For 30 år siden var det enorme muligheter til å bli rik på eiendom

Det er selvsagt alltid lett i ettertid å se hva man burde ha gjort, og i dag kan man bli både sjokkert og vantro over eiendomsprisene i 1992. Men det var tøffe tider i Norge, rentenivået var ekstremt høyt (nominell utlånsrente på 13,8 prosent), og det var nesten ingen som turte å tenke på eiendomskjøp i Oslo.

For noen var imidlertid prisbunnen starten på en eventyrlig reise i eiendomsbransjen. Og det er faktisk noen av dem som kjøpte i 1992, som fortsatt sitter med eiendommene. Kjennetegnet for disse er ofte at årsleien fra eiendommen i dag er høyere enn det nominelle beløpet de kjøpte den for på begynnelsen av 1990-tallet.

Jeg burde kjøpe enda mer

Blant investorene som kjente sin besøkelsestid eiendomsmarkedet i 1992, er Kjartan Aas. Siviløkonomen var blitt finansdirektør i rederiet Klaveness, og som den siste ansatte måtte han tilbringe sommeren 1991 på kontoret. Det var fint vær, og mens folk flest var ute, satt Aas inne og hadde god tid til å bla gjennom Aftenposten. Der så han en annonse for en bygård på Etterstad som var til salgs. Den bestod av 19 hybelleiligheter, som Posten hadde leid av eieren. Nå stod hyblene tomme.

På denne tiden hadde Aas 1 million kroner i årslønn.

– Jeg tjente fantastisk godt, og måtte finne noe å bruke pengene på, derfor kjøpte jeg bygården på Etterstad for 2,6 millioner kroner. Etter at jeg hadde leid ut alle hyblene, satt jeg igjen med 25.000 kroner mer i måneden etter at alt var betalt. Jeg måtte ikke være Einstein for å skjønne at jeg burde kjøpe enda mer, har Aas tidligere fortalt til Estate Magasin.

Hadde god bankforbindelse

I 1992 betalte Aas 1,6 millioner kroner for Sverdrups gate 4 – ikke langt unna Grünerløkka. Denne bygården bestod av 20 leiligheter, som han bygget om til 16 enheter.

– Det er helt vanvittig, sa Aas om prisen.

– Da jeg stod foran bygården sammen med banksjefen fra Raufoss, sa han at «her får du virkelig mye bolig for pengene». Jeg betalte det samme som det kostet for tre eneboliger på Raufoss.

Aas tok opp lån i sin lokale bank på bakgrunn av sin høye lønn i shipping.

– De som hadde bankforbindelser i Oslo, fikk sjelden lån. Da var det lettere for oss som hadde fotfeste på Raufoss. Innlandet har jo alltid vært stabilt.

Begynte for seg selv

I desember 1992 kjøpte Aas også Pilestredet 67 på Bislett med 8 leiligheter. Pris: 1 million kroner. Etter hvert begynte han å bli oppringt i arbeidstiden

i forbindelse med eiendomsvirksomheten, og i 1993 begynte han å jobbe 100 prosent for seg selv. De to neste årene kjøpte han ytterligere fire bygårder, deriblant Motzfeldts gate 26 for 2,7 millioner kroner av DNB. Den rommet 6 leiligheter á 140 kvadratmeter og 1 leilighet på 50 kvadratmeter. I tillegg kom et næringslokale på over 200 kvadratmeter.

Da Estate Magasin i oktober i fjor publiserte oversikten over Norges 250 største eiendomsselskaper, var Kjartan Aas-selskapet Opulens trygt plassert inne på listen.

Kjøpte og solgte raskt

Edgar Haugen er en annen person som fikk med seg det gode eiendomsmarkedet. Han hadde i mange år drevet bilforretningen Edcar i Oslo, som spesialiserte seg på lave biler av typen Jaguar, Porsche, BMW og Mercedes. På begynnelsen av 1990-tallet startet Haugen for alvor kjøp av leiligheter, og mange ble raskt solgt igjen. Blant de første objektene var en leilighet i Haxthausens gate på Frogner i begynnelsen av 1992.

I 1990-årene skrev magasinet Næringseiendom at leiligheten ble Haugens eie for fattige 200.000 kroner. Ett år senere solgte han den for 380.000 kroner.

– Kjappe 180.000 kroner i gevinst, med andre ord. For å sitte igjen med den summen må en bruktbilselger omsette fem til seks biler. Minst. Og da er ikke «garanti-smell» og plunder og heft med kunder tatt med i regnestykket, het det i artikkelen.

Eventyrlig vekst

Ytterligere en handel av en leilighet i samme gate viser hvor god fortjenesten var: En leilighet som Haugen kjøpte for 350.000 kroner, solgte han ett år senere for 700.000 kroner.

– 350.000 kroner i fortjeneste, noe som må ha fått unge herr Haugen til å ha ledd hele veien til banken, skrev magasinet Næringseiendom.

Fra begynnelsen av 1990-tallet hadde Haugen et tett samarbeid med nå avdøde Lasse Damsund, som hadde vært lenger i eiendomsbransjen enn førstnevnte. I 2005 skilte de to kompisene lag i business, og Haugen sikret seg kontrollen i Haugen & Damsund Eiendom AS. Ved utgangen av desember 2021 hadde Haugen – gjennom Ragde Eiendom AS – eiendom for 34,5 milliarder.

– Den eventyrlige veksten til Ragde Eiendom fortsetter. Selskapet fikk i fjor 1,4 milliarder kroner på bunnlinjen, skrev Estate Nyheter i august.

Bygårder på opphørssalg

To andre ringrever i bransjen er Kjell Kristoffersen og Bjørn-Erik Indahl, som sammen eier IK Gruppen - også den blant de største eiendomsselskapene i Norge i dag. I et intervju i Estate Magasin i 2020 sa Indahl følgende om gruppens eiendomsverdier, som da var på 6-7 milliarder kroner: «Hadde du sagt til meg i starten at vi i 2020 skulle ha slike eiendomsverdier, ville jeg ha ledd av deg.»

Etter byfornyelsen i Oslo, ble det i slutten av 1980- og begynnelsen av 1990-årene lagt ut bygårder på opphørssalg. Budrundene fungerte på den måten at interessenter ble tildelt et prospekt og en konvolutt. Budet skulle skrives på en lapp, og legges i konvolutten. Senere ble det avgjort med spretting av konvolutter på ett av to advokatkontor, som hadde fått oppdraget med å selge eiendommene.

Brukte alle triksene

Indahl jobbet opprinnelig som eiendomsmegler, og visste utmerket godt at ingen drev med bolig-styling før visning på den tiden. Som megler opplevde han til og med at en leilighet fra et dødsbo ble solgt uten at den engang ble vasket. I IK Gruppen skulle de ha en helt annen standard. Da de fikk tilslaget på den første bygården, pusset de opp leilighetene, og innredet en av dem med møbler.

– Vi stekte vafler, kokte kaffe og brukte alle triksene. Når det første leiligheten var solgt, flyttet vi møblene over i neste leilighet, og sånn holdt vi på til alle var solgt, fortalte Indahl.

IK Gruppen var også én av få aktører som faktisk solgte boliger i Oslo på den tiden.

Når begynte virksomheten for alvor å ta av?

– Jeg vil si at bygget stein på stein. Samtidig er det sånn at jo mer du får, jo fortere går det oppover. Det skjedde i 2000-2002, da vi bygget 180 boliger på Sinsen. Da begynte vi også med næringseiendom, sa Kristoffersen til Estate Magasin i 2020.

Fordel å være handy

Det er selvsagt en stor fordel å være handy når man skal kjøpe, pusse opp og selge boliger. En av dem som virkelig tilhører denne kategorien, er Anders Opsahl. Under oppveksten på Skullerud gård i Oslo bygget han hytter i fleng, og satte i 6 års alderen opp en liten bod og solgte sommerblomster, jordbær, vafler, kaffe og mye mer til folk som skulle på tur i Østmarka.

Da det på 1970-tallet ble bygget en blokk med leiligheter for sykepleiere på Skullerud, var det en gavepakke for Opsahl.

Smart business ga egenkapital

Sykepleierne som flyttet inn, stort sett single damer fra Nord-Norge, fant seg raskt en mann å flytte sammen med. Da de flyttet, var Opsahl kjapt på plass ved containeren utenfor blokka og plukket med seg sofaer, stoler, bord, lamper, støvsugere og annet innbo som sykepleieren kvittet seg med på vei inn i sin nye tilværelse. Kort tid etter flyttet det nye, single damer fra Nord-

Norge inn i sykepleierblokka, og de trengte nettopp sofaer, stoler, bord, lamper, støvsugere og annet innbo. Da var det selvsagt både praktisk og beleilig at Anders Opsahl hadde et enkelt utsalg på Skullerud gård som tilfeldigvis solgte akkurat det de behøvde.

– Mange av de tingene solgte jeg opptil flere ganger. Dette var også miljøvern i praksis, sa Opsahl til Estate Magasin i 2018.

Kjøpte etter konkurs

I 1992 var Opsahl tømrermester, og startet eget snekkerfirma. Med oppsparte midler fra den mangslungne virksomheten siden barneårene, kjøpte han to leiligheter på henholdsvis Sinsen og Ulsrud av Trygve Brudevold, samt et lokale på Torshov etter en butikk som hadde gått konk. Torshov-lokalet bygget han om til leilighet og to næringsseksjoner.

Neste prosjekt var en slakterbutikk på Nordstrand med leiligheter over. Der ble det fire leiligheter, før han kjøpte et hybelhus på Hamar og gikk i gang med ombygging også der.

Har gått gradvis

– Det har gått gradvis. Jeg synes det er veldig gøy med eiendomsutvikling, og det er vel den egentlige drivkraften min, oppsummerte Opsahl i Estate Magasin.

Selv om drivkraften ikke er penger, er det ingen tvi om at kjøpene i 1992 var en viktig start på det som i dag er Opsahl Gruppen. I tillegg til å være høyt oppe på listen over Norges største eiendomsselskaper, er gruppen i dag også blant landets største boligutviklere.

Kjøpte kjempetomt

I 1992 kjøpte de to brødrene Mirza Mohammad Sajjad og Mirza Muhammad Hanif tomten Ensjøveien 34 for 2,8 millioner kroner.

– Vi kjøpte eiendommen med tanke på å bygge leiligheter, sa Mohammad Sajjad Mirza til Estate Magasin I 2015.

Selger av den 4,6 mål store tomten var Oslo kommune. Den ene broren drev i en årrekke bruktbilhandelen Furuset Car Center på tomten, og en dag banket Neptune Properties på døren for å forhøre seg om brødrene ville selge. Ensjøveien 34 er nabotomten til Malerhaugparken, hvor Neptune Properties hadde bygget 25 leiligheter. Disse ble raskt utsolgt.

Fikk avtale med Neptune

Det endte med at de inngikk en avtale om at Neptune skulle få kjøpe tomten, der tomteutnyttelsen ble reflektert i prisen. Lasse Røsnes, grunnlegger av Neptune Properties, sa til Estate Magasin at brødene gjorde et veldig godt kjøp i 1992.

– Da de kjøpte eiendommen, var det helt andre premisser som lå til grunn. De er blant mange som har gjort bra dealer opp gjennom årene. Vi har ingen problemer med det, og unner dem suksessen, sa Røsnes.

Ble til 82 leiligheter

Neptune-prosjektet fikk navnet Ensjølyst, og i skrivende stund er de 82 leilighetene «med gode balkonger, felles takterrasse, flotte uteområder og en egen park» under oppføring. Leilighetsprisene ligger i leiet 6,4 til 7,8 millioner kroner.

Priskalkulatoren til SSB viser at brødrenes tomteinvestering på 2,8 millioner kroner i 1992, tilsvarer 5,5 millioner kroner i deg. Det hadde ikke engang rukket til den rimeligste boligen i prosjektet Ensjølyst, noe som forteller mye om hvilke muligheter det var i eiendomsmarkedet i 1992.