Tid for å se litt på vedtektene?

I eierseksjonsloven § 27 første ledd er det bestemt at alle sameier skal ha vedtekter og at det av vedtektene minst skal fremgå eiendommens grunnboksbetegnelse og hvor mange medlemmer styret skal ha. 

Sagt på en annen måte; det stilles få krav til innholdet i vedtektene. Det betyr ikke at det anbefales å legges seg på dette minstenivået. Vedtektene i et sameie regulerer sameiernes rettigheter og plikter. Selv om det er mye som reguleres direkte i eierseksjonsloven er det stor grad av valgfrihet, og det er også mye som ikke direkte reguleres i eierseksjonsloven. 

En utbygger bør derfor bruke tid på å utarbeide vedtekter som er tilpasset det enkelte prosjekt. Det er for eksempel stor forskjell på et lite sameie bestående av frittstående hus i motsetning til store leilighetskomplekser som utvikles i ulike byggetrinn. 

Eierseksjonsloven – ikke tilpasset små sameier

Videre er det forskjell på rene boligsameier og sameier med næring eller kombinerte sameier.

Med unntak av opprinnelige vedtekter er det årsmøtet som fastsetter og endrer vedtektene. I sin alminnelighet kreves det minst to tredjedels flertall for å endre vedtektene. I noen tilfeller er det stilt krav om enstemmighet. Ved enkelte type endringer kreves det samtykke fra de seksjonseierne som direkte berøres. Når det skal en del til å endre vedtektene i ettertid er det et poeng at vedtektene utformes på en god måte allerede ved etablering av sameiet.

Behov for tilpasning

Det finnes mange standardiserte vedtektssett som kan brukes som et utgangspunkt, men det vil alltid være behov for tilpasning av disse. Nedenfor nevnes noen eksempler på områder som kan kreve særlig tilpasning ved utarbeidelse av vedtekter for sameier. Oversikten er på ingen måte uttømmende.

· Er det et rent boligsameie, næringssameie eller kombinasjonssameie? I kombinasjonssameier vil det som regel være behov for flere tilpasninger for å ivareta både de næringsdrivende og boligeiernes interesser.

· Fordeling av felleskostnader. Her er den klare hovedregel at fordeling skjer etter sameiebrøk, men her kan det være behov for nærmere tilpasninger typisk fordi enkelte sameiere har større nytte en øvrige. Dette vil være særlig aktuelt ved fordeling av felleskostnader i kombinerte sameier.

· En tydelig angivelse av grensen mellom vedlikeholdsansvaret som påhviler sameiet (styret) og vedlikeholdsansvaret som påhviler den enkelte seksjonseier, eller enkelte seksjonseiere.

· Organisering av parkeringsplasser i sameier skjer på forskjellige måter og ofte enten som I) tilleggsdel til en seksjon, II) fellesareal, evt. med vedtektsfestet enerett for en eller flere seksjonseiere etter eierseksjonsloven § 25, III) en eller flere parkeringsseksjoner eller som IIII) egen eiendom (anleggseiendom). Som regel er det fornuftig å ha en angivelse av hvordan parkering er organisert i vedtektene. Dersom parkeringsplasser er del av fellesareal bør det fastsettes en nærmere regulering av rettigheter og plikter i vedtektene. Dersom det skal være vedtektsfestet enerett må dette fremgå av vedtektene.

· Nærmere regulering av bruk av fellesarealer

· Vedtektsfestet enerett til bruk av fellesarealer etter eierseksjonsloven § 25 f.eks. til uteområder/hageareal

· Hva som skal være tillatt av tiltak og bygningsmessige arbeider og nærmere prosedyre for slikt

Selv om tilpasning som nevnt ovenfor tar litt tid og vil kreve noe ressurser er det erfaringsmessig en fordel fremfor å prøve å endre dårlig utarbeidede vedtekter i ettertid. Fra tid til annen bør det gjøres en vurdering av om vedtektene er tilfredsstillende utformet og oppdaterte (f.eks. om vedtektene er i tråd med ny eierseksjonslov som trådte i kraft 1. januar 2018). Vi går inn i sesong for avholdes av årsmøter og kanskje en vurdering av vedtektene bør være på agendaen?

Artikkelforfatteren er senioradvokat i Advokatfirmaet Haavind AS.