Økt risiko rundt felleskostnader i tider med høy inflasjon. – Har påvirkning på leieinntekter og eiendomsverdier

For eiendommer med flere leietakere kan det være komplisert å gjøre riktig allokering og belastning av felleskostnader på den enkelte leietaker. Løpende endringer i meglerstandarder kan medføre at leiekontrakter signert på forskjellige tidspunkter er ulikt utformet i henhold til hva som skal inngå i felleskostnadsbegrepet.

Forskjellene i kontraktene kan også oppstå gjennom forhandlinger med den enkelte leietaker. I mange transaksjoner ser vi at systemene for felleskostnadsregnskapet er mangelfulle og at allokeringen ikke følger avtaleteksten.

Risiko for overbelastning av felleskostnader

Administrasjonspåslag til gårdeier for å administrere innkjøp av fellestjenester inngår ofte i felleskostnadsregnskapet. Dette er gjerne kontraktsfestet med den enkelte leietaker.

Det er allikevel ikke uvanlig at det ikke fremgår av alle leiekontraktene eller at det er forskjellige prosentpåslag fra kontrakt til kontrakt. Dersom felleskostnadsregnskapet har behandlet alle likt, og gjerne etter høyeste påslagssats, kan en eller flere leietakere ha blitt overbelastet.

Nye inflasjonstall: - Trekker rentebanen isolert sett opp

I henhold til meglerstandarden skal gårdeier fremlegge et felleskostnadsregnskap sammen med avregningen for foregående år. Vi ser at dette blir praktisert i varierende grad. Har det blitt gjort feil i allokeringen og leietaker ber om innsyn vil dette fort bli et forhold som leietaker vil påpeke.

I tider med galopperende energipriser og høy inflasjon skal man ikke se bort fra at leietakerne blir mer bevisst hva de betaler for.

Eiendomskjøper må kartlegge felleskostnader i husleie

For en eiendomskjøper vil det være viktig å kartlegge om en eller flere leietakere har tak på felleskostnadene eller at felleskostnader inkludert i husleien. Når man er inne i perioder med høy inflasjon vil et pristak plutselig kunne bli aktuelt selv om det historisk ikke har vært en problemstilling. Felleskostnadene som overstiger taket må dekkes av gårdeier og reduserer nettoleien og eiendomsverdien.

Feil i felleskostnadsregnskapene og allokeringen kan medføre risiko og muligheter for en kjøper. En historisk overbelastning av leietakerne vil medføre at eiers andel av felleskostnadene er undervurdert historisk (og i IM/prospekt) og nettoleien tilsvarende overvurdert.

I tillegg vil leietakerne som har blitt overbelastet ha et latent pengekrav på gårdeier på inntil tre år med overbelastning. Dersom felleskostnadene har vært underbelastet leietakerne kan en ny eier øke belastningen og slik sett øke nettoleien.

Om artikkelforfatterne:

Vidar Haugen er partner og leder for M&A Transaction Services i RSM. Sanna Holmen Krag er manager i samme avdeling i RSM.