Står «borettslagsmodellen» for fall?

Modellen innebærer at det opprettes et borettslag med et eierselskap som eneste eier av andelene, ofte utbyggerselskapet. Typisk fisjoneres en tomt i prosjektet ut til et tomteselskap, for deretter å kunne selge aksjene i tomteselskapet til et borettslag under fritaksmetoden. Denne transaksjonen gjør at tomten kan selges til «virkelig verdi», uten gevinstbeskatning og i tråd med fritaksmetodens ordinære regler.

Tomteselskapet fusjoneres deretter med borettslaget, og borettslaget sørger for videre oppføring av boligene på tomten. Utbygger har nå solgt tomten til borettslaget til «virkelig verdi», noe som reduserer skattegrunnlaget for utbygger ved salg av andelene til kjøperne. Når leilighetskjøperne overtar leilighetene og andelene, opphører utbygger å være eneeier av andelene i borettslaget. Skattefastsettelsen for borettslaget går dermed over fra selskapsfastsettelse til skattefastsettelse for andelseierne etter særreglene i skatteloven § 7-3.

Beskatning under borettslagsmodellen

Modellen medfører at gevinst på tomten ikke kommer til beskatning eller i det minste blir vesentlig redusert, med mindre borettslaget selger ut deler av tomten som innmatsalg. Utbyggers salg av andelene i borettslaget er derimot ikke omfattet av fritaksmetoden, og i den grad utbygger har gevinst på andelene, vil denne gevinsten bli beskattet på ordinær måte. Det er derfor ikke snakk om en total skattefrihet ved prosjektet, siden det i mange prosjekter vil være gevinst ved salg av andelene.

Økt oppmerksomhet og politisk debatt

I den senere tid har «borettslagsmodellen» fått ekstra oppmerksomhet i media grunnet boliginvestorers økte behov for å selge utleieboliger/porteføljer, som igjen er trigget av stadig hardere beskatning av eierne. Vi både ser og erfarer at borettslagsmodellen også benyttes som en forberedende øvelse ved salg av eksisterende leilighetsbygg, der byggene fisjoneres ut til eget selskap og selges under fritaksmetoden til nyopprettede borettslag. Selskapet fusjoneres deretter med borettslaget og andelene selges til boligkjøpere.

Enkelte politikere har også hengt seg på avisoppslagene og uttalt, etter vår oppfatning unyansert, at de vil modellen til livs. Dette ble senest uttrykt av finansministeren i Finansavisen 13. august 2024.

Lovlighet og legitimitet

Transaksjonene som gjennomføres ved bruk av modellen, følger av regler i aksjeloven. Transaksjonene bygger på lovlige og anerkjente regler om skattefrie omorganiseringer, og modellen, inkludert transaksjonsrekken, er vurdert opp mot skattemessig gjennomskjæring. Modellen er også utallige ganger stadfestet av Skatteetaten ved såkalte bindende forhåndsuttalelser.

Hvor bør fokuset ligge?

I stedet for å sette søkelys kun på at modellen innebærer en skattebesparelse, bør man rette oppmerksomheten mot hvorfor bransjen anser det som lite lønnsomt å drive med utleieboliger, som resulterer i massesalg. Etter vår oppfatning bør politikerne heller undersøke sin egen skattepolitikk for å forstå hvorfor ikke bransjen lenger anser det som lønnsomt å drive med boligutleie, og hvilke konsekvenser dette har for utleiemarkedet. Problemet ligger ikke en anerkjent og lovlig modell som gir enkelte skattebesparelser.

Fordeler og ulemper ved borettslagsmodellen

Det argumenteres stadig for at borettslagsmodellen kan være mindre gunstig for utbygger enn selveierleiligheter, siden borettslag ofte selges til lavere priser. Dette kan isolert sett være gunstig for førstegangskjøpere ved at terskelen for å komme inn på boligmarkedet blir lavere. Det er også andre forhold ved borettslagsmodellen som kan medføre at organisering som borettslag er ønskelig i et boligsosialt perspektiv. Som på andre områder i samfunnet, er det også risiko for at utbyggers økte kostnader ved bortfall av skattefordel tas igjen ved tilsvarende økte priser i markedet, i en tid hvor også byggekostnadene for nye prosjekter har økt langt mer enn på mange år. Endringer i skattereglene, som gjør det mindre gunstig å etablere borettslag, og dermed påvirker prisene i markedet, bør vurderes i et langt bredere perspektiv enn bare iveren etter å straffe profesjonelle utbyggere.

Artikkelforfatterne er senioradvokat Ingvill Hellenes, partner Roger Engebretsen og partner Christian O. Hartmann i SANDS Advokatfirma.