Portrettet: Tok posisjonen som Norges største tilbyder av studentboliger

Da Johan Rasting begynte på siviløkonomstudiet på BI i 2002, ville han kjøpe en leilighet på Frogner. Der ville han bo selv, og delfinansiere kjøpet med å få inn et par tre andre studenter som leietakere. Dessverre var ikke privatøkonomien med på notene, derfor ble Rasting leietaker sammen med tre kamerater i Frognerveien.

Men tanken var ikke bare god; den var trolig frøet til det som nå ser ut til å bli et børseventyr for Rasting og de andre aksjonærene i Bo Coliving, eller Bo-Co, som de sier internt på kontoret på Kaldnes brygge i Tønsberg.

Ville bli forretningsmann

Rasting er oppvokst på Nøtterøy, og bestemte seg tidlig for å bli forretningsmann, slik som morfaren og onkelen. Han husker morfaren som streng, men også varm og kunnskapsrik. Han gjorde det beste for alle rundt seg, uten å gjøre noe stort nummer av det. Morfaren var en høyreist, konservativ mann med glimt i øyet, og drev med diverse kjøp og salg, før virksomheten etter hvert ble fokuset rundt IT og IT-sikkerhet. Rastings onkel var også en del av denne virksomheten, og som barn så Johan opp til dem begge. Han skjønte ikke så mye av selve virksomheten, men forstod at morfaren og onkelen drev med noe som var spennende og utfordrende. Det satte varige spor i unggutten. Han ville ikke ble lege som sin far eller lærer som sin mor, men fikk en drøm om en gang å skape sin egen virksomhet.

Giret på gode dealer

Men ingenting kommer gratis, og Rasting forteller at han alltid har vært glad i å jobbe mye. Sommeren han fylte 17 år, hadde han tre jobber. Først var han håndlanger for en elektrikerbedrift på byggeplasser fra tidlig morgen, før han jobbet i klesbutikk på ettermiddagene. Om kveldene ryddet han glass på Tønsberg Brygge.

En annen forklaringsfaktor på at Rasting nå ser ut til å gjøre det veldig bra i eiendomsmarkedet, er at han er veldig giret på å gjøre gode dealer. Ifølge ham selv er det så ille at vennene hans sier at alt han har, alltid er til salgs. Rasting anslår selv at han har eid og solgt et sted mellom 40 og 50 biler. Og så har det blitt mange kjøp og salg av klokker, i hovedsak Rolex, som han påpeker har størst verdiøkning i annenhåndsmarkedet.

Mislykket bilfremstøt

– Det finnes jo ikke noe mer tilfredsstillende enn å kjøpe billig og selge dyrt, ler Rasting.

Men han har ikke alltid lykkes med sine fremstøt. I 16 års alderen utarbeidet han en 3 siders presentasjon om hvorfor foreldrene burde importere en BMW Z3 fra Tyskland, som angivelig ville være en veldig bra investering for familien, men argumentasjonen klarte ikke overbevise foreldrene, selv om de syntes det var et godt forsøk.

Nå sitter imidlertid Rasting med et case som veldig mange takker ja til. I 2020 etablerte han selskapet Bo Coliving, som skal bli Norges største private tilbyder av studentboliger.

Har hentet 400 mill.

To år etter at Rasting startet opp Bo Coliving, har selskapet 50.000 kvadratmeter – hovedsakelig bolig – i 13 byer. Dette tilsvarer 1.500 rom og en årsleie, som fra august vil være på minst 125 millioner kroner.

– Vi har et mål om å vokse videre og allerede i løpet av sommeren runde 2.000 rom. Det har hele tiden gått litt fortere enn vi turte å håpe på, sier Rasting.

Så langt har selskapet hentet inn nesten 400 millioner kroner på egenhånd, men nå vurderer eierne å bruke et meglerhus for å hente inn et betydelig beløp.

Kontantstrøm og verdiøkning

– Målet vårt er 10.000 rom innen 2026. Vi genererer kontantstrøm fra drift i tillegg til verdiøkning, og har rom for en organisk vekst på 15-20 prosent i året. For å bli den foretrukne private tilbyderen av studentboliger i Norge og etter hvert Norden, er det imidlertid naturlig å tenke børsnotering, og da fortrinnsvis i Sverige. Kapitalmarkedet der er mer vant til å investere i eiendom over børs, samtidig som fundingen er billigere.

Rasting vil ikke bli forbauset om børsnoteringen skjer innen 12-18 måneder.

En smart reise

I ettertid er det lett å se at han har gjort en smart reise fra Tønsberg til studentkollektiv i Frognerveien, via finansbransjen som analytiker og aksjemegler, til egen virksomhet i eiendomsbransjen, hvor de henter inn kapital for å kjøpe bygg som er egnet for studentboliger.

– Da jeg begynte på BI, hadde jeg lite kunnskap om at det fantes et kapitalmarked, og jeg ble veldig fascinert av mulighetene i dette markedet. På BI ble han del av en gjeng på 6-8 studenter, som pushet hverandre både faglig og sosialt.

– Vi var lengst på lesesalen og lengts på festene i helgene. Flere av studiekameratene er med på eiersiden i Bo-Co, forteller han.

Tjente 10 mill. på hus

Etter at Rasting var ferdig med studiene, kjøpte han en leilighet i Frognerveien, like ved der han hadde bodd i studentkollektiv. Flere år senere, etter å ha tjent godt som både analytiker og aksjemegler, kjøpte han et hus bak Frognerparken. Det hadde i lengre tid ligget ute for salg med en høy takst.

– Det var veldig mye penger, men jeg fikk det 36 prosent under takst. I tillegg var det to utleieenheter i huset, og med lav rente bodde vi der praktisk talt gratis.

Rasting betalte 17,5 millioner kroner for eiendommen. Snaut 2 år senere banket noen velstående personer på døren etter et hint fra en megler. Det endte med salg for en pris på 27,5 millioner kroner, og dermed en gevinst på 10 millioner.

Flyttet tilbake til Tønsberg

– Da bestemte vi oss for å flytte tilbake til Tønsberg. Vi ventet barn nummer to, og besteforeldrene på begge sider bodde der.

Tilbake i Tønsberg gjorde Rasting et par flippecase innen eiendom, før han i 2016 kjøpte andre etasje i en tomannsbolig i samme by for utleie til studenter. Etter hvert kjøpte han også første etasje i samme bygg, og hadde dermed rom til ni studenter. Rasting fortsatte å jobbe i DNB Markets etter at familien hadde flyttet til Tønsberg, men i 2020 satset han for fullt på Bo Coliving.

Lite profesjonalisert marked

– Det er drøyt 300.000 studenter i Norge, og 15 prosent av disse leier av de ulike studentsamskipnadene. Omtrent like mange bor hjemme hos foreldrene eller i egen bolig. Det betyr at det er 70 prosent igjen til det private markedet, som er på 10-15 milliarder kroner årlig, er Rastings analyse.

– Det er et stort og fragmentert markedet, som er lite profesjonalisert og med få store aktører. Det er ingen landsdekkende aktører, og det er denne posisjonen vi tar.

Går bort fra depositum

Han mener at dette er fordelaktig for studentene, «slik at man ikke ender opp kjelleren til han som tar depositumet når du flytter ut».

– Vi legger stor vekt på kundeservice, og er opptatt av at det skal være enkelt og ukomplisert for studentene. I samarbeid med systemleverandøren har vi nettopp fått utviklet en app, slik at leietakerne digitalt kan administrere seg selv. Vi har blant annet digitale 3D-visninger, digitale låser, samtidig som kommunikasjonen med oss foregår digitalt. For øvrig vil vi gå bort fra depositum, noe som vil hjelpe studentene med likviditeten.

Verdens beste leietaker

Erfaringen til Bo Coliving er at norske studenter samlet sett er verdens beste leietaker.

– De behandler boligen fint, og betaler i tide. I dårlige tider blir det også flere studenter. Dessuten er det en stor fordel at mange bor sammen, for alle får ikke betalingsproblemer samtidig. I tillegg er de fundet av Lånekassen – «government-backed».

Bo Coliving skal tilby boliger som er delikat innredet og sentralt lokalisert. Studentene fårtil gang til «innholdsrike fellesarealer og tjenester du ikke får andre steder; internett, og ofte elektrisitet, er inkludert».

– Hos Bo Coliving kan du studere, arbeide og dyrke deg selv og dine interesser. Samtidig kan du være sosial og ta del i et fellesskap med likesinnede. Hos oss bor du selvstendig, sammen med andre, heter det på selskapets hjemmeside.

Kapitaldriverne

I tiden som analytiker og aksjemegler reiste Rasting mye rundt og presenterte ulike caser. Nå handler presentasjonene om hans eget selskap.

– Det er gøy å markedsføre sitt eget case, og veldig tilfredsstillende når investorene nikker på de riktige stedene, og blir med på å investere. Nylig skulle vi hente inn 50 millioner kroner, men endte på 100 millioner i nytegninger.

Finanssjargongen er fremdeles på plass. Han snakker om kapitaldriverne, som er positiv kontantstrøm, samt prosjektutvikling med tilhørende optimalisering og økte leieinntekter Og når yieldkompresjonen slår inn…

– Vi har bare så vidt begynt på denne reisen, fast slår han.

Nybyggingsprosjekter kommer

Rasting ser også at størrelse driver deal-flowen. Bo Coliving får mange forespørsler fra eiendomsbesittere, som vurderer å selge.

Hva er de viktigste kriteriene dere legger til grunn for å kjøpe?

– Vi ser på yielden vi kan få ut av det, relativt til kvaliteten på eiendommen. Vi har kjøpt mye som ikke er så komplisert å leie ut. Så langt har vi ikke gjort nybyggingsprosjekter, men det kommer, selv om vi mener at det grønneste bygget er det som allerede står der.

Nordiske ambisjoner

Bo Coliving skal etablere virksomhet i flere byer. Ifølge Rasting er det ikke viktig om neste by blir Stavanger, Kristiansand eller Tromsø.

– Det viktigste er at eiendommen er beliggende i nærheten av et universitet eller en høyskole. I tillegg til målsettingen om å være den foretrukne private tilbyderen av studentboliger i Norge, har Rasting og Bo Coliving nordiske ambisjoner med konseptet.

Oppvokst på Nøtterøy

Rasting er oppvokst på Nøtterøy, hvor vi nå befinner oss, og han synes det var et fint sted å vokse opp. – Det er ikke for stort, og ikke for lite. Jeg var heldig å ha mange gode venner og et rikt sosialt liv. Jeg var aldri opptatt av fotball eller annen sport, men jeg stod på ski og kjørte snowboard. Om vinteren stod jeg tidlig opp i helgene, og tok bussen til Kongsberg for å komme meg opp i bakken, sier han.

Opptatt av å skape verdier

Hva er drivkraften din i business?

– Å skape noe, samtidig som jeg er opptatt av å skape verdier. Her bidrar vi jo også til å løse et problem, altså å skaffe boliger til studenter. Og så er det motiverende å skape arbeidsplasser, og bidra til at de ansatte utvikler seg og presterer så godt de kan.

Det er litt forskjell på å sitte her i Tønsberg enn ved et meglerbord på Aker Brygge?

– Absolutt, men her er det full fart på en egen måte. Og telefonene ringer oftere her enn på megler bordet. Vi har en fantastisk stab som står på; spesielt om sommeren når alle andre har ferie, og vi må fylle opp boligene med nye studenter. Personlig synes jeg det var befriende å flytte tilbake til Tønsberg. Selv om jeg trivdes veldig godt i Oslo, opplever jeg å omgås et bredere spekter av mennesker her.