Juss:
KLAGDE PÅ PJUSKETE HEKK: Det er ikke berettiget å forvente utvokst hekk allerede på overtakelsestidspunktet av ny leilighet, mener retten. (Ill. foto)
Pirkete boligkjøper fikk ikke medhold
Hvor går grensen for mangler som kan gi rett til prisavslag ved kjøp av nyoppført bolig? At hekken er for lav og for lite grønn sammenlignet med visualiseringen i salgsprospektet er i hvert fall ikke nok, mener Søndre Østfold tingrett.
Ved overlevering av nye leiligheter er det vanlig med forhåndsbefaring for å eventuelt påpeke feil/avvik i forhold til boligens referansenivå på oppføringstidspunktet. Kjøper har rett til å få rettet eventuelle feil uten ekstra omkostninger. I noen tilfeller kan det også bli enighet om prisavslag i stedet for retting av feil.
En fersk dom i Søndre Østfold tingrett viser imidlertid at det er grenser hvor pirkete man kan være som kjøper. I mai 2019 signerte et samboerpar kjøp av en leilighet i Storgata Terrasse i Sarpsborg. Kjøpesummen var 5,6 millioner kroner.
Storgaten Terrasse AS ble stiftet i 2014 og eies av Sarpsborg og Omegn Boligbyggelag (SOBBL) og Nipas med en halvpart hver. Storgaten Terrasse AS kjøpte tomten i 2014 og fikk rammetillatelse for bygging av boliger i 2017. Det ble inngått totalentreprisekontrakt med Nipas og igangsettingstillatelse ble gitt i september 2017. Leilighetene ble ferdigstilt og overlevert trinnvis i juni/juli og i september 2019. Storgata Terrasse borettslag ble stiftet i april 2019 og nytt styre bestående av beboere ble valgt inn i november/desember 2019. Storgata Terrasse består av et kvartal med 8 bygninger, på tre ulike nivåer og med 69 leiligheter og 2 hybler.
Under forhåndsbefaringen anmerket kjøperne en rekke mangler. Partene ble ikke enige og saken havnet dermed i retten. Nylig falt dom i Søndre Østfold tingrett, etter at det hadde blitt avholdt rettssak over to dager i slutten av april.
Saksøker har anført at de ikke har fått den leveransen de ble forespeilet av selger og som de har betalt for. I rekken av feil var det særlig fremhevet at utomhusarealene, som i prospektet ble angitt å skulle være bilfrie, tvert imot er gjenstand for stor biltrafikk. I tillegg ble det fra kjøperne anført at det på salgsprospektet fremkommer grønne, tette hekkeplanter som skjermer for innsyn, mens det ved overtakelsen kun var små busker.
Selger Storgaten Terrasse AS har anført at de ikke kan hefte for kjøring på fellesarealer/gangvei, og at det må påregnes voksetid på buskene som er plantet.
Retten finner det ikke sannsynliggjort at kjøring på fellesarealer/gangvei innebærer en mangel ved leiligheten.
- Etter rettens syn har selger/saksøkt levert det de har lovet på dette punkt. Dagens utforming med fellesarealer/gangveier er slik som følger av plantegningen (…) Videre er det åpenbart utenfor selgers kontroll hvordan bruken av fellesarealene benyttes av beboere og øvrige. Saksøker er henvist til å ta dette opp med borettslagets styre. Det vises til at fellesarealer tilligger borettslaget og disponeres av andelshaverne i fellesskap, skriver Søndre Østfold tingrett.
Retten avviser også at det foreligger mangel ved beplantning og skjerming av saksøkers leilighet.
- Leiligheten ligger i 1 etasje og det er påregnelig at det da er innsyn fra mennesker utenfor. Å forvente en leilighet skjermet for innsyn slik saksøker forventer er etter rettens syn ikke berettiget. Det fremkommer uttrykkelig av kjøpekontraktens § 8 at beplantning og opparbeidelse er av orienterende art og at bilder ikke nødvendigvis vil samsvare med faktiske planer. Etter dette finner retten det ikke berettiget å forvente avskjerming med en tett og utvokst hekk allerede på overtakelsestidspunktet, ei heller et og et halvt år etter, skriver domstolen og legger til:
- Retten finner ingen grunn til å tvile på at de hekkeplantene som er plantet utenfor saksøkers leilighet er det riktigste valget ut fra jordsmonn og lysforhold. Slik retten vurderer det har saksøker ikke sannsynliggjort en berettiget forventning om en annen type hekkeplante eller at denne har en spesifikk høyde.
Kjøperne har også påpekt feil inne i leiligheten. På badet ble det vist til at det under dusjdørene sprutet vann ut over baderomsgulvet. På badene er det valgt en dusjløsning hvor dusjdørene er av glass, de er innsvingbare og festet i veggen. Gulvet er flislagt med nedsenk i dusjsonen og innadslående dusjdører er montert noen centimeter innenfor nedsenk.
Heller ikke her var retten enig i at det forelå mangel:
- Under befaring observerte retten at det kom noe vannsprut ut på baderomsgulvet når dusjen stod på. Vannspruten var slik retten ser det imidlertid ikke mer omfattende eller utover hva man kan forvente med den dusjløsningen som er valgt.
Til slutt var det fra kjøper anført at utgangsdøren er ripete og må byttes ut. Dette ble påpekt under forhåndsbefaringen, hvorpå selger sørget for å utbedre døren ved å male den – uten at resultatet ble godkjent.
- Retten har på befaring observert døren. Døren er plassert i en gangpassasje med lite dagslys inn. Da saksøker lyste på døren med en ekstern lyskilde tett inntil døren kunne retten observere noe penselstrøk/riper på dørens overflate. Ytterligere skader kunne retten ikke observere.
For retten ble det fra sakkyndig vitne forklart at ved vurdering av overflater i henhold til Norsk Standard, skal det ikke benyttes spesielle lyskilder eller sikte langs veggen/taket. Man skal bedømme overflaten i normalt lys på stedet og med normal avstand, heter det.
- Det er rettens oppfatning at skader/riper kun kan påklages dersom de er synlige under normale forhold/dagslys uten at det tilføres ekstra lyd. Etter dette finner retten det ikke sannsynliggjort at døren har mangler ved seg, skriver Søndre Østfold tingrett.
Kjøperne av leiligheten i Sarpsborg nådde ikke frem på noen punkter, og ble i stedet dømt til å dekke sakskostnadene til selger Storgaten Terrasse AS. De var på 181.622 kroner.
