Portrettet: Lerka jubler høyt i sky

– Vi har gjort mange dealer sent på kvelden når stemningen er god og vi glade i hverandre. Jeg elsker folk, og mener selv jeg har kommersiell empati. Hvis du skal gjøre en deal med noen, så må det jo være noe i det for den andre part, ellers er det ikke noe poeng. Og i motsetning til dansker; etter et handshake holder nordmenn ord, smiler Lars Robert Kristiansen, sittende i en grå designsofa i sjette etasje i den Arne Blystad-eide Thiisgården i Vika som mange regner for å være ett av Norges feteste kontorbygg.

Tidlig opptatt av å tjene penger

Det var ikke designsofa da Kristiansen vokste opp på Siggerud, et par kilometer sør for grensen til Oslo. Selv kaller han det et høl i skogen, ettersom hele stedet er omringet av trær på alle kanter. Den gangen var Siggerud et nytt boligområde, og Kristiansen hadde nesten 100 elever på sitt trinn.

– Jeg hadde en trygg og god oppvekst i en nøktern middelklassefamilie uten spesielt god råd, men var tidlig opptatt av å tjene penger. Jeg solgte poteter og blomster, gikk med avisen, spilte poker og kastet på stikka. Jeg var nok mer opptatt av innbringende aktiviteter enn skole.

Alltid vært en glad gutt

Som 16 åring begynte han på idrettslinjen på folkehøgskolen på Ringebu, før han startet på videregående skole i Ski.

– Jeg hadde ikke mye selvtillit på ungdomsskolen, men når jeg var ett år eldre, og med litt mer erfaring enn de andre elevene på videregående, begynte selvtilliten min å vokse. Jeg avsluttet videregående som showsjef i russestyret, sier Kristiansen, som alltid har vært en glad gutt.

Etter studier i San Diego – et stedsvalg som han og en kompis tok på bakgrunn av at dette måtte være stedet med de lekreste strendene og damene – satt han igjen med 140.000 kroner i gjeld på toppen av studielånet. Selv kaller han det for hurralån.

Skjerpet seg på skolen

– Jeg har alltid tenkt at man bare lever en gang, og da må man ha det moro. Du kan ikke drive å spinke og spare når du er ung, og lure deg unna alle drikkerundene – man får mange flere venner ved å være generøs. I studietiden fikk jeg også med meg festene og turene, enten det var til Mexico eller skitur i fjellene, og jeg kjørte motorsykkel og store amerikanere. Dette kostet jo litt, men var definitivt verdt det. Det var begrenset økonomisk støtte jeg fikk fra foreldrene mine, men de kausjonerte i hvert fall for hurralånet mitt, smiler han.

– Men det skal sies at jeg skjerpet meg veldig på skolen etter hvert. Da jeg kom hjem fra San Diego med en Bachelor i økonomi, startet jeg på masterstudiet på BI ved siden av jobb. Jeg hadde forskjellige salgsjobber, men min første stilling innen finans var å selge operasjonelle firmabilløsninger for GE Capital.

50 transaksjoner i Lerka

I 1998 fikk han sin første jobb innen eiendom; som megler i Real Consult, som senere ble DTZ, der han jobbet med utleie og etterhvert salg på teamet til sin gode venn Terje Trym Rustad, som ledet salgsavdelingen i selskapet. Kristiansen fant fort ut at eiendom var en bransje han kunne lykkes i, fordi man må være strategisk og håndtere mange fag og problemstillinger samtidig. I tillegg syntes han at de store verdiene gjorde bransjen spesielt interessant.

– Man trenger aldri å regne mye for å forstå hva som er en bra deal, og det er bra for meg, ler Kristiansen.

Etter lokalene i Haakon VIIs gate å dømme, er det ingen grunn til å betvile at Kristiansen og de andre partnere i Lerka Eiendom har gjort en rekke gode dealer. Hele 50 transaksjoner har det blitt siden selskapet ble etablert i 2013, og i 2020 hadde selskapet et årsresultat på 215 millioner kroner.

Fikk med Kristiansund-investorer

Lerka Eiendom har et fleksibelt investeringsmandat med hovedfokus på å bruke kapitalen og kompetansen på utvikling av eiendomsprosjekter i Oslo, Viken og Trondheim. Selskapet ble av etablert av Kristiansen sammen med de Kristiansund-baserte eiendomsutviklerne Erik Ohr og Knut S. Olsen.

Kristiansen hadde tidligere ledet eiendomsavdelingene i Nordea Markets og Orkla Finans, for deretter å starte RS Platou Real Estate sammen med Stian Nicolaus og Hans Martin Haug. Ohr og Olsen hadde på sin side etablert og bygget opp Finansgruppen Eiendom AS – et selskap som ble kjøpt opp av Orkla Eiendom AS i 2012 etter at Kristiansen satte partene i kontakt med hverandre.

Gikk ut av partnerskap

Kristiansen og Kristiansund-investorene hadde samarbeidet og bygget opp en god relasjon gjennom en årrekke, og ved flere anledninger hadde de spurt om de skulle starte business sammen. I 2013 fant Kristiansen ut at tiden var inne.

– Etter mange år som tilrettelegger, hadde jeg lyst til å gjøre noe på egenhånd. I 2013 begynte markedet å bli bedre, og jeg synes det er gøy å ta litt risiko. Det gir meg energi i hverdagen.

– Jeg leide et kontor i Haakon VIIs gate – rett over gaten her. Olsen og Ohr stilte med et lån på 50 millioner kroner, og tok således en finansiell risiko, mens jeg tok en operasjonell risiko – jeg gikk tross alt ut av et partnerskap med mange flinke og flotte folk, som også har gjort det sinnsykt bra etter at jeg sluttet. I begynnelsen eide jeg 40 prosent av Lerka Eiendom, mens Olsen og Ohr hadde 30 prosent hver.

Følte seg hel alene i verden

Den første tiden i sin nye tilværelse følte Kristiansen seg helt alene i verden. Mens han gjennom en årrekke hadde sittet i ulike miljøer med masse baller i luften hver dag, satt han nå som eneste person på et kontor hvor det var helt stille.

– Jeg brukte tiden til å ringe, ringe og ringe. Jeg kontaktet alle kjente, og søkte etter eiendommer. I starten var tanken at Lerka skulle være industriell og drive med utvikling, men det var jo kjøp og salg av eiendom jeg kunne, og med min utålmodighet endret fokuset seg raskt. Jeg var også avhengig av å bygge balanse i selskapet.

Kjøpte på Ensjø og Teisen

Selskapets to første eiendommer var beliggende på henholdsvis Ensjø og Teisen i Oslo øst. Eiendommen på Ensjø ble raskt solgt til Neptune Properties, til en verdi som var nesten dobbelt så høy som kjøpsprisen.

Teisenveien 5 var mer omfattende. Eiendommen var opprinnelig en skoleeiendom, og har vært benyttet til dette formålet fra etableringen i 1920 til 2015. I tillegg var det et leilighetsbygg på 90 enheter og en stor tomt. De siste 30 årene var det Kriminalomsorgens Utdanningssenter som var leietaker av skolebygget. Store deler av bygningsmassen er verneverdig, mens deler kunne rives for alternativ, fremtidig bruk.

Det endte med at Frelsesarmeen, som eide naboeiendommen, kjøpte skolen og tomten for å kunne utvikle den til barnehage og omsorgsleiligheter. Leilighetsbygget ble solgt til en privat kjøper, og har blitt solgt flere ganger i ettertid. Lerka mer enn doblet sin egenkapital på denne transaksjonen, men gikk selvsagt glipp av all videre verdiskapning på disse eiendommene. Men; penger var skapt til videre kjøp.

Lang relasjon til Frelsesarmeen

Nå begynte det for alvor å rulle. Mens Ohr og Olsen fortsatte sin egen business i Kristiansund, var det Kristiansen og senere Harald Mohn, som stod for den daglige driften av Lerka Eiendom.

I 2016 kjøpte selskapet – sammen med Höegh Eiendom – Ensjøveien 23 av Ferd Eiendom. Gjennom utviklingen av Teisenveien 5 ble Kristiansen godt kjent med Frelsesarmeen, og han visste at de ønsket å flytte litt ut av sentrum til et sted tett på offentlig kommunikasjon.

«Vi har strukket oss langt»

Det har tatt litt tid, men nå ligger alt til rette for at det kan oppføres et nytt bygg for dem i Ensjøveien 23 – om de får byggetillatelse, noe Kristiansen mener all fornuft tilsier. I tillegg har Lerka Eiendom og Höegh Eiendom i felleskap en avtale med Frelsesarmeen om å overta deres eiendom i sentrum. Den sistnevnte eiendommen ligger for øvrig vegg-i-vegg med Höegh Eiendom sin eiendom Akersgata 73 samt Keysers gate 1, som de eier i felleskap.

– Det er en god avtale for Frelsesarmeen, og vi har strukket oss langt for å få til en avtale. Dette blir deres nye hovedkontor, og vi skal i fellesskap bygge en nærmiljøkirke i et område som trenger denne type tilbud. Vi har fått et veldig godt forhold til Frelsesarmeen – en ordentlig og flott organisasjon, som står for noe veldig bra. Vi synes det er givende å jobbe med dem, og skal sørge for at det blir et fint prosjekt på Ensjø.

Kontorfellesskap i Thiisgården

Det er høy standard og ditto høye leiepriser i Thiisgården i Haakon VIIs gate 1, hvor Kristiansen og Lerka Eiendom nå har sitt kontor. Sammen med Loe Utvikling og SPG Corporate Finance har selskapet – gjennom selskapet Property House – tegnet en leieavtale på 1.000 kvadratmeter, og etablert et kontorfellesskap for aktører i eiendomsbransjen.

Kontorene er pusset opp fra betongen, samtidig som glassvegger gir åpne og lyse lokaler med godt utsyn gjennom vinduene.

– Det er viktig for oss å ha et godt miljø på jobb. Nesten alle som sitter her er selfmade, og nesten alle er investorer. Det er fine folk med det samme DNAet som oss. Det er ingen forventing om at vi skal investere sammen, men vi har blant annet gjort to prosjekter med Loe Utvikling.

Bor på Nesodden

Kristiansen sitter i hjørnet som vender ut mot Rådhusplassen og Oslofjorden, og akkurat nå er båten fra Nesodden på vei mot kaia ved Aker Brygge. Det er en båt han er godt kjent med, ettersom han bor på Nesodden sammen med sin familie.

– Båten er en superhyggelig start på dagen. Enten sitter jeg og leser nyheter, eller så møter jeg kjente, og jeg elsker jo folk. Nesodden er et litt annerledes sted å bo. Det er ikke en homogen gjeng som bor der, men en god miks med blant annet raddiser og kunstnere, og mennesker med ulike meninger og holdninger som gir mangfold. I tillegg er naturen veldig fin, og tempoet er litt lavere enn i Oslo. Det er også litt jantelov der, men det er bare bra.

Kona mislikte eiendomskjøp

En medvirkende årsak til at Kristiansen og familien bor på Nesodden, er at kona er oppvokst der. Hun var midt sagt lite fornøyd med at Lerka Eiendom kjøpte Flaskebekk nærsenter.

– Hun sa; «Lars, er det virkelig nødvendig å kjøpe en eiendom på Nesodden som alle har et forhold til?». Planen var å rive, og bygge næring pluss bolig, men vi fikk nei av kommunen, og måtte stå løpet ut og rehabilitere bygningsmassen samt utvide en flott butikk for Kiwi.

Etter ferdigstillelse ble eiendommen solgt til Ragde Eiendom.

Storsatsing på Furuset

Lerka Eiendom er involvert i flere utviklingsprosjekter, deriblant på Furuset øst i Oslo, der Lerka, Wahl og Linstow har gått sammen om en storstilt utbygging og oppgradering av Furuset sentrum. Opprinnelig var det et samarbeid med Clarkson Platou med Pål Sandal i spissen som tilrettela prosjektet, der Lerka Eiendom investerte 34 prosent. I 2020 ble prosjekter restrukturert, og Lerka Eiendom videreførte eierskapet med Wahl og Linstow. Dagens portefølje – inklusive Furuset Senter – er på ca. 58.000 kvadratmeter. På sikt kan arealet minst dobles.

Sol i ansiktet og vind i ryggen

– Området har vært lidende av ulike eiere av de forskjellige eiendommene, derfor har vi sikret oss ett felles eierskap på alle sentrale eiendommer rundt T-banen. Vi har bygget et nytt stort Bydelshus, og inngått lange leiekontrakter med mange ulike offentlig etater, som skal oppnå synergi av å sitte sammen. På Furuset føler jeg at vi har hatt sola i ansiktet og vinden i ryggen. Alle – inklusive politikerne, Plan- og bygningsetaten og Eiendoms- og byfornyelsesetaten – har ønsket denne utviklingen. Ambisjonen er å bygge en by i byen, samtidig som vi tar tak i de sosiale aspektene for å gi Furuset et løft. Vi må forstå hvordan folk i området vil ha det, og skape en symbiose mellom folk med både utenlandsk og norsk bakgrunn. Og vi er på god vei.

Stor tro på Trondheim

Lerka Eiendom er også involvert i et stort prosjekt i Trondheim, der selskapet eier 20 prosent av Trondheim Areal AS, som har flere eiendommer på Tunga. Disse eiendommene står på til sammen ca. 67 mål tomt, og består av ca. 43.500 kvadratmeter. Trondheim Areal AS har som målsetting å etablere byens mest attraktive og fremtidsrettede næringsklynge med utgangspunkt i undervisning og innovasjon, teknologibasert industri, handel, kontor og lager.

– Trondheim er teknologihovedstaden i Norge, og med utviklingen av Ocean Space Center ønsker selskapet å ekspandere sin virksomhet i området. Det er Harald Mohn spesielt som engasjerer seg sterkt i satsingen i Trondheim, og som er klinkende klar på at Trondheim kommer til å bli mye mer interessant for investorer i fremtiden. Det er stabile leieinntekter, yieldene er høyere og vi oppnår bedre finansiering enn i Oslo. Vi vil derfor øke vår eksponering i Trondheim i fremtiden.

Gjøre kaka større, og dele likt

Harald Mohn har vært sentral i Lerka Eiendom. Da han begynte å jobbe for selskapet i 2015, etablerte de Lerka Invest AS, hvor Mohn fikk en eierandel på 25 prosent etter opprinnelig Lerka-modell.

Høsten 2017 var de på Oktoberfestivalen i München sammen med sine gamle venner i Clarksons. Dagen etter festen var det styremøte, og Kristiansen foreslo da at de skulle etablere Lerka 3 – altså dagens Lerka Eiendom – slik at de fire partnerne eide 25 prosent hver.

– Harald er en god venn og verdifull kollega, så det var enkelt å tenke at vi skaper mer verdier av å gjøre kaka større og dele likt – en formel som har fungert strålende for oss. Du skal aldri undervurdere en blid trønder som møter deg med et smil om munnen hver morgen, sier Kristiansen om Mohn.

Samme dag tegnet det nye Lerka Eiendom seg for 34 prosent i Furuset-prosjektet.

Stod plutselig uten jobb

I 2004 var Kristiansen langt nede. Han hadde blitt bedt om å søke jobb i Nordea Markets, og skulle kjøpe eiendom for kunder av Nordea. Det var store sko å fylle, derfor knyttet han til seg eksterne rådgivere, og det gikk bra, samtidig som Kristiansen fikk en interessant læringsperiode i finansiell strukturering og tilrettelegging av eiendom. Etter å ha jobbet et par år med dette, ville de ansvarlige på Stockholm-kontoret selge ut eiendom og kutte ut tilrettelegging og salg av eiendom overfor sine kunder. De mente risikoen var for høy. Kristiansen ble permittert med full lønn og bonus, og gikk hjemme i over 6 måneder.

– Det var veldig rart. Man mister selvtilliten, og jeg følte at det sto skrevet «jeg er arbeidsledig» i panna. Når det er sagt, fikk jeg veldig verdifull tid med mine barn, ettersom jeg for første gang kunne hente og levere barna hver dag i barnehagen.

Fikk forespørsel fra Orkla Finans

Etter denne perioden gjorde svenskene kuvendig, og ville likevel fortsette den norske eiendomsvirksomheten. Dermed var Kristiansen tilbake i Nordea ett års tid, før han fikk forespørsel fra Orkla Finans om å sette opp en tilretteleggingsavdeling på eiendom der. Kristiansen ønsket å ansette de aller beste, og vel vitende om sine egne svakheter, krevde han at det aldri ble en diskusjon om hvem som skulle lede avdelingen.

– Det er viktig å bygge et kompletterende team bestående av ikke feilfrie personer, slik at de sammen kan levere et feilfritt produkt. Videre mener jeg godt lederskap er å gi full tillit, være åpen og aldri være redd for å ansette folk som er bedre enn deg. Et godt eksempel på det er Stian Nicolaus, som var den første jeg ansatte, og som var min kollega i 8 fine år.

Hentet 1,6 milliarder på 48 timer

Kristiansen kaller tiden i Orkla Finans «en vanvittig periode». Det var en landsdekkende organisasjon med blant andre Hans Martin Haug og Harald Mohn på sales-siden.

Ett av casene kan gi visse assosiasjoner til filmen «Wall Street». Prime Office Company skulle med BSA i spissen kjøpe eiendommer i de 5 største byene i Tyskland, og Orkla Finans hentet inn 1,6 milliarder kroner på 48 timer uten at selskapet hadde kjøpt en eneste eiendom. På faksrommet til Orkla Finans i sjette etasje i Tordenskiolds gate, var det fire mann som jobbet for fullt for å ha kontroll med alle tegningene som tikket inn.

– Vi fikk alle pengene up front, og tjente sykt mye. Det var hurrastemning og høy party-faktor, der regningen på sosiale aktiviteter ble en pølse i slaktetiden.

Bankene ville trekke finansiering

For investorene ble det alt annet enn party. Det viste seg å være vanskelig å kjøpe eiendom i Tyskland, i tillegg til at de var høye fees. På toppen av dette ble det en korreksjon på det lille de hadde kjøpt.

Høsten 2007 skulle Orkla Finans hente inn 1,2 milliarder til en portefølje bestående av 52 eiendommer i Sverige, som var eid av Kungsleden. Oppskriften var enkel; kostnadene skulle reduseres, og inntektene økes. Det var bare én hake: DNB og Swedbank, som skulle finansiere kjøpet på over 5 milliarder kroner, begynte å bli usikre og ville trekke finansieringen. Dette skjedde på et tidspunkt da emisjonen var fulltegnet og alle de involverte rådgiverne hadde kjøpt inn julegaver, som trolig var ekstra fine dette året.

«Lars, nå ser du sliten ut».

– Nedsiden var ekstremt stor. Jeg dro over til Sverige, forhandlet med bankene og fikk gjennomført transaksjonen, men det kostet. Når julen kom var de mange som sa til meg; «Lars, nå ser du sliten ut». Jeg tror det er det nærmeste jeg har vært i å møte veggen. Og så var det ett nytt år, og kreftene skulle samles, men i 2008 hadde markedet stoppet, og alt var ganske trist.

Det endte med at Kristiansen sluttet i Orkla Finans høsten samme år, og startet RS Platou Real Estate (senere Clarkson) sammen med Stian Nicolaus og Hans Martin Haug.

– Skilsmissen med Orkla Finans ble håndtert dårlig. Vi fikk ikke gjennom det vi ønsket med ledelsen, og sluttet derfor raskt og brutalt, noe som var uheldig for de som var igjen i selskapet. Denne håndteringen angrer jeg på.

Har jobben som største hobby

Etter noen tøffe tak, og etter hvert rufsete marked under finanskrisen, har Kristiansen flydd høyt med Lerka Eiendom.

– Det har vært full medvind, og vi har vært hjulpet av et ekstremt godt marked. Det er deilig å være selvstendig og ta raske beslutninger uten regulatoriske begrensninger og store systemer å forholde seg til. Harald og jeg diskuterer muligheter i markedet, og hvordan vi kan optimalisere eksisterende prosjekter og dets verdidrivere nesten hver eneste dag, og gjerne på kvelden eller i helgene. Jobben er jo vår største hobby som vi får lov til å praktisere med herlige bransjekolleger og venner.

– Jeg kjenner hver dag på, og setter pris på hvor privilegert jeg er. Jeg tar ikke noe eller noen for gitt.