Miljøbestemmelsene i meglerstandardene – forslag til forbedringer

Behov for miljøbestemmelsene

I 2022 ble meglerstandardene for leie av bygg og lokaler, så vel brukte som nye/rehabiliterte, tilført flere nye miljøbestemmelser. Verdens klimagassutslipp skal halveres innen 2030. Dersom man inkluderer utslipp knyttet til produksjon og transport av materialer til bruk i bygg og anleggsarbeid, står bygg-, anleggs- og eiendomssektoren for 16 % av Norges totale klimagassutslipp (kilde: Grønn Byggallianse). Det er derfor utdelt positivt at miljøbestemmelser er inkludert i meglerstandardene.

Erfaringer med de nye miljøbestemmelsene viser imidlertid at flere aktører vegrer seg fra å vedta disse, blant annet fordi det er uklart hva man faktisk forplikter seg til. Vi mener bestemmelsene fint kan justeres slik at de er enklere for partene å praktisere, og samtidig bidra i det grønne skiftet.

Kort om miljøbestemmelsene

Av meglerstandarden punkt 12.3 fremgår det at leietaker skal bidra til miljøvennlig bruk og drift av leieobjektet. Etter standardens punkt 16.1 har utleier rett til å foreta miljøtiltak i leieobjektet, og etter punkt 13.1 har utleier rett til adgang for å gjennomføre slike. Partenes vedlikeholdsplikter og endringsarbeider skal etter punkt 14.3, 15.5, 16.4 og 17.4 baseres på miljøeffektive løsninger og gjennomføres med miljøvennlige produkter og materialer.

Meglerstandardens punkt 26 inneholder også en bestemmelse om miljøtiltak, som ved enighet skal reguleres av en egen miljøavtale.

Uklar realitet og misligholdsfølger

I bransjen har det vært noe diskusjon om miljøbestemmelsene har noen realitet eller om de heller må anses som programerklæringer.

Eksempelvis forplikter ikke bestemmelsen om miljøtiltak partene til å foreta konkrete handlinger utover å samarbeide om å heve og videreutvikle miljøstandarden. Bestemmelsene som gjelder partenes vedlikeholdsplikt har et noe klarere innhold, men kan forbedres.

Standardene inneholder heller ikke egne misligholdsbestemmelser ved brudd på miljøbestemmelsene. De generelle misligholdsbestemmelsene i punkt 20 og 21 vil i en del tilfeller være upraktiske. Til illustrasjon vil dokumentasjon av økonomisk tap og påvisning av årsakssammenheng ved eventuelt erstatningsansvar som følge av ikke gjennomførte miljøtiltak, trolig skape utfordringer. Skal leietaker kreve leieavslag, kan det på samme måte være utfordrende å påvise at utleiers mislighold av miljøbestemmelsene har forringet leieobjektets verdi.

Forslag til justeringer og forbedringer

Vi mener miljøbestemmelsene kunne vært mer presist formulert. For det første kan miljøstandarden partene skal heve og videreutvikle i punkt 26 konkretiseres, for eksempel kan dette knyttes til et konkret nivå av BREEAM-sertifiseringen eller liknende.

Videre kan det for partenes vedlikeholdsplikt angis hva som menes med miljøvennlige produkter og materialer. Det kan for eksempel presiseres til produkter og materialer som er merket med Svanemerket, EU Ecolabel eller andre anerkjente merkeordninger.

Det bør også konkretiseres hva som menes med miljøeffektive løsninger. Man kan ved vurderingen legge vekt på offentlig, tilgjengelig dokumentasjon om dette. Eventuelt kan parten som ønsker en konkret løsning, ha rett til å engasjere en fagkyndig til å vurdere og dokumentere den aktuelle løsningens forbedrede miljømessige effektivitet.

Selv om miljøbevisstheten og samfunnsansvaret er økende, kan det for mange utleiere, særlig ved utleie av brukte lokaler/bygg, være fornuftig å legge inn en prosentbegrensning på maksimal kostnadsøkning ved å utføre vedlikehold/endringsarbeider på en miljømessig god måte, sammenlignet med kostnadene som ville påløpt dersom arbeidet hadde vært utført uten slikt særskilt fokus.

Artikkelforfatterne er senioradvokat Helene Hem Halum (tv) og advokatfullmektig Hanna Haugtomt i Advokatfirmaet Selmer.