Ulovlig bruk – en kostbar affære

Selv om beløpet på 35.000 kroner ikke er avskrekkende høyt, sett opp mot leienivå ved vanlig næringsutleie, bør lagmannsrettens konstatering av at hovedregelen ved straffbar, ulovlig utleie er inndragning av leiebeløpet være en påminnelse om å undersøke hva som er lovlig bruk ved due diligence av kontantstrømeiendommer.

Å bruke en bygning på en annen måte enn det bygning er godkjent for i tillatelsen etter plan- og bygningsloven vil være ulovlig. En lovlig bruk av lokalene vil være avhengig av søknad om og godkjenning av ny bruk (bruksendring). Det er derfor ikke arealformålet i reguleringsplanen som er avgjørende for hva en bygning lovlig kan brukes til, men hvilken bruk som fremgår av byggetillatelsen og de godkjente byggetegningene. Det innebærer også at den godkjente bruken ikke beror på hva bygget som sådan er godkjent til, men på hva som er godkjent bruk av arealene i den enkelte etasje og det enkelte rom. I praksis kan det innebære at et ulovlig utleid rom i et stort leieforhold medfører at leieforholdet ikke er fullt ut lovlig, selv om resten av arealet er i bruk i henhold til gjeldende tillatelser.

Den 5. september 2024 avsa Frostating lagmannsrett dom i sak LF-2024-88104, som gjaldt ulovlig bruk av lokaler til boligformål. Gårdeieren, som leide ut lokalene uten at de var godkjent for boligformål, ble dømt for vesentlig overtredelse av plan- og bygningsloven. Dommen er ikke rettskraftig.

I den aktuelle saken hadde utleieren i 2006 selv omsøkt og sørget for oppføring av den aktuelle bygningen som et lagerbygg på egen eiendom. I 2013 ble deler av bygningen ombygget til en leilighet med fire soverom og disse ble sporadisk benyttet til utleie de neste årene. Fra 2017 til 2022 fant retten det bevist at leiligheten var gjennomgående utleid til boligformål. I oktober 2022 brant bygget ned og to personer omkom.

Når lagmannsrett vurderte saken, understreket retten at det ikke er krav om faktisk årsakssammenheng mellom den manglende bruksendringssøknaden og den farlig situasjon som oppstod, men at det var tilstrekkelig at den manglende bruksendringssøknaden hadde skapt en situasjon med fare for liv og helse ved at bygningsmyndighetene ble fratatt muligheten for kontroll og oppfølging. Ved avgjørelsen la lagmannsretten videre stor vekt på at (i) utleier ble ansett for å være kjent med at utleien av leiligheten til bolig ikke var tillatt, (ii) at overtredelsen fremsto som «planmessig», (iii) at den ulovlige utleien hadde vart over forholdsvis lang tid, (iv) at overtredelsen kunne medføre fare for liv og helse og (v) at utleier hadde hatt en økonomisk fordel av utleien.

Konsekvensen for utleier ble en bot på 35 000 kroner, alternativt fengsel i 35 dager. Det er imidlertid viktig å merke seg, som lagmannsretten understreket, at det klare utgangspunktet i et slikt tilfelle er inndragning av «utbyttet» fra den kriminelle handlingen – nærmere bestemt mottatt leie (uten fradrag for kostnader).

I akkurat dette tilfellet ble det lempet på ansvaret som følge av utleiers svake økonomiske stilling, og utleieren ble ikke dømt til inndragelse av ulovlig leie. Dersom dette leieforholdet var kun ett av flere leieforhold i porteføljen til en gårdeier, slik tilfellet normalt er blant de profesjonelle eiendomsbesitterene, er det imidlertid vanskelig å se for seg grunnlag for å lempe på ansvaret. Straffbar, ulovlig utleievirksomhet kan dermed bli en særdeles kostbar affære for et eiendomsselskap.

Ved kjøp av kontantstrømeiendommer, vil det ofte ha vært gjennomført en due diligence som enten har avdekket, eller burde ha avdekket, at eiendommen leies ut og brukes i strid med plan- og bygningsloven. Dersom den ulovlige utleien fortsetter etter kjøpet vil den ulovlige utleievirksomheten kunne være både uaktsom og/eller forsettlig. Som lagmannsretten har understreket, vil utgangspunktet være inndragning av leieinntekten i den perioden man har – eller burde vært – kjent med at utleien var i strid med gjeldende tillatelser. Dersom kjøper av eiendommen har ervervet aksjene i eiendomsselskapet, ikke bare eiendommen, vil dette også kunne innebære inndragning av leieinntekter før kjøpet ble gjennomført.

At lagmannsretten legger vesentlig vekt på hvorvidt overtredelsen utgjør fare for liv og helse, tilsier at forskjellen mellom den tillatte bruken og den faktiske bruken vil være sentral ved vurderingen av om overtredelsen av plan- og bygningsloven er «vesentlig», og dermed straffbar. Her ligger det nok en viktig nyanse i forhold til situasjonen ved vanlige næringsleieforhold. Det er i praksis sjeldent man ser så graverende brudd på plan- og bygningsloven blant profesjonelle gårdeiere som i dette tilfellet. Det kan likevel ikke utenkelig at straff og inndragning av leieinntekter kan være aktuelt i tilfeller der areal som ikke er godkjent for varig opphold tas i bruk til f.eks. kontor, forretninger, spisesteder/utesteder eller andre typer virksomheter som innebærer opphold av personer utover hva som er forutsatt i tillatelsen.

Dommen er derfor en viktig påminnelse om konsekvensene av utleie i strid med tillatt bruk og viktigheten av å undersøke og følge opp eventuelle avvik her som avdekkes i forbindelse med due diligence.

All den tid godkjent bruk knytter seg til de enkelte rom i det enkelte plan, og ikke bygningen som sådan eller arealformålet i reguleringsplanen, fordrer dette en gjennomgang av tillatelser og tegninger – fasiten finner man hverken i ferdigattesten eller reguleringsplanen. En slik gjennomgang er hverken tidkrevende eller særlig kostbar, så lenge dokumentasjonen foreligger, og burde inngå i sjekklisten for de fleste eiendomskjøp.

Artikkelforfatterne er senioradvokat Bendik Medhus og senioradvokat Bård K. Berge i Arntzen de Besche Advokatfirma.