God byutvikling krever fleksible kommuner

Dette gjelder blant annet alle fire vinnerne av Oslo Bys arkitekturpris i perioden 2018-2021, inklusive det prisvinnende Munch Brygge i Bjørvika. Samtlige er enten bygget direkte etter kommuneplanens arealdel eller basert på omfattende dispensasjoner fra reguleringsplan, eller en kombinasjon av dette. Trolig er disse prosjektene et resultat av utbyggers ambisjoner, gode arkitekter og konstruktiv dialog med kommunens byggesaksbehandlere. Det burde man lære av.

Det synes nemlig å være et sterkt ønsket om å ferdigbehandle utbyggingsprosjektet gjennom reguleringsplanen slik at ingen vurderinger overlates til byggesaksbehandlingen. Dette er uheldig. Jeg mener vi vil være tjent med en større bevissthet rundt hva som er viktig å avklare i plan og hva som med fordel kan avklares i byggesaken når prosjektet har kommet lengre i detaljeringen. Fokus i reguleringsplanen bør være de grunnleggende forutsetninger for å kunne bygge som sikret atkomst/vei, vann og avløp, tilstrekkelig støyskjerming, dagslys og uteareal, samt sikker byggegrunn og at infrastrukturbehov blir løst.

Med lang erfaring som advokat innenfor plan- og bygningsfeltet registrerer jeg at det i økende grad nedlegges betydelige ressurser i det som for meg fremstår som unødig detaljering i reguleringsplaner. Det gjelder særlig utforming av det fremtidige bygget med plassering og høydekrav på centimeternivå, nøyaktig plassering av åpninger i fasade, utkragninger, dybdebegrensninger for balkonger, type vegetasjon med mer. I tillegg er det ofte også kartfesting av mindre tiltak utvendig som støttemurer, renovasjonsbeholdere, sykkelparkering, el-skap, plassering av trær osv.

Hvilke krav er viktig – og hvilke er lovpålagt?

Juridisk er det ikke tvil om at en reguleringsplan kan være ekstremt detaljert og både fastsette bindende fasadeutforming med farger, materialer og plassering av vinduer og annen detaljering. Spørsmålet er heller om den bør være det?

Man kan også snu på det. Rent rettslig er minimumskravene til en reguleringsplan kun at arealbruken, altså arealformålet, fastsettes og at en reguleringsplan som skal være grunnlag for byggesaksbehandling av en utbygging må angi grad av utnytting. Ut over dette vil lovens generelle regler om plassering, høyder, arkitektonisk kvalitet, visuell utforming, uteoppholdsarealer, opparbeidelsesplikt for offentlig infrastruktur med mer måtte legges til grunn dersom ikke noen annet er bestemt i reguleringsplanen. I tillegg har de aller fleste kommuner diverse krav allerede, fastsatt i kommuneplanens arealdel. Så fremt reguleringsplanen ikke konkret bestemmer noe annet, vil kravene i kommuneplanens arealdel gjelde sammen med reguleringsplanen. Det betyr eksempelvis at dersom kommuneplanens arealdel har minstekrav til uteoppholdsareal eller parkering trenger disse ikke gjentas i reguleringsplanen.

Selv om loven og kommuneplanens arealdel utfyller reguleringsplanen vil det i mange tilfeller være behov for ytterligere avklaring og noe detaljering i reguleringsplanen, men det er viktig at rammene ikke blir så strenge at det kun er eksemplet i plansaken (illustrasjonsprosjektet) som kan gjennomføres uten dispensasjoner. Den omfattende, og økende, bruken av reguleringsplanen til å detaljere krav som man senere må søke dispensasjon fra, er et resultat av kultur og praksis – ikke av juss. Det er forståelig at de som jobber med planlegging både på privat og offentlig side er opptatt av å sikre at gode løsninger og kvaliteter fra planprosessen blir videreført i det fremtidige prosjektet. Problemet er imidlertid at planavklaringen og dermed planprosessen skjer i en tidlig fase av prosjektutviklingen, lenge før et konkret prosjekt er tilstrekkelig avklart på detaljnivå. Grunnlaget for svært detaljerte bestemmelser i reguleringsplanen er derfor ofte ikke tilstede.

Det er sluttproduktet som teller

Dersom reguleringsplanen er svært detaljert, og forutsetningene har endret seg underveis – slik de ofte gjør, blir det gjerne behov for dispensasjoner. Dette fører til dobbeltarbeid for både utbygger og kommunen.

Et godt eksempel er som nevnt innledningsvis Munch Brygge. Prosjektet har vunnet to arkitektturpriser og blir stadig trukket frem som et flott prosjekt både hva gjelder gode løsninger, bokvalitet, arkitektonisk og visuell utforming. Detaljreguleringen for eiendommen ble vedtatt i 2014 med et detaljert kart og 12 sider med spesifikke reguleringsbestemmelser i tillegg til at bestemmelsene krevde oppfyllelse av diverse krav i andre dokumenter som designhåndbok, temahefter for byrom og gaterom, belysningsplan med mer. Det prisvinnende prosjektet fra 2020 er imidlertid ikke et resultat av denne reguleringen, men av en mengde dispensasjoner fra reguleringsplanen, herunder fra regulerte høyder, krav til utforming, plassering/retning på passasjen gjennom prosjektet, reguleringsformål med mer. Eksempelvis krevde reguleringsplanen at minst 40 % av fasadematerialet skulle være glass, mens det er bruk av tegl som fasademateriale som i dag trekkes frem som en av de viktige kvalitetene i prosjektet.

Lang saksbehandlingstid i utviklingsprosjekter har en kostnad for både utbyggere og kommuner, i form av tid og penger. Det er ikke gitt at det er en svært detaljerte reguleringsplan som sikrer et godt sluttresultat. Det er lønnsomt for alle parter å ha et bevisst forhold til hva som bør avklares i reguleringsplanen og hva som kan tas i byggesaksbehandlingen og på den måten reduseredobbeltarbeid og behov for dispensasjoner.

Artikkelforfatteren er Tone Gjertsen, partner i Advokatfirmaet DLA Piper.