Oslo kommune tapte fortauskamp mot utbygger – kan gi flere krav om erstatning

Norsk Eiendom har vært partshjelp for Bergskogen Eiendom i rettssaken mot Oslo kommune. Nå har Borgarting lagmannsrett gikk eiendomsutvikleren medhold i saken som tok for seg krav til opparbeidelse av fortau.

Norsk Eiendom har vært partshjelp i saken.

– Vi i Norsk eiendom er veldig fornøyd med dommen, som vi mener også vil ha nasjonal betydning. Det er viktig for eiendomsbransjen at de krav som kommunene pålegger landets utbyggere ikke går lenger enn hva loven tillater. Med denne dommen, er grensen blitt mye tydeligere for kommunene, sier advokat Sven Magnus Rivertz, som førte saken for Norsk Eiendom.

Advokat Kjersti Cecilie Jensen i Bull & Co Advokatfirma har ført saken for Bergskogen Eiendom AS. Hun mener dommen kan få betydning for flere. Oslo kommune har i en årrekke krevd opparbeidelse av vei utover seks-meters begrensningen. Plan- og bygningsetaten har opplyst at det treffes om lag 25 slik pålegg i året. Det er også truffet en rekke refusjonsvedtak basert på den samme praksisen.

– Dette medfører at både eiendomsutviklere og naboer har betalt for veiopparbeidelse kommunen ikke har hjemmel for å kreve. Alle disse har potensielt et erstatningskrav mot kommunen, forutsatt at dommen blir stående, uttaler advokat Jensen.

Totalt dreier det seg om store beløp som kommunen nå risikerer å måtte erstatte.

– Det er imidlertid viktig at de som mener at de har et krav mot kommunen passer på å avbryte foreldelse i tide, påpeker Jensen og minner om den alminnelige foreldelsesfristen på tre år.

Oslo kommune gjennom flere år krevd at utbyggere opparbeider kommunale fortau med henvisning til plan- og bygningslovens § 18-1. Lagmannsrettsdommen fra den 25. mars slår fast at denne praksisen er ulovlig. Avgjørelsen kan utløse betydelige erstatningskrav mot kommunen.

Bergskogen Eiendoms problemer begynte for flere år siden da selskapet skulle bygge to leilighetsbygg i Snargangen på Røa. Plan- og bygningsetaten mente imidlertid at den offentlige adkomstveien måtte opparbeides, til tross for at eksisterende vei var overtatt av kommunen og allerede hadde god standard som boligvei.

Ifølge Norsk Eiendom stilte etaten krav om opparbeidelse av vei og fortau i en bredde av totalt seks meter, samt kjøresterke veiskuldre på henholdsvis 0,5 meter og 1 meter. Veiskulderen på fortaussiden skulle dimensjoneres som fortau. Kommunens plan var å asfaltere de kjøresterke veiskuldrene etter overtakelse, slik at de endte opp med en total effektiv veibredde på 7,5 meter (5,5 meter kjørebane og to meter fortau). Asfaltering utgjør en svært liten andel av de totale kostnadene med å bygge vei.

Bergskogen hadde ikke budsjettert med kostnader til opparbeidelse av vei. Første kostnadsestimater for veien lå på om lag én million kroner, men etter hvert som Bymiljøetatens krav til utførelse ble penslet ut, økte også kostnadsestimatet drastisk. Per dags dato er kostnadene for veiopparbeidelsen estimert til cirka åtte millioner kroner. Veien er ennå ikke ferdigstilt i påvente av rettskraftig avgjørelse fra domstolene.

Noe av det som har dratt kostnadene oppover, er at krevd veibredde overstiger det som kan bygges rasjonelt og kostnadseffektivt innenfor den regulerte veibredden på åtte meter. Dermed ble det rettssak, og tingretten gav Bergskogen Eiendom AS medhold i at veiopparbeidelseskravet var ugyldig i dom av 10. desember 2020. Men kommunen anket.

Nå har lagmannsretten, som tingretten, kommet til at Oslo kommunes pålegg om opparbeidelse av kjøresterke veiskuldre på henholdsvis 1 meter og 0,5 meter er i strid med breddebegrensningen i plan- og bygningsloven § 18-1 første ledd bokstav a.

Bestemmelsen fastslår at kommunen kan kreve opparbeidelse av offentlig vei i regulerte strøk frem til og langs en tomt når den skal bebygges eller fradeles. Kravet kan også aktualiseres ved vesentlig utvidelse av bebyggelse eller ved vesentlig endret bruk. For tomter til bolighus og leilighetsbygg på mindre enn fire etasjer fastslår bestemmelsen at veien kan kreves lagt ut i en bredde på inntil ti meter med nødvendige tillegg for fylling og skjæring, og kreves opparbeidet i en effektiv veibredde av inntil seks meter. Kommunen hevdet at de måtte kunne stille krav til at sidearealene ble opparbeidet som kjøresterke veiskuldre, uten at dette innebar at det kjøresterke arealet skulle regnes med i den effektive veibredden.

Det var ikke lagmannsretten enig i, og uttalte i den forbindelse:

“Rettskildebildet lagmannsretten har gjennomgått tidligere, tilsier imidlertid at opparbeidelse av slike arealer er begrenset til planering. I vår sak er imidlertid Bergskogen Eiendom i realiteten blitt pålagt opparbeidelse av en effektiv veibredde på 7,5 meter - når de kjøresterke skuldrene inkluderes. Med unntak av at asfaltering ikke uttrykkelig er pålagt, er dimensjoneringen og oppbyggingen av skuldrene krevd tilsvarende som henholdsvis fortau og veibane for øvrig.”

Oslo kommunes opparbeidelsesvedtak for Snargangen var dermed ugyldig. Lagmannsretten kom også til at kommunen var erstatningspliktig overfor Bergskogen Eiendom AS som følge av det ugyldige vedtaket.

Advokat Rivertz påpeker avslutningsvis at dommen ikke er rettskraftig, da kommunen fortsatt kan anke til Høyesterett.