På bildet ser vi Codex’ avdeling for næringseiendom og entreprise
Opparbeidelse av teknisk infrastruktur – refusjon og risiko
Utbygger pålegges ofte å opparbeide omfattende teknisk infrastruktur i forbindelse med gjennomføringen av et eiendomsprosjekt. Dette kan medføre verdistigning for tilgrensende eiendommer, og Plan- og bygningsloven (Pbl.) har derfor refusjonsregler som gir utvikler mulighet til å få utgifter til slik infrastruktur dekket av naboeiendommene. Eiendoms- og entrepriseavdelingen i Codex får ofte spørsmål om opparbeidelse av teknisk infrastruktur i eiendomsutviklingsprosjekter, og om adgangen til å kreve refusjon fra andre grunneiere som har nytte av tiltaket.
Noe av det mest kostnadsdrivende i et utbyggingsprosjekt er teknisk infrastruktur. Regelverket er forsøkt balansert, ved at utbygger er gitt en mulighet til å kreve refundert noen av kostnadene til vei, vann og avløpsanlegg fra andre grunneiere i området, basert på størrelsen og utbyggingspotensialet til den enkelte tomt. Reglene om refusjon henger tett sammen med opparbeidelsesplikten i § 18-1.
Reguleringsplaner skal vedtas politisk, og det kan innebære at det er en risiko knyttet til resultatet av planbehandlingen, og hvor lang tid prosessen tar. Ettersom politikerne har siste ord, kan det bli vedtatt rekkefølgebestemmelser som ofte øker kostnadsrammen i prosjektet. Alt dette må en utvikler ta høyde for ved planleggingen av prosjektet.
Selv om infrastrukturtiltak tilrettelegger for utvikling av omkringliggende eiendommer, er det ikke gitt at utbygger kan kreve kostnadene refundert fullt ut. Refusjonsreglene har dimensjonsbegrensninger, som blant annet innebærer at opparbeidelse av veg og rundkjøring må gjennomføres innenfor lovens krav, og ikke nødvendigvis etter utbyggers behov.
Kommunen kan heller ikke pålegge en utbygger å bygge en vei ut over begrensningene som følger av pb. § 18-1. Dette var tema i Borgarting lagmannsrett i LB-21-024330, hvor kommunen hadde pålagt opparbeidelse av vei som var 1,5 meter bredere enn loven tillot. Dette kunne ikke kommunen gjøre, og vedtaket var ugyldig. Tilsvarende vil gjelde ved refusjon. Utbygger må holde seg innenfor kravene i loven, og kan ikke kreve dekket utgifter til et tiltak når (deler av) tiltaket går utover det som kan pålegges etter plan- og bygningsloven.
Utbygger må være klar over at refusjon må søkes og innvilges før prosjektet igangsettes, for at kravet ikke skal gå tapt. Det er en mulighet å anmode kommunen om tillatelse til å igangsette tiltak før vedtak er fattet, men kommunal praksis er ulik, og erfaringsmessig gis slik tillatelse sjelden.
Hva kan kreves refundert og av hvem?
Den som opparbeider offentlig godkjent vei, avkjørsler og/eller hovedledning for vann og avløp, kan kreve sine utlegg refundert fra naboeiendommer som oppnår en økonomisk fordel av arbeidene. Reglene følger av pbl. kapittel 18. Det er viktig å merke seg at refusjonsadgang også kan følge av privatrettslige avtaler, men dette omtales ikke nærmere her.
For at private tiltakshavere skal kunne kreve refusjon, er det et vilkår at tiltaket kan pålegges av det offentlige i medhold av § 18-1, men det er ikke et krav at pålegg om å utføre tiltakene faktisk er gitt for at en tiltakshaver skal ha krav på refusjon.
Refusjonsbeløp forfaller til betaling fem uker etter at refusjonsvedtaket er meddelt de refusjonspliktige. Men med et viktig unntak - for ubebygd areal som omfattes av § 18-6 første ledd, forfaller beløpet først når oppmålingsforretning er rekvirert, eller bygging er gjennomført. Det kan altså gå lang tid fra vedtak fattes til utbygger kan kreve refusjonsbeløpet utbetalt. Dersom ubebygd areal ikke blir utnyttet ved deling/endring eller utbygging, er det en risiko for at beløpet ikke vil forfalle til betaling overhodet. Refusjonsbeløp som har utsatt forfall skal indeksreguleres etter konsumprisindeksen frem til forfall.
Hvem er refusjonspliktige?
Utgangspunktet er at alle eiendommer som får nytte av tiltaket, anses å ha fått en verdistigning, som det er naturlig at det betales for. Betalingsansvaret er en forpliktelse for den som til enhver tid er eier (eller fester) av den refusjonspliktige eiendommen da refusjonskravet ble fastsatt, jf. pbl. § 18-9.
Hvilke utgifter kan kreves refundert?
Utgangspunktet er at alle kostnader som faktisk har gått med til å oppfylle kravene i § 18-1 og § 18-2 kan kreves dekket. Loven har imidlertid en begrensning om at utgiftene må ha vært «nødvendige». Kommunen er den som kontrollerer utgiftene. Utgifter til å få fastsatt og innkrevd refusjonskravene, er ikke «nødvendig» iht. loven, det er kun kostnader som knyttes til det å få gjennomført tiltaket. Dette er utgifter til skjønn, erverv av grunn og rettigheter, og ulempeerstatning. Ved forhåndstiltredelse av areal kan også avsavnsrenter omfattes. Hvilke kostnader som er «nødvendig» må også vurderes mot dimensjoneringsbegrensningene i § 18-1.
nd3000
Hvordan beregnes fordelingen av refusjon?
Utgifter som kan kreves refundert skal fordeles mellom de refusjonspliktige arealene ut fra faktorene i) tomteareal og ii) tillatt utnytting, med en halvpart på hver.
Refusjonsbeløpet begrenses til den verdiøkning som tiltaket antas å føre med seg for eiendommen. Merk at utgifter forbundet med fjerning av bygning eller anlegg som følge av utvidelsen ikke kan kreves refundert.
Dersom utnytting ikke er fastlagt i godkjent plan, avgjør kommunen antatt tillatt utnytting. I disse tilfellene vil det være stor usikkerhet i hvor stor del av kostnadene til infrastruktur utbygger vil få dekket gjennom refusjon, slik at utbygger som ytterste konsekvens må dekke samtlige kostnader selv. Denne usikkerheten kan reduseres ved at man allerede i planprosessen, og ved fastsettelse av planområdet, får inn bestemmelser om tillatt utbygging innenfor planområdet, og innenfor planformålet.
Uavhengig av om utbygger er offentlig eller privat, må eiendomsutviklingsprosjekter være økonomisk forsvarlige for at de skal bli realisert. En god reguleringsplan bør derfor alltid utformes slik at verdiene ved å realisere planen står i forhold til kostnadene.
