Eiendomsfolk kommer og går, mens Thon består

Denne saken er hentet fra boken Det store spillet, som ble utgitt av Estate Media i 2017.

Olav Thon er født i 29. juni 1923. I 2017 var han 94 år, men fremdeles like aktiv som sjef i Olav Thon Gruppen som han har vært i alle år. Han har vært daglig leder i mer enn 70 år og er kanskje det beste eksempelet på at langsiktig eierskap i eiendom kaster godt av seg.

Olav Thon ble født i Ål i Hallingdal, hvor pelsdyroppdrett var en høyt verdsatt næring i hans ungdomsår. Hans far Sevat satset imidlertid alt på vannkraftrettigheter. I årene etter første verdenskrig og frem til 1920 samlet han mange vannrettigheter i bygda, som han senere bød frem til Oslo lysverker. Handelen ble gjort sammen med to lokale partnere. Prisen var 230.000 kroner, som dels var lån og dels kontant.

Avkastningen lot imidlertid vente på seg. Først i 1939, da Sevat var nærmere 60 år, ble det «deal» med Oslo kommune. Rettighetene ble solgt for 400.000 kroner, i tillegg til gratis strøm for flere bruk. Av dette tilfalt 40.000 kroner til Sevat Thon. Det meste av summen ble satt på bankkonto, og der ble de til hans død. Hverken da eller senere fikk barna noen finansiell støtte. Sevats filosofi var at barna måtte klare seg selv.

Reveskinnene

Vinteren 1940 dro Olav Thon inn til Oslo med noen reveskinn, ekornskinn og kaninskinn. Han fikk avsetning på varene i en tid da det stort sett var mangel på alt. To rødrever danner den dag i dag hovedmotivet i Olav Thon Gruppens logo. Senere ble det salg av flere skinn, og ett år etter hans inntreden som pelsverkselger kjøpte han sin første butikk i Sørkedalsveien.

Samtidig studerte han ved Otto Treiders Handelsskole, og i 1946/47 begynte han med import og eksport av pelsverk. Han dro senere flere uker til England for å lære engelsk og han var en tid i Sveits hvor han drev forretning innen import og eksport. Inntektene fra ligningslistene viser at Thon i etterkrigsårene lå på drøyt 10.000 kroner, mens han hadde lagt seg opp en formue på over 100.000 kroner.

I avisene fra den tiden er Thon jevnlig å se som annonsør for sine pelsvarer. Gjennomslaget kom imidlertid først da han hadde innbrudd i en pelsbutikk han eide i Skippergata. En lastebil hadde rygget inn i butikken og tatt med seg det de kunne.

Et par dager etter innbruddet, rykket Thon inn en annonse på første side i Aftenposten med følgende annonsetekst: «Tyvene var kresne, de gikk til Olav Thon & Co». Innbruddet ga et solid tap for ham, annonsen «var heller ikke billig», men den ga blest. Konkurrentene ble irriterte over frekkheten, men handelen hos Thon steg og omsetningen økte. Fra nå av var det få damer som kjøpte pels uten å ta et besøk hos Olav Thon & Co først.

Olav Thons første eiendomshandel var trolig da han kjøpte morsgården Dokk i 1946. 23-åringen betalte 16.200 kroner. Deretter sørget han for å forbedre bygningsmassen og senere forpakte vekk gården.

Fremgangsmåten med eiendomskjøp, oppgradering og utleie skulle bli Olav Thons forretningsmodell i alle årene etterpå. Men i sine første forretningsår i Oslo gjorde han også god butikk på fremleie av lokaler han selv hadde inngått leieavtale på:

«Jeg leiet for eksempel et lite lokale på Karljohansgates beste strøk, og en stakkars gårdeier fikk noen hundre kroner i husleie pr. måned, og eiendommens verdi forble tilsvarende forrentningen han fikk inn, mens jeg som leieboer tjente hundretusener på å selge pølser og iskrem fra dette lokalet.»

Så, og 1950 blir Olav Thon eier av sin første gård i Oslo, gjennom å kjøpe aksjeselskapet Stormgaard, som eide Karl Johans gate 5 og 7. Transaksjonssummen var 1,7 millioner kroner, en ufattelig sum den gangen. Kjøpet ble finansiert med pantegjeld fra tidligere eier, 80.000 kroner i egenkapital og resten banklån til 2,5 prosents rente.

Etter hvert fikk han inn mer lønnsomme leietakere.

Etter Karl Johan-handelen var det mange som tok turen til Thon for å tilby sine eiendommer. Og Thon slo til.

«Fra 1965 og fremover kjøpte jeg stadig eiendommer i økende antall. Prisene var latterlige ved at de var basert på de leieinntekter eiendommene innbragte på salgstidspunktet. Ved utnyttelse av kjeller og loft, som tidligere kanskje stod ubenyttet, kunne leieinntektene og eiendomsprisene bringes opp i det dobbelte, idet der ikke fantes leieforhold hvor leien var regulert til 1940-nivå. Ved øket eiendomsverdi ble det også øket låneverdi, og ved belåning av eksisterende eiendommer kunne jeg kjøpe nye»

Utleienivået var sterkt prisregulert i denne tiden. For å kunne kreve høyere leie, måtte man søke prismyndighetene. Og for å få gjennomslag, måtte man godtgjøre at man hadde investert midler som hadde oppgradert lokalene. Bakgrunnen for reguleringene var at myndighetene var redd for vill prisvekst som følge av større etterspørsel enn tilbud.

Regel nummer 1: Kontantstrøm

Thon var nøye på at investeringene skulle gi inntekt fra første dag. Her hadde sannsynligvis tatt lærdom av farens mindre heldige investeringer i vannkraftrettigheter.

«Jeg passet alltid på at eiendommene jeg kjøpte, skulle gi inntekt nok til å betale nødvendige renter og øvrige driftsutgifter. Der måtte alltid være balanse mellom inntjening og gjeld. Selv om mitt forhold til bankene var det aller beste, passet jeg alltid på at lånet hadde en løpetid som var så lang at jeg ikke kunne risikere noen overraskelser. Jeg måtte akseptere at rentene kunne reguleres, men jeg var aldri i den situasjonen at jeg en regnværsdag kunne bli presset til å måtte selge min eiendommer fordi jeg ikke fikk finansieringen fornyet (…) jeg var alltid i den situasjonen at jeg kunne holde på min eiendommer og dekke utgiftene med den løpende cash-flow».

Nå var Olav Thon for lengst blitt en kjent person. Dette hadde ikke bare fordeler. Da han fikk tips om at Hotel Bristol var i vanskeligheter, tok han ikke sjansen på å vise seg i resepsjonen, da «prisen helt sikkert ville bli dratt opp». I stedet tok han drosje og kjørte rundt kvartalet noen ganger. Etter å ha konstatert at hotellet «hadde ingen sprekker, men trengte noe maling», ble Bristol hans første hotellkjøp. Etter hvert ble det stadig flere, og den store hotellekspansjonen kom først etter at Olav Thon passerte pensjonsalder på 1990-tallet.

På 1980-tallet fikk Thon konkurranse fra flere aktører og konkurransen ble skarpere. I hvert fall for en stund. Halgrim Thon, Olav Thons nevø og samarbeidspartner gjennom flere år, har fortalt om da de to bød 9000 kroner per kvadratmeter for en eiendom i Torggata. En annen eiendomsinvestor, Niels A. B. Bugge, kjøpte eiendommen for 18.000 kroner per kvadratmeter. Da banken senere overtok eiendommen da Bugge gikk fallitt, kjøpte Olav Thon Gruppen eiendommen for den samme summen som de først hadde budt.

Kupp i Brüssel

Olav Thon ekspanderte også til Brussel, hvor han Olav Thon Gruppen senere ble byens største eiendomsselskap. Også her viste han evne til å gjøre kupp foran nesen på andre.

På et tidspunkt kom 30 etasjer høye Boulevard Hotel i Brüssel til salgs. Eiendommen på 21.000 kvadratmeter var registrert inn for offentlig auksjon, da eieren ville bli kvitt det etter medieomtale om at det var påvist asbest i bygget. Thon var presis da auksjonen startet, og han var den eneste interessenten som var til stede. Slik forløp handelen:

«- Auksjonen er satt. Vil noen by. Minsteprisen er 200 millioner francs», sa dommeren, hvorpå Thon ropte:

«- 80, kontant!».

Dommeren gikk så ut og tok en telefon, var tilbake etter ett minutt, slo med klubba i i bordet og ba Thon om å signere. Han hadde dermed sikret seg en av de største hotellene i Brüssel for 800 kroner per kvadratmeter.

Det hører med til historien at to andre budgivere kom løpende inn døren rett etter at Thon hadde undertegnet kontrakten, og de var klare til å by over. Men dommeren stod på sitt. Handelen hadde gått korrekt for seg. Asbesten ble senere forskriftsmessig kapslet inn, og i dag er dette Thon Hotel Brussels City Centre, et av de største hotellene i byen med 454 rom.

Pris alene er ikke nok, har Thon påpekt. Og i motsetning til mange av sine konkurrenter opp gjennom årene, er det ikke kjøp og salg, men eierskap over tid som gir best avkastning. Slik beskriver nevøen Halgrim Thon dette:

«Ein rimeleg handel er ikkje rimeleg i seg sjølv. Objektet må kunne forrente seg brukbart. Eit billig bygg er ikkje bare billig dersom det ikkje har potensial til noko meir, ikkje ligg på rette staden, osv. Poenget er å forrente substansverdien.

Det er derfor me ikkje seier at du skal kjøpe billig og selja dyrt. Skal du bli rik, må du gjera det på ein annan måte. Du må kjøpe billig, men ikkje selja, dersom objektet for investeringa er i stand til å kaste av seg pengar. Du må ikkje forrente det du har kjøpt det for, men forrente det du ikkje har selt det for!»

Om det å handle fra aktører som heller vil ha cash i hånda i stedet for ansvaret som ligger med eiendom, sier Thon slik:

«Folk er glade i penger. Det har vært til min fordel. Den yngre generasjon, som har arvet forretningsgårder i sentrum, er ofte mer interesserte i å selge og få kontanter i hendene enn å foredle og utvikle eiendommene. De vil ikke ha arbeidet, ei heller ansvaret.»

Bli ved din lest

De gangene Thon har involvert seg i forretninger som ikke har hatt med eiendom å gjøre, så har det gått dårlig. På 1970-tallet lot han seg friste til å gå inn i shipping. Han kjøpte tankskipet «Fern Heaven» på 220.000 tonn for 35 millioner kroner, som nærmest var for skrapjernpris å regne. Skipet ga raskt god inntjening, men så kom shippingkrisen og «Fern Heaven» ble satt i opplag.

«Pengeplasseringen viste seg å være elendig. Etter mange år uten inntekter, men med enorme omkostninger bare for å ligge stille i Middelhavet, ble båten til slutt solgt for opphugging. Jeg hadde gjort en finansprestasjon som blir vanskelig å slå. Ved å investere 35 millioner i ett skip, greide jeg å tape 50!»

I 2006 gikk han tungt inn i flytrafikk, nærmere bestemt Rygge flyplass. Men i mai 2016 ble det bestemt at Moss Lufthavn Rygge skulle nedlegges som følge av innføringen av flypassasjeravgiften. Nedskrivningene på Thon-konsernets eierandel i Moss Lufthavn Rygge i 2016 beløp seg til 173 millioner kroner.

Norges rikeste mann

I 2010 regnet tidsskriftet Kapital Olav Thon som Norges rikeste mann, med en anslått formue på 21,3 milliarder kroner. I 2013 ble Olav Thon Stiftelsen grunnlagt ved gavebrev hvor Olav Thon overdro samtlige aksjer i aksjeselskapet Olav Thon Gruppen. Med en samlet kapital på 25,4 milliarder kroner, hvorav 15 milliarder som grunnkapital og vel 10,4 milliarder som overskytende, er stiftelsen Norges største.

Stiftelsens formål er langsiktig eierskap i Olav Thon Gruppen, og har i tillegg som vedtekstfestet formål å støtte matematisk—naturvitenskapelig forskning og allmennyttige tiltak. Olav Thon Gruppen har virksomheter innen eiendom, hotell- og restaurantdrift, varehandel og industrivirksomhet.

(2017)