvarlige rutiner for avdekking og fjerning av fare for sne- og isras, herunder å påse at arbeidet utføres av kompetente folk, og å føre kontroll med at rutinene følges.»

Klar med en revidert veileder for felleskostnader i næringsbygg

Advokatfirmaet Føyen og Norsk Eiendom nettopp revidert veilederen.

Dommen slår fast at gårdeier må sørge for å ha gode rutiner for å forhindre takras, og at fravær av rutiner vil kunne medføre ansvar for skade. Den driftsansvarlige ble ilagt fengselsstraff fordi han burde ha oppdaget isen på sin daglige inspeksjon og han kunne dermed forhindret skaden. Gårdeier bør derfor være særlig påpasselig med å ha forsvarlige rutiner for inspeksjon av tak, som følge av den store risikoen fallulykker medfører. Slike rutiner bør være skriftlige.

Politivedtekten for Oslo fastsetter at eieren skal straks sette opp avvisere eller lignende innretning når snø eller is truer med å falle fra hustak mot offentlig sted. Dette er et viktig tiltak for å tydeliggjøre at ferdselen ved eiendommen er forbundet med fare. Det er likevel bare en midlertidig løsning og det følger også av politivedtektene at avvisere må fjernes senest etter syv dager med mindre eieren kan dokumentere lengre ventetid på rekvirert bistand til takrydding. Kommunen kan ilegge overtredelsesgebyr ved overtredelse.

Flere dommer fra Høyesterett fastslår at gårdeiere også er ilagt en streng plikt til å sørge for å strø fortauet for å forhindre fallskader. Høyesterett har likevel slått fast at det ikke stilles krav til at fortau skal være strødd til enhver tid og kravet til strøing må avpasses etter hva som er rimelig og praktisk gjennomførlig. Tidsrom, beliggenhet og spesielle værforhold på ulykkestidspunktet vil kunne få betydning i vurderingen av hva som kan forventes av en gårdeier. For å oppfylle strøplikten må gårdeier sørge for å ha etablert forsvarlige rutiner.

Det er videre viktig at rutinene etterleves for å avdekke fare for skade. Når gårdeier engasjerer eksterne til å sikre eiendommen i vintersesongen, vil gårdeier alltid ha et ansvar å føre tilsyn med at rutinene gjennomføres. Det er likevel ikke nødvendig å utføre detaljerte retningslinjer for hvordan arbeidet rent praktisk skal utføres, dersom arbeidet er betrodd kompetente folk. Som Høyesterett uttaler i Isblokkdommen, må en gårdeier «kunne stole på at kompetente medhjelpere i så måte vil opptre forsvarlig». Valg av riktig forvalter kan være kritisk både for å unngå ulykker, men også for å unngå ansvar.

Bør utarbeide skriftlige rutiner

Det er ikke et krav om at rutiner må være skriftlige. I Isblokkdommen ble det vist til at det ikke er vanlig at instrukser eller rapporteringer nedfelles skriftlig i bransjen. Vår anbefaling er likevel av gårdeiere bør utarbeider skriftlige rutiner av dokumentasjonshensyn. Det er likevel ikke nødvendig å ha detaljerte rutiner med hensyn til hvordan inspeksjonen skal utføres, såfremt det er kompetente folk som utfører arbeidet.

Advokatfirmaet Føyen avholdt nylig frokostseminar om gårdeieransvar med fokus på snø og is. Det var mange deltakere på foredraget, og engasjementet fra deltakerne viste at temaet både er dagsaktuelt og praktisk for gårdeiere og driftsansvarlige. Mangelfullt vedlikehold kan få fatale konsekvenser og vi oppfordrer hele eiendomsbransjen til å ha et særlig fokus på gårdeieransvaret i denne årstiden slik at risikoen for ulykker begrenses.

Om artikkelforfatterne:

Partner Jacob Solheim og advokatfullmektig Astrid Breistein Solheim er begge tilknyttet eiendomsavdelingen i Advokatfirmaet Føyen AS