Negative servitutter til besvær

I denne artikkelen deler vi enkelte av våre erfaringer med disse problemstillingene.

Som et utgangspunkt har en grunneier fri råderett over sin eiendom. Eiendomsretten er imidlertid underlagt flere begrensninger, og blant disse er servitutter, som i korte trekk er definert som særretter til begrenset bruk av andres eiendom (“positiv servitutt“), eller til å hindre en bestemt bruk (“negativ servitutt“), jf. servituttlova § 1.

Skal tinglyses

Servitutter er normalt tinglyst på den aktuelle eiendommen, og en anmerkning om tinglysningen vil da fremgå av grunnboken, som enhver kan få tilgang til ved hjelp av Kartverkets tjeneste www.seeiendom.no. Anmerkningen i grunnboken inneholder imidlertid ikke mer enn stikkord fra beskrivelsen av den tinglyste servitutten – selve dokumentet som beskriver rettigheten inntas i panteboken. På Arkivverkets tjeneste www.digitalarkivet.no kan man se igjennom dokumenter i pantebøker fra før ca. 1950. Nyere dokumenter må i utgangspunktet bestilles, noe som blant annet kan gjøres gjennom kartverkets nettsider.

LES OGSÅ: Sameie vant frem mot nabo som vanskeliggjorde adkomst

Servitutter kan være tidsbegrensede eller evigvarende, og for grunneier vil servitutter normalt begrense handlingsrom og utnyttelsesmuligheter. Dette gjelder særlig negative servitutter, hvor typiske eksempler er byggeservitutter, som de såkalte villaklausulene. I flere av sakene vi har vært involvert i har den sentrale problemstillingen knyttet til slike villaklausuler vært å identifisere rettighetshaverne, for deretter å undersøke muligheten for å få til en avtale om sletting, eller for å kunne konstatere at det faktisk ikke er rettighetshavere, hvilket vi også har kunnet dokumentere ved enkelte tilfeller.

Et annet typisk eksempel på en negativ servitutt er tinglyste forbud eller påbud med hensyn til virksomhet på den aktuelle eiendommen. Gulating lagmannsrett avsa nylig en dom om betydningen av en negativ servitutt som gikk ut på “at det på eiendommen ikke på noe tidspunkt kan drives virksomhet hvor hoveddelen av omsetningen er tilknyttet dagligvarehandel.”

Lagmannsretten fant at servitutten var en type konkurranseklausul, men kom til at den ikke var til hinder for at det kunne drives dagligvarehandel på eiendommen – den inneholdt kun en begrensning i retten til å drive dagligvarehandel som hovedvirksomhet på eiendommen. Lagmannsretten uttalte at det ville være meget enkelt å utforme et totalforbud dersom dette var formålet med servitutten.

Ved gjennomføringen av transaksjoner har vi kommet over tilfeller hvor en negativ servitutt ikke fremgår av grunnboksinformasjonen, men kun av panteboken.

Innhentet samtykke til sletting

I ett tilfelle var det opplyst i grunnboken at det var tinglyst en heftelse vedrørende “Bestemmelse om gjerde“. I panteboken fremgikk det imidlertid av det tinglyste dokumentet at det ikke kunne drives detaljvirksomhet av noen art på eiendommen. For kjøperen av eiendommen var dette en vesentlig opplysning, og forholdet ble inntatt i kjøpekontrakten. I det konkrete tilfellet ble problemstillingen løst ved at selger kontaktet rettighetshaver til servitutten og innhentet samtykke til sletting.

Et annet tilfelle gjaldt en negativ servitutt hvoretter grunneier måtte engasjere et ikke lenger eksisterende selskap eller “dets rettsetterfølgere” til eventuelle entrepriseoppdrag på eiendommen. Dersom rettighetshaveren etter en servitutt er ukjent eller utilgjengelig kan man normalt be om at dokumentet slettes etter kunngjøring i norsk lysingsblad og lokalavisen, gjerne kalt mortifikasjon. Vilkåret er at dokumentet må ha vært tinglyst i grunnboken i minst 20 år, jf. tinglysningsloven § 32a.

Kartverket har for øvrig på sin hjemmeside gode og utfyllende retningslinjer for hvordan man skal gå frem for å slette tinglyste dokumenter. I den aktuelle saken var det imidlertid mulig å identifisere en rettsetterfølger, slik at vedkommende kunne begjære servitutten slettet innen 20-årsfristen.

LES OGSÅ: Konkurranseklausul var null verdt

Eksemplene viser at negative servitutter kan ha stor innvirkning på utnyttelsen av en eiendom. Derfor kan det i flere situasjoner vise seg å være avgjørende å ha en oversikt over hvilke servitutter som hviler på en eiendom, enten man er en potensiell kjøper eller en grunneier som ønsker en utvidet eller endret bruk av sin eiendom. Dersom for eksempel formålet med eiendomstransaksjonen er å drive detaljvirksomhet, men det viser seg at det er tinglyst en negativ servitutt om forbud mot detaljvirksomhet, er det viktig å bli klar over dette så tidlig som mulig.

I transaksjoner kan problemstillinger om servitutter bli synliggjort allerede før utveksling av bud og budaksept, men også under den etterfølgende juridiske due diligence-prosessen. Om ikke kjøper vil akseptere en servitutt av avgjørende betydning, er det da viktig å ta dette forholdet opp så raskt som mulig for å avklare hvilke konsekvenser dette har for transaksjonen.

For kjøpers del vil forholdet typisk inntas i kjøpekontrakten som enten en betingelse for gjennomføring av avtalen, eller som en plikt, garanti eller skadesløsholdelse for selgers ansvar for fjerning av servitutten. Alle disse løsninger har både fordeler og ulemper, avhengig av forholdene i det konkrete tilfellet.

Kan bli krevende

For selgers del vil spørsmålet typisk være, for det tilfellet at servitutten ikke kan slettes, om det er mulig å inngå en avtale med eventuelle rettighetshavere om at servitutten enten presiseres, endres eller bortfaller fullstendig. Det er i denne sammenheng grunn til å fremheve at denne prosessen kan bli krevende både med hensyn til kostnader og tidsbruk, og at selger burde være oppmerksom på dette.

Artikkelforfatterne er alle ansatt i Advokatfirma DLA Piper Norway DA.