Siden 1964 har Obos hatt hovedkontor på Hammersborg Torg, et steinkast unna Regjeringskvartalet. Nå skal byggene få nytt liv, før de nye leietakerne flytter inn fra 2026/27.
Annonse
For å få til best mulig ombruk benytter de seg av KI, droner og 3D-skanning.
Annonse
– Vi må bort fra å produsere fine, lovpålagte rapporter, som deretter bare blir liggende i en skuff, mener prosjektleder Martine Linnestad i Obos Eiendom.
Den opprinnelig planen var utbygging, men krig, pandemi og økte priser tvang dem til å tenke nytt. Nå håper de å inspirere resten av bransjen til mer ombruk.
Annonse
– Det har stort sett vært billigere å skifte ut det gamle, enn å ta vare på det. Det skjer det en dreining på nå, og det må skje, påpeker Linnestad.
Bruker heller enn å kaste
– Vi bruker ombruk og ta-vare-på-mentaliteten i alle deler av prosjektutviklingen, og mener det gir en unik mulighet til å utvikle eiendommen, prosjektutvikler Kristine Glomsaker.
De mener byggene kan få en unik interiørprofil som er både helhetlig og holdbar.
– Byggene fra 1960-tallet har rasjonelle og effektive rammer, og er en sterk identitetsmarkør i arkitekturen som vi ønsker å spille videre på, forklarer hun.
Prosjektleder: Martine Linnestad.Foto: Obos
For å få til dette hyret de inn Veidekke Sirkulær som en slags totalentreprenør for prosessen. For at prislappen også skulle bli bærekraftig, har prosessen vært avhengig av ny norsk teknologi.
– Det er 23.000 kvadratmeter som gjennom årene er pusset opp i ulik grad, og varierende dokumentert. Fokuset vårt ble flyttet fra totalrehabilitering til hvordan vi kunne utnytte så mye som mulig av det gamle. Da ble det viktig å få oversikt – både over dokumentasjonen, arealer, materialer og komponenter, forklarer Linnestad.
Fra lovpålagt rapportering til reelt ombruk
Fra 1. juli 2023 ble ombrukskartlegging lovpålagt på alle næringsbygg over 100 kvadratmeter som produserer mer enn 10 tonn avfall ved rehabilitering og rivning.
Men det er imidlertid ingen krav om hva rapporten deretter brukes til.
– Det typiske er at det blir laget en rapport på rundt 10 sider, som ikke blir brukt til noe som helst. Det kommer vi ingen vei med, poengterer miljørådgiver mener Jens Kristian Hognestad i Veidekke Sirkulær.
Sammen vil de legge lista høyere, og tror både reguleringer og fremtidens kunder vil kreve det samme.
– Vi vet at kravene til ombruk blir strengere. Samtidig tror vi fremtidens kunder forventer det. Vi er ikke i mål, men hvis vi ikke tør å starte, havner vi bakerst i køen, sier Kristine Glomsaker.
For Obos handler det om å se verdien i ressursene de allerede har.
– Vi må venne oss til å se to ganger på ting, og tenke “virker den? Ja, da fortsetter vi å bruke den”, supplerer Linnestad.
Virtuell modell og kunstig intelligens
Siden mai 2023 har flere befaringer og møter resultert i en praktisk ombruksrapport. Ved hjelp av drone og bærbart laserkamera, har teknologibedriften Senseloop levert en virtuell modell av alle arealer.
– Først og fremst fordi teknologien er ekstremt tidsbesparende. Med virtuelle modeller må vi ikke dra til byggene for å sjekke hver minste ting, forklarer Linnestad.
I tillegg har de brukt KI-plattformen Findable til å få orden på all bygningsdokumentasjon.
– For å lykkes med prosjektet, og kunne bidra til sirkularitet i bransjen, har det vært avgjørende å finne, og få oversikt over dokumentasjon vår. Findable har samlet, strukturert og gjort den søkbar, sier hun.
Linnestad og kollega Glomsaker forklarer at det er avgjørende å forstå potensialet i all bygningsmassen man allerede har. Dokumentasjonen er helt kritisk for å få til ombruk.
– Mye av nøkkelen i å ta bedre vare på ressursene vi alt besitter, ligger i å forstå hva vi faktisk har. Vi kommer ikke utenom at vi må bli bedre på det, sier de.
En ukonvensjonell byggeprosess
Spørsmålene som dukker opp etter befaringene er for eksempel hvilke behov leietakerne har de neste 20-30 årene? Og hva er tilstanden på alt fra ventilasjonssystem til armeringsjern?
– Det er en ukonvensjonell byggeprosess. Man må være innstilt på at det kommer flere spørsmål enn svar fra starten av. Alle fagdisipliner må involveres og de må lære om hverandres leveranser og krav, og spille hverandre gode. Tankesett må utfordres. I stedet for at du har ansvar for å levere fra ditt fag, må alle jobbe for et felles mål, sier Hognestad i Veidekke Sirkulær.
De har holdt i prosessen fra A til Å. Hognestad legger ikke skjul på at arbeidet tar tid, og er komplekst.
– Noe av det mest krevende er at det finnes så utrolig lite dokumentasjon. Vi måtte finne og tilgjengeliggjøre det vi hadde, så fort som mulig, slik at alle hadde den innsikten de trengte, påpeker han.
Alle involverte måtte kunne jobbe ut ifra samme beslutningsgrunnlag. Interiørarkitekter, elektrikere, driftsansvarlige, ventilasjonsmontører, med mer, måtte på befaring.
– Det kan være skummelt å løsrive seg fra det man kan mest om, som kanskje er nybygg, men det vil være en helt nødvendig kompetanse for tiden fremover, påpeker Hognestad.
Håper flere vil revurdere
– Det er ingen tvil om at dette er det rette å gjøre. Vi ønsker å ta et samfunnsansvar i bransjen, for hvis ikke Obos kan gjøre det – hvem da , spør Glomsaker og håper at bransjen vil følge etter.
Helst før de må.
– Vi må rigge oss for fremtiden. Kravene fra EU vil komme, sier hun.
