Står foran en bydelsutvikling av de helt store

I 2010 solgte den tyske industrigiganten hele eiendommen på 71 mål for 321 millioner kroner. Kjøperne var Winta Eiendom, samt FG Eiendom som var kontrollert av Coop Eiendom og Orkla Eiendom. For to år siden tok Stor-Oslo Eiendom over stafettpinnen. De presenterte i tillegg store planer og tro på Groruddalen som bolig- og næringsområde.

– Vårt mål er å utvikle en liten by i byen med opptil 150.000 kvadratmeter bolig, kontor og handel. Tomten kan bli en motor for utviklingen av denne delen av byen. Vi kjenner området godt og har med oss lokale investorer som har samme målsetning, sa administrerende direktør Mathis Grimstad i Stor- Oslo Eiendom (SOE) den gangen.

800 leiligheter

Etter dette har SOE jobbet videre med grepet og nærmer seg nå innsendelse av planforslaget. Prosjektet er døpt Linderudløkka og inneholder 800 leiligheter og inntil 40.000 kvadratmeter næringsareal. Første trinn blir å gjøre noe med de eldre næringsbyggene på området som inneholder totalt 50.000 kvadratmeter.

Tre av disse vender ut mot Østre Aker vei og skal beholdes, inkludert den kjente høyblokka som har vært et signalbygg i Groruddalen flere tiår. Disse byggene vil dermed fungere som en støyskjerm mot motorveien på nedsiden, mens de tre byggene lenger bak skal erstattes med boliger, og et stort bygulv med parkeringskjeller under. Dermed handler dette om mye mer enn å bygge en bomaskin ala 1900-tallet som er folketom på dagtid fordi folk har jobben sin i andre bydeler enn der de bor.

– Linderudløkka skal være en lokal ressurs for alle i bydelen, enten det er hjemmet ditt, arbeidsplassen din eller aktiviteter som bidrar til et levende nærmiljø. I skal skape koblinger mellom mennesker og arkitektur, og byrom som betyr noe, sier Marit Elisabeth Jensen, som er markedssjef næring i SOE.

Utviklerne tenker smartby, ny teknologi, innovative metoder og samarbeid for å bli mer bærekraftige og attraktive og har helt andre innfallsvinkler enn utbyggere som bare bygger blokker før de pakker verktøyene sine og drar videre til neste utbygging.

– Linderudløkka er og blir noe av det mest komplekse prosjektet vi har drevet med. Vi skal utvikle mange boliger, bydelsfunksjoner og næringseiendom i et såkalt levekårsutsatt område. Det er viktig for oss å involvere de som bor og jobber i bydelen i dag, slik at vi kan være en bidragsyter til en positiv samfunnsutvikling på Linderud, påpeker hun. Sentralt i prosjektet blir det store åpne bydelstorget. Linderud mangler offentlige og sosiale møteplasser, og torget som knytter sammen boligene og næringsarealene blir selve hjertet i prosjektet. SOE ser for seg både matbutikk, serveringssteder og andre lokale funksjoner rundt det kommende torget. En barnehage får de også plass til.

Vernet høyblokk

Jensen trekker også frem høyblokka som er vernet og dermed ikke kan rives.

– I stedet for å irritere oss over at vi ikke kan rive og bygge noe nytt, tar vi utfordringen i å bevare den gjennom ny bruk. SOE ønsker å konvertere det gamle industribygget til boliger og moderne bruk som passer bydelens behov. Høyblokka er et landemerke i Groruddalen og viktig for stedets identitet. I det perspektivet blir blokka et fyrtårn for oss, sier hun.

Richard Zagar, som er prosjektansvarlig, sier utviklingen av Linderudløkka handler om å knytte boligene og næringslivet sammen. Vi har landet på en god kombinasjon mellom boliger og næring, men hvordan vi skal utnytte høyblokka har vært den store utfordringen.

– Den er 12.000 kvadratmeter stor og relativt vanskelig å fylle med kun næring. Vi har vurdert ulike alternativer, men landet på et alternativ der vi foreslår boliger i plan 2-9 og utadrettet virksomhet i plan 1 og U1. Dette vil gi et fint supplement til boligtilbudet med andre boligstørrelser enn i nybyggene. Fordi høyblokka er så dyp kan det bli opptil 120 kvadratmeter store dupleksenheter over to etasjer som gir litt rekkehusfølelse. Konverteringen av bygget gjør i tillegg at man får en del mer fellesarealer enn i ordinære nybygg. Dette kan gi spennende muligheter til felles selskapsarealer, co-workingarealer, lekerom, treningsrom mm. I tillegg kan det anlegges en stor takterrasse på toppen med utsikt helt ned til fjorden, sier han. Konvertering og gjenbruk av den eksisterende høyblokka er også noe som politikerne liker, sier han.

Mye fellesarealer

Uansett hva innholdet blir, skal bygget beholde sin opprinnelige form og farge for fremtiden.

– Unntaket er på baksiden som vender bort fra Østre Aker vei og inn mot torget, den vil vi åpne for å slippe inn lys i leilighetene. Også ett av de to andre næringsbyggene som skal beholdes, må totalrenoveres, mens det tredje som ble pusset opp for få år siden skal stå som i dag. Mikkel H. Røisland som er SOEs prosjektleder for salg og marked bolig, sier at torget de skal skape kommer til å skille Linderudløkka fra andre nabolag i Groruddalen.

– De boligprosjektene vi har lykkes best med i markedet inkluderer et attraktivt torg for beboerne,og som dermed skaper det gode nabolaget og miljøet. Men ikke alle nye prosjekter i og rundt Oslo har dette, og tilbyr ikke den samme gode bygulvfunksjonen vi ønsker å legge til rette for her, opplyser han.

En annen utfordring SOE allerede har og kommer til å jobbe mye med fremover, er det faktum at Linderud er et område med flere levekårsutfordringer. Det er noe de tar på største alvor.

Samarbeider med bydelen

– Da vi startet her var det viktig for oss å ha et tett samarbeid med bydel Bjerke og sette oss godt inn i stedsanalysen deres for å forstå hvordan vi kan jobbe sammen med nabolaget for å løse noen av disse. Et tydelig behov er flere lavterskel mangel på møteplasser og en fysisk plattform for frivilligheten. Sammen med Bydel Bjerke etablerte vi derfor Startblokka, forteller Marit Jensen.

Dette prosjektet er allerede i full gang, om enn midlertidig inntil videre. Ett av byggene som skal rives syder nemlig med liv i over 12.000 kvadratmeter. Målet har vært å gi lokale entreprenører, kulturarbeidere og frivillige organisasjoner en plattform av lokaler og samarbeidsmodeller til å utvikle virksomhetene sine. Meningen er at det skal skapes bærekraftige lokale bedrifter, arbeidsplasser, tilhørighet og inkludering. Og dette er de på god vei til å klare. Målsetningen er helt klart at vi sammen kan skape varige verdier som også har sin rettmessige plass i det nye prosjektet sier Jensen.

Les også:

Portrettet: Fikk tidenes gave av fylkesmannen

– Dette handler om å la nabolaget modnes for det som en gang kommer, og la dem få være med på utviklingen. Slik er det for så vidt mye av rundt om i ulike prosjekter, men etter hvert oppstår det nok en tretthet fordi resultatet kanskje ikke alltid blir som man ønsker. I et såpass komplekst prosjekt som Linderudløkka må vi være mye mer langsiktig med å involvere naboene for å gi frivilligheten og entreprenører den fysiske plattformen de trenger. For eksempel er det startet to bruktbutikker i Startblokka som jeg gjerne vil ha med videre i nye lokaler på torget. Vi drømmer om å videreføre deler av Startblokka som det samfunnshuset det har blitt, kanskje i første etasje og underetasjen i høyblokka, sier hun.

Et annet tema dagens utviklere må være oppmerksomme på, er de raskt skiftende og ikke minst ulike behovene moderne boligkjøpere har. Problemstillinger som ikke var oppfunnet for bare få år siden, eller i alle fall kun var for spesielt interesserte, er i dag bortimot obligatorisk i et hvert byutviklingsprosjekt. Boligkjøpere er nemlig ikke en homogen masse, ei heller de som skal bo på Linderudløkka.

– Vår bransje er nok ikke den mest moderne, men vi følger med så godt vi kan. I SOEs prosjekt på Frysja i Oslo for eksempel, ser vi på bildeling, samt et app-basert system med skiltgjenkjenning, som gir deg mulighet til å leie ut p-plassen din hvis du er borte noen dager. Dette vil hjelpe på den totale parkeringskapasiteten. I tillegg vurderes felles kjølerom der matbutikkersom leverer varene hjem kan sette inn varene så beboere kan hente dem senere. Dette er løsninger som også kan bli aktuelt her. På Linderud skal vi etablere over 3.000 sykkelplasser og vi må gjøre plass til lastesykler som er flere meter lange – i tillegg til ladepunter for elsykler. Dessuten etterspør mange boligkjøpere egnede lokaler for trening, sykkelmekking og hundevask. Vi vil så langt det er mulig tilrettelegge for deres ønsker, fordi det er viktig for oss å treffe på det som er viktig for kjøperne, understreker Zagar.

- Dessuten har pandemien gjort noe med oss, skyter Jensen inn, og minner om at det visstnok bare tar 21 dager å endre en vane.

– Tenk da hva 500 dager har ført til. En sterkere kjærlighet til nabolaget ditt er et resultat, og ikke minst et sterkt behov for coworkinglokaler etter å ha jobbet i månedsvis med laptopen på fanget hjemme. Kanskje noen av fellesarealene våre skal være kontorløsninger med tilhørende lekerom for barn. Slike temaer er interessant for oss som driver med byutvikling, sier hun.

Politisk entusiasme

Første steg på veien i det som kan bli en utvikling over ti år før den siste leiligheten blir flyttet inn i, er imidlertid å komme i mål med reguleringsprosessen.

– Dette blir en trinnvis utvikling og lengden på det totale prosjektet avhenger av salgstakten. Vi jobber nå med å sende inn planforslaget for hele området før jul, så blir det høring til våren og vi håper den er ferdig behandlet i første halvår 2023. Parallelt med sluttbehandlingen setter vi i gang salget og rammesøknaden slik at vi kan starte å bygge så raskt som mulig etter nødvendig antall leiligheter er solgt, sier Zagar. Jensen minner dessuten om at prosjektet har fått flere tomler opp i det politiske miljøet, inkludert helt til topps i rådhuset.

Les også:

Haslelinje - Gigantutbyggingen gjennomført i løpet av ti år

– De er for utvikling, flere boliger og arbeidsplasser i dette området og vil gjerne være med å bidra til at prosjektet blir så godt som mulig. Byrådsleder Raymond Johansen har allerede besøkt Startblokka og ønsker at det prosjektet må videreutvikles sammen med kommunen, påpeker Jensen.

Når 800 boliger skal tegnes ut, er en av de viktigste utfordringene å skape gode bomiljøer. De kommer ikke av seg selv og i hvert fall ikke hvis det bare legges til rette bare for enkelte kjøpegrupper. Mikkel H. Røisland er klar på at SOE vil ha inn et så bredt spekter som mulig på Linderudløkka.

– Oppgaven vår blir å sette sammen en god miks av boliger for å treffe så mange som mulig, vi ønsker barnefamilier og en god spredning i aldersgrupper i hver oppgang. Vi ser dessuten at boliger i kommuner rundt Oslo også opplever en betydelig prisvekst som dermed høyner terskelen for dem som ser ut av byen for å få større plass. Vi ønsker å tilby et prosjekt hvor man får litt mer plass i leiligheten sin, og gode fellesarealer i kombinasjon med et attraktivt bygulv, bare 15 minutter fra sentrum med T-banen, sier han.