Solcelleanlegg - praktiske innspill til avtalereguleringer ved salg av solkraft til leietaker

En standard tilleggsavtale kan potensielt gjøre det enklere å presentere og selge inn slike avtaler til leietakere. I avtalemalen er det presisert innledningsvis at tilleggsavtalen skal tilpasses hvert enkelt leieforhold, og det er viktig å merke seg at noen tilpasninger bør gjøres.

Denne artikkelen er skrevet med tanke på at det er utleieren som tar investeringen med solcellepanelet, og selger solkraft til leietaker. Vår erfaring er at det er vanligst at leietaker har egen strømmåler tilknyttet eget strømabonnement for eksklusivt areal, og utleier leverer solkraft via egen strømmåler til leietakers strømmålere, eller bak leietakers egen strømmåler. Dette gjelder både ved enbrukerbygg, og flerbrukerbygg. Hovedalternativet til standard tilleggsavtale legger imidlertid opp til at det er utleieren som har strømabonnementet, også til eksklusivt areal. Strøm til fellesareal vil typisk være tilknyttet utleiers strømmåler og abonnement. Typetilfellene må tas høyde for i avtalen.

Først og fremst er det viktig at tilleggsavtalen utformes på en klar og tydelig måte, slik at leietaker både forstår og ikke minst aksepterer arrangementet solcelleanlegg innebærer – dvs. kjøp av strøm fra utleier.

Nedenfor følger noen konkrete innspill og kommentarer som bør vurderes dersom aktørene velger å benytte standardavtalen, og disse er ikke nødvendigvis uttømmende. Innspillene er basert på erfaring opparbeidet de to siste årene, hvor bistanden primært har vært tilknyttet utleiersiden ifbm. etablering av solcelleanlegg.

- Gjennomsnitt totalkostnad som standardavtalen legger opp til, er vi usikre på om en er en god vederlagsmodell, spesielt fordi dette ikke synes å være et praktisk tilfelle, ettersom det stort sett er leietaker som har eget strømabonnement til eksklusivt areal.

Vederlagsmodellen som velges må defineres forståelig. Vår erfaring er at det er praktisk at utleiers software logger spotprisen i markedet, forbruket og produksjonen, og hvor leietaker betaler spotpris (evt. minus en marginal rabatt) + nettleie og offentlige avgifter for leveranse av solkraft. Andre vederlagsmodeller som leietakere har akseptert er 1) matching av leietakers fastprisabonnement eller 2) pris per. kwh låses + nettleie og offentlige avgifter. Utleier trenger ikke nødvendigvis å gi en rabattert pris, men en viktig presisering kan være at leietaker ikke skal få en høyere kostnad enn ved kjøp av strøm fra strømnettet.

- Akontobetaling med avregning en gang per år som standardavtalen legger opp til, kan være gjenstand for vurdering. Leietaker er ikke nødvendigvis positive til å betale høyere andel av felleskostnader, selv om leietaker uansett må betale egne strømutgifter.

Utleiers software logger vanligvis forbruket, og således bør det utstedes en faktura iht. avtalt vederlag, for eksempel kvartalsvis som er vanlig for betaling av leie og felleskostnader.

- Forhåndsdefinert splitt på strømforbruk ved flerbrukerbygg:

I dag må det meldes inn en forhåndsdefinert splitt. Dersom en av leietakerne ikke forbruker sin forhåndsdefinerte andel, dyttes overskuddsstrømmen opp på strømnettet. Ideelt skulle denne overskuddsstrømmet gått til en leietaker som forbruker mer strøm enn solkraften leverer. Dersom løsninger på sikt gjør det gunstigere å fordele solkraft etter forbruk, så bør avtalen ta høyde for dette.

- Ett års varsling på endring av forhåndsdefinert splitt kan også vurderes å revideres bort, her bør utleier ha fleksibilitet. Formålet med leveranse av solkraft er å forsyne leietakerne med strøm, og endring i leietakere på eiendommen kan for eksempel medføre behov for justering av splitten.

Andre praktiske tips er at solcelleleverandøren melder solcelleanlegget til nettselskapet, som må godkjenne søknaden før det settes i drift. De strømabonnementene som er tilknyttet forsyning fra solcelleanlegget blir da automatisk «plusskunder». Plusskunder kvalifiserer til å selge overskuddsstrøm. Det må imidlertid inngås avtale med strømleverandør om salg av overskuddsstrøm da det ikke er alle strømleverandører som betaler for overskudsstrøm.

Utleiers software logger spotpris, produksjon og forbruk som danner grunnlag for vederlaget som leietaker skal betale. Softwaren logger også inntektene fra solkraft som selges via leietakers strømabonnement, og som skal tilfalle utleier.

Inntekter fra salg av overskuddsstrøm skal tilfalle utleier ettersom det er utleier som har invester- og er eier av solcelleanlegget. Leietaker må akseptere at utleier henter ut forbruksdata fra Leietakers strømmåler. Primært vil imidlertid leietaker måtte suppleres med kraft fra strømnettet, da solcelleanleggene ikke produserer tilstrekkelig kraft til leietakers forbruk.

Når Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) etter hvert blir implementert i Norge, så må det forventes krav til solcelleanlegg på næringsbygg – for nye bygg over 250 kvm innen 31. desember 2026 og ved rehabilitering av eksisterende bygg over 500 kvm innen 31. desember 2027. At investeringen solcelleanlegget innebærer kan «regnes hjem» når solkraften selges til leietaker, bør imidlertid være et incentiv for å etablere solcelleanlegg også utenom påkravstilfellene. At leietaker får levert solkraft til tilsvarende kostnad som ved tradisjonell strøm, bør videre utgjøre en «no-brainer» mtp. å akseptere kjøp av solkraften.

Artikkelforfatter er Karoline R. Zeiner, partner og advokat i Brækhus Advokatfirma.