Offentlige eller private byrom?

I dag blir nye byrom til gjennom transformasjon. Ved utbygging av nye bolig-, handels- og øvrige næringseiendommer bygges det også nye byrom. Utbyggeres reguleringsplanforslag inneholder nye arealer til blant annet torg, park, gatetun og gågate. Utforming og plassering av disse blir til gjennom et samspill mellom utbygger og kommunen.

Rettslige konsekvenser

Hvem som eier de ferdig opparbeidede byrommene varierer. På Tjuvholmen og Aker Brygge er byrommene privat eid. I Bjørvika er de dels offentlige og dels privat eid. Og på Sørenga er de primært privat eid. Eierskap til byrommene avtales gjerne gjennom utbyggingsavtaler etter plan- og bygningslovens kapittel 17. En del byrom har også kommunen rett og plikt til å overta etter plan- og bygningsloven kapittel 18 når de er ferdigstilte. Valg av eierskap har rettslige konsekvenser både for utbygger og for kommunen. Disse bør vurderes før det avgjøres hvem som skal eie det aktuelle byrommet.

I økende grad inngås utbyggingsavtaler der utbygger beholder eierskapet til byrommene, men hvor kommunen krever at det tinglyses rettigheter for allmenhetens rett til ferdsel og opphold i byrommene. For utbygger har dette både fordeler og ulemper. Utbygger vil da ha drifts- og vedlikeholdsansvaret for byrommene. Dette vil opplagt ha en kostnadsside.

På den annen side vil utbygger sikre seg at byrommene driftes og vedlikeholdes til den standard og det nivå utbygger selv ønsker. Det er en rekke eksempler på at offentlige byrom ikke driftes og vedlikeholdes i den grad de omkringliggende eiendomsbesitterne ønsker. Et vellykket og funksjonelt byrom har betydning for attraktiviteten til bebyggelsen rundt byrommet. Og dermed betydning for eiendommenes verdi.

God byutvikling krever fleksible kommuner

Som eier av byrommet vil utbygger også råde over bruken av dette, innenfor de grensene reguleringsplanen og eventuelle servitutter oppstiller. Det kan gjelde hva slags bruk som ikke er tillatt og tidsbegrensninger på bruken. Samtidig vil det være opp til utbygger å gi tillatelse til annen bruk av byrommet, eksempelvis til uteservering eller arrangementer. Kommunen kan heller ikke regulere utleie av el-sparkesykler på privat eid areal.

Om eierskapet til byrommene overføres til kommunen er utbygger prisgitt kommunens drift og vedlikehold. Eksemplene på at kommunen da ikke drifter byrommet slik utbygger skulle ønske er mange. Med kommunalt eierskap råder også kommunen over bruken av byrommet.

Ulike mellomløsninger for byrommene kan tenkes her, og eierskap til grunnen bør ikke være til hinder for gode løsninger.

I utbyggers og kommunens interesse

Enkelte har tatt til orde for at arealformålet i reguleringsplanen har betydning for hvem som har tilgang til arealet. Og at enkelte reguleringsformål i seg selv gir allmenheten rett til å benytte arealet. Det er neppe rettslig holdbart. En reguleringsplan regulerer hva et areal lovlig kan brukes til, ikke hvem som kan bruke det. Sagt på ene annen måte: reguleringen overfører ingen rettigheter fra grunneier til andre. Å regulere et areal til offentlig formål gir verken allmennheten eller kommunen noen rettigheter eller adgang til det aktuelle arealet. Det eiendomsretten – og eventuelt en avtale med eier – som avgjør hvilke rettigheter allmenheten har til det aktuelle byrommet.

Uansett eierskap til byrommene er de gode byrommene i både utbyggers og kommunens interesse. Valg av organisering og eierform må tilpasses det konkrete utbyggingsprosjektet.

Artikkelforfatteren er advokat i Advokatfirmaet BAHR AS.