Tolkning av servitutter

«Servitutter» er en samlebetegnelse for 1) rett til bruk av annen persons eiendom, og 2) begrensninger for bruk av egen eiendom. Servitutter gir rettigheter og forpliktelser mellom grunneiere, og kan innebære en motsetning, eller et supplement, til pliktene vi har overfor det offentlige. Typiske eksempler på rettigheter er rett til ferdsel over, eller rett til å legge vann- og avløpsledninger under, annen persons eiendom. Dette omtales som positive servitutter, altså en positiv rett til bruk. Typiske eksempler på begrensninger er maksgrense for byggehøyde eller maksimal utnyttelse for en eiendom. Dette omtales som negative servitutter, altså en negativ begrensning for bruk.

Vi har tidligere skrevet om dommen fra Høyesterett om Dr. Holms Hotell på Geilo, som gjaldt en bestemmelse om byggeforbud på en naboeiendom til konkurrerende virksomhet for Dr. Holms Hotell, og om bestemmelsen utgjorde en såkalt strøkservitutt eller ikke. I daværende sak benyttet Høyesterett en rekke kilder fra den tiden byggebegrensningen ble gitt (1939) til å supplere bestemmelsens ordlyd for å avklare hvordan bestemmelsen skulle forstås.

I de fleste saker, er det imidlertid lite informasjon fra den tiden rettigheten ble gitt, og spørsmålet er hvordan man da skal avklare servituttens innhold.

Hvordan tolke en servitutt i mangel av tolkningsfaktorer?

Ved vurderingen er det overordnede utgangspunktet at man legger vekt på servituttens ordlyd. I mangel av andre holdepunkter, vil en naturlig forståelse av servituttens ordlyd normalt bli avgjørende. Vi kan vise til et eget eksempel fra en dom fra Borgarting lagmannsrett avsagt 13. februar i år.

Saken gjaldt en servitutt fra 1934 som ga forbud mot bygging av et «uthus» på den vestre del av en eiendom i Oslo kommune. Eiendommen var kjøpt av en utbygger som hadde oppført tre tomannsboliger på eiendommen, deriblant én tomannsbolig på den vestre del av eiendommen. Spørsmålet var dermed om servituttens forbud mot å bygge «uthus» også skulle omfatte en tomannsbolig. Tingretten hadde konkludert med at en rimelig tolkning av erklæringen måtte innebære at den også må forby bygging av bygg som er større enn uthus. Tingretten anså dermed servitutten som en begrensning mot bebyggelse gjennom en utvidende forståelse av begrepet uthus – man måtte altså innfortolke at forbudet også rammet det mer omfattende bygget tomannsbolig. Lagmannsretten gir uttrykk for et annet syn på spørsmålet.

I lagmannsrettens dom fremgår følgende:

«Slik lagmannsretten ser det, er uthus noe annet enn bolighus. Utgangspunktet må være at ordvalget ved utformingen av erklæringen har vært bevisst. Skal [utbyggerens] bolighus under oppføring omfattes av forbudet, må erklæringens ordlyd fravikes på en måte som det etter lagmannsrettens syn ikke er grunnlag for».

Lagmannsretten vektlegger videre at dersom formålet med byggebegrensningen var å unngå bebyggelse i alminnelighet (fortetting), så ville servitutten vært formulert annerledes:

«Det naturlige hadde da vært å bruke uttrykk som bebyggelse, bygg, bolighus eller liknende i stedet for eller i tillegg til «uthus».

Dommen gir dermed klart uttrykk for at i mangel av andre konkrete beviser og holdepunkt, vil det være en streng ordlydsfortolkning som avgjør hvilket tolkningsalternativ som skal legges til grunn.

Det samme prinsippet ser man utslag av i en dom fra Borgarting lagmannsrett i 2021. I den dommen vurderte retten om en negativ servitutt som fastsetter at det på en eiendom bare kan oppføres «én enebolig», er til hinder for at det bygges en tomannsbolig på eiendommen. Lagmannsretten uttalte i dommen at «begrepet «enebolig», som er benyttet i servitutten, må ut fra en vanlig språklig forståelse oppfattes som et frittliggende boligbygg beregnet på en husholdning». Videre om tolkningen fastslår retten at om en enebolig eventuelt bebos av to familier, vil det ikke være i strid med servitutten, men om eneboligen seksjoneres i to eller flere boenheter, vil det kunne utgjøre et brudd på servitutten. Med dette ga lagmannsretten anvisning på en kompromissløs ordlydsfortolkning, som heller ikke hensyntok de reelle forholdene. Om det bor to familier i en bolig, vil det være av underordnet betydning for omverdenen om boligen er seksjonert eller ikke. Like fullt vil det, som lagmannsretten fremholder, være i strid med ordlyden om boligen er seksjonert.

De to avgjørelsene gir hver for seg og samlet en klar indikasjon på at servitutters ordlyd vil være helt avgjørende for fastsettelsen av innholdet i servitutten. Det er imidlertid viktig å understreke at dette overordnede utgangspunktet kun gjelder der man har få andre tolkningsmomenter å vektlegge, slik som etterfølgende bruk osv.

En klar ordlyd trumfer tiden vi lever i

Det er en vanlig misforståelse at en servitutt alltid skal tolkes på en måte som gjør at den samsvarer med nåtiden og forholdene på nåværende tidspunkt. Dette er ikke riktig som et utgangspunkt. En slik forståelse er kun riktig dersom ordlyden i utgangspunktet er uklar.

I valget mellom ulike tolkningsalternativ vil man, dersom ordlyden er uklar, ofte kunne vektlegge at en fortolkning i større grad samsvarer med tiden vi lever i, enn den alternative fortolkningen. Dersom ordlyden gir rett til «vei» over en annen eiendom, er det i 2024 mer naturlig å forstå rett til «vei» som rett til å kjøre med bil enn til å kjøre med hest og kjerre. Dersom ordlyden imidlertid beskriver rett til «ferdsel med hest og kjerre», er det ikke rom for en slik fortolkning utelukkende basert på forholdene på tolkningstidspunktet.

Artikkelforfatter er senioradvokat Dag Michael Bjerkli i Brækhus Advokatfirma.