Stortinget vil forby blancoskjøter

Onsdag denne uken behandlet Stortinget Justiskomiteens innstilling om forebygging og bekjempelse av økonomisk kriminalitet. Innstillingen gjelder et spekter av temaer fra hvitvasking til avskaffing av 1 000-kronerseddelen som kontantenhet. 

Særlig interessant for eiendomsbransjen er det at Stortingsflertallet ber regjeringen utforme et regelverk om obligatorisk registrering av eierskap i fast eiendom, samt et generelt forbud mot blancoskjøter.

I praksis en tinglysingsplikt?

Stortingets vedtak inneholder et forslag om obligatorisk registrering av eierskapet til fast eiendom. Slik innstillingen er lagt opp, ser det ikke ut til å være et forslag om generell tinglysingsplikt (dette foreslo et mindretall fra Venstre, SP og FRP), men heller et tilleggsregister som skal vise det reelle eierskapet til fast eiendom.

Veldig langt fra en generell tinglysingsplikt er forslaget imidlertid ikke. Stortingsflertallet foreslår nemlig å forby blancoskjøter. Innen forslaget eventuelt kommer tilbake til Stortinget som lovforslag fra regjeringen, må man anta at forbudet også vil omfatte andre metoder som muliggjør eiendomssalg uten tinglysing, eksempelvis salg med urådighet og generalfullmakt til kjøper. 

I praksis er det i så fall vanskelig å se noen særlig forskjell på dette og en generell tinglysingsplikt. Enkelt sagt – kjøper du en eiendom, så må kjøpet tinglyses, dersom forslaget blir lov. Debatten i Stortinget tydet også på at enkelte anså dette som en innføring av en tinglysingsplikt, selv om forslaget som konkret lød på dette altså ikke fikk flertall.

Men: ingen regel uten unntak. Justiskomiteen ser ut til å ha fått med seg at blancoskjøter er særlig nyttig i utbyggingsprosjekter, og ber regjeringen om å vurdere et unntak for slike tilfeller. Helt generell later tinglysingsplikten altså ikke til å bli.

Konsekvensene for bransjen er usikre

Slik systemet er innrettet nå, sparer bransjen vesentlige summer på å unnlate tinglysing, eller vente til neste salgsledd. Det er foreløpig usikkert hvordan lovforslaget ender opp med å se ut, men det ligger i sakens natur at økt dokumentavgiftsbelastning er en mulighet.

For mange vil særlig utformingen av unntaket for utbyggingsprosjekter være avgjørende. Grensedragningen mellom hva som er et utbyggingsprosjekt, og hva som «bare» er oppussing, rehabilitering eller en kombinasjon av dette og transaksjoner eller omorganisering som ledd i forberedelser til salg til «sluttbruker» vil være utfordrende å trekke, og kan skape utfordringer for forutsigbarheten i praksis. Det er for eksempel ikke gitt at rehabilitering, seksjonering og utsalg av seksjoner (eller borettsandeler) i en bygård vil omfattes av unntaket.

Dersom Stortingsvedtaket leder til en lov som ligner forslaget, må det uansett forventes at marginene i en allerede presset bransje skvises ytterligere. Slik markedet er i dag, er det heller ikke gitt at den ekstra kostnaden lar seg lempe over på sluttbrukeren av eiendommen som skifter hender, typisk kjøperen av boliger i et rehabiliteringsprosjekt.

Er tinglysingsplikt rett virkemiddel?

Før det endelige regelverket er utformet, er det vanskelig å mene noe om hvorvidt det treffer på formålet man ønsker å oppnå, altså å bekjempe økonomisk kriminalitet og hvitvasking gjennom skjult eierskap til fast eiendom og skjulte transaksjoner av fast eiendom.

Vi noterer oss imidlertid at forslaget inneholder både et forslag om obligatorisk registrering av eierskap til fast eiendom (som altså oppfattes som noe annet enn tinglysingsplikt) og et forbud mot blancoskjøter. Særlig gjelder dette når Stortinget allerede har vedtatt lov om register for reelle rettighetshavere, som foreløpig bare er delvis i kraft, men som vil gi bedre sporing på reelt eierskap til selskapsstrukturer og lignende.

En overordnet innvending mot forslaget kan da være at det ikke er gitt at det er behov for å innføre en (hel eller delvis) plikt til å gjennomføre tinglysing, så lenge man uansett tar sikte på å registrere det reelle eierskapet i et separat register. Med et slikt separat register skulle man tro at tinglysing kunne leve videre med samme formål som i dag – det vil si som et frivillig tilbud til kjøpere som ønsker å sikre seg rettsvern for sitt kjøp.

Vi oppfordrer uansett aktører i bransjen til å følge med på utviklingen i saken, og til å spille inn i høringsrunden som kommer når lovforslaget etter hvert er klart.

Om artikkelforfatterne:

Knut Hodneland er partner, Aleksander Monsen er ass. partner, begge Ræder Bing advokatfirma AS.