En fersk dom i Oslo tingrett slå fast at OBOS Kværnerbyen AS må betale prisavslag for mangler knyttet til manglende vanntette fordelerskap i 189 leiligheter i Kværnerbyen. I tillegg er selskapet dømt til å utbedre mangler knyttet til tilkomst, merking, lekkasjevarslere og dokumentasjon på hvor rørene i den enkelte leilighet er ført, samt til å utbedre mangler ved sprinkleranlegg.
Avviste kraveneOBOS Kværnerbyen AS var utbygger og selger av leilighetene i Kværnerbyen, og leilighetene ble overtatt av kjøperne i 2016.
Høsten 2017 reklamerte sameiet på sprinkleranlegget i garasjeanlegget som de mente var mangelfullt. Senere fremsatte Kværnerbyen Terrasse Sameie krav om utbedring av de innvendige vanninstallasjonene og ventilasjonsanlegget i garasjeanlegget.
OBOS avviste kravene, og sameiet tok deretter ut søksmål. Oslo tingrett behandlet tvisten i februar i år. Prosessfullmektig for sameiet var advokat Dag Kristen Stadheim v/advokatfullmektig Kamilla Maria Krogsrud, mens OBOS møtte med advokat Håvard Bakken.
LES OGSÅ: Tatt for grovt underslag hos Frogner House
– Ikke optimal vannskadesikkerhetI sin innledning viser retten retten til bustadsoppføringslova, som sier at «Det ligg føre mangel dersom resultatet ikkje er i samsvar med dei krava som følgjer av avtalen» og at «Mangel ligg òg føre dersom resultatet ikkje er i samsvar med offentlegrettslege krav som er stilt i lov eller i medhald av lov».
Retten mener OBOS Kværnerbyen ikke har valgt en preakseptert ytelse/løsning uten avvik slik beskrevet i TEK 10, fordi de har gått bort fra bruk av vanntett fordelerskap.
– Den valgte løsningen faller heller ikke innenfor punkt 57 i Detaljbladet (i Byggebransjens våtromsnorm, red. anm.) idet sjaktene ikke er bygget som våtrom med sluk og tettesjikt (vanntett membran) på gulv og vegg. Videre er den valgte løsningen i strid med Detaljbladets punkt 52 hvor det fremgår at bruk av vanntett fordelerskap er vesentlig for vannskadesikkerheten, at det må ha vanntett bunn, vanntette gjennomføringer og avløp til sluk via siklemikk, påpeker retten.
– Det står også at eventuell sprut fra lekkasjer i skapet og drenert lekkasjevann fra varerørsystemet, ikke skal trenge ut i bygningskonstruksjonen og for å hindre vannsprut ut av skapdøren er det viktig å montere sprutdeksel foran fordelerne eller at det alternativt brukes en vanntett skapdør. Ved å velge en åpen samlestokksløsning i Sameiet, har man slik retten ser det, ikke oppfylt kravene til at vann ikke skal kunne trenge ut i bygningskonstruksjonen. Retten kan heller ikke se at det er utfylt et kontrollskjema som anvist eller fremlagt dokumentasjon på at det er foretatt tetthetstest som foreskrevet.
LES OGSÅ: Nekter å godta erstatningsdom på 70 millioner kroner
Domstolen kan heller ikke se at den valgte løsningen tilfredsstiller teknisk forskrifts krav til at vanninstallasjonen skal være “lett utskiftbar, ha enkel tilgjengelig for vedlikehold og være tilstrekkelig merket”. I noen leiligheter er inspeksjonslukene for små og i noen leiligheter er det ikke lett tilgang da veggene rundt sjakten er omgitt av mur, baderom og andre installasjoner.
– Hva gjelder det manglende vanntette fordelerskapet, har retten kommet til at det må gis et prisavslag. På den måten står Sameiet fritt til å velge den utbedringen som en nærmere kartlegging og avklaring tilsier er den beste. Alternativt kan de velge å fortsette med den mangelfulle løsningen «as-is» og i stedet bruke innvilget prisavslag som kompensasjon for redusert verdi på leiligheten. På bakgrunn av denne dommen, mener retten at sameierne ved salg har en opplysningsplikt om mangelen.
Hovedregelen er at prisavslaget skal tilsvare kostnadene med retting fra andre enn entreprenøren. OBOS protesterte på kostnadsoverslagene som er hentet inn av sameiet, og hevdet at de «ikke var reelle». Retten påpeker på sin side at OBOS Kværnerbyen ikke har lagt frem alternative kostnadsoverslag, og legger 40 000 kroner til grunn som erstatning til hver leilighetseier.
Med 189 leiligheter blir det samlede erstatningsbeløpet drøyt 7,5 millioner kroner.
LES OGSÅ: Eiendomsprofil anker skjeggkre-dom
Bilene hektet seg fast i sprinkleranleggetSprinkelanlegget i sameiet er montert i et automatisert og bevegelig parkeringsanlegg fordelt på to plan ved bruk av garasjeheiser. Anlegget brukes ved at føreren – etter nødvendig opplæring – bruker en fjernkontroll til å åpne portene inn til rampene og kjører bilen på plass på aktuell rampe. Føreren må deretter forlate bilen og gå til tavlen hvor heisanlegget styres fra. Denne er plassert et stykke unna rampene. Føreren stiller inn på tavlen hvor bilen skal plasseres og aktiverer anlegget, herunder heisanordningen.
Problemet er at hvis bilen er parkert feil på heisrampen, så er det risiko for at den kan hekte seg fast i sprinkleranlegget som går langs veggen i heissjakten. I retten kom det frem at det hadde vært tre skadetilfeller. Det første tilfellet skjedde 21. januar 2017 ved at hengerfestet på bilen hektet seg til vannrøret, som ble med hele veien opp ved oppheisingen.
Det andre uhellet skjedde 29. august 2017. Det var da en slektning som var på besøk med en annen bil enn den faste brukeren. Vannrøret ble bøyd, men det oppsto ikke store skader.
Det tredje uhellet skjedde 8. september 2017. Brukeren var da en ansatt i OBOS Prosjekt som hadde fast plass og hadde fått opplæring. Dette til tross klarte brukeren å plassere bilen slik at støtfangeren festet seg til rørene. I tillegg ble det i retten fortalt om flere nesten-uhell.
Ved det uhellet hvor røret ble revet av, rant det ut flere hundretusen liter vann som rant inn «over alt i kjelleren, inn i boder og heissjakter og samt på de elektroniske komponentene til parkeringsheisene». Skadene ved uhellet kom på ca. 500 000 kroner og det medgikk «mangfoldige» arbeidstimer til opprydning. Skaden gikk på sameiets forsikring.
OBOS argumenterte for at det ikke kan kreves at man skal prosjektere seg bort fra enhver tenkelig brukerfeil. Det var ikke tingrettsdommer Siv K. Kvåli helt enig i.
– Etter en samlet, konkret vurdering mener retten at den vertikale rørføringen mellom første og andre plan slik den er montert i dag i Sameiets del av parkeringsanlegget, utgjør en mangel etter buofl. § 25.
LES OGSÅ: Madserud-feide om bredde på parkeringsplasser
«Vedvarende gjentakelsesrisiko»Retten har vektlagt at sluttbrukerne er ment å være forbrukere. Retten er enig med saksøkerne i at det ikke kan pålegges dem en for streng aktsomhetsnorm og at det ved prosjekteringen og utførelsen må tas høyde for den menneskelige faktoren.
– Retten har også hensyntatt at det allerede har inntrådt tre skadetilfeller, hvorav ett med omfattende skader, og at det har vært en rekke tilfeller av nesten-ulykker, sist i oktober i fjor. Dette sett opp mot stadig nye brukere, mener retten viser at det foreligger en vedvarende gjentagelsesrisiko. At anlegget har blitt brukt mange tusen ganger uten at det har inntrådt skader, endrer ikke rettens oppfatning.
Oslo tingrett legger følgelig til grunn at det er fullt mulig å rette rørføringene som skissert.
– Retten kan heller ikke se at kostnadene ved slik retting vil være uforholdsmessige. Hvis det ved fornyet prosjektering viser seg at en annen løsning på en bedre og/eller rimeligere måte kan eliminere den foreliggende risikoen og dette kan tilfredsstillende dokumenteres, legger retten til grunn at Sameiet samtykker til dette.
– OBOS Kværnerbyen AS blir etter dette å dømmes til å utbedre mangler ved sprinkleranlegget i garasjeanlegget i Kværnerbyen Terrasse Sameie slik ovenfor beskrevet. Rettingen må finne sted innen fire måneder fra avsigelsen av denne dommen.
OBOS ble også dømt til å betale erstatning til sameiet for fagkyndig bistand og saksomkostninger, samlet på en halv million kroner.
LES OGSÅ: Her er Norges beste eiendomsadvokater
