– Det kan virke som om markedet for boliggårder er ganske umettelig

Eiendomsmegler MNEF og partner Anders J. Langtind i Privatmegleren Ullevål forteller om et bygårdsmarked som har tatt helt av det siste året.

– Det har vært en ekstrem interesse for boliggårder gjennom hele 2021, men spesielt nå i siste kvartal. Bare i siste kvartal har jeg solgt gårder for mer enn 500 millioner kroner. Totalt i år har jeg solgt boliggårder for ca. 1,5 milliarder, så siste kvartal har stått for nærmere en tredjedel av årsomsetningen. Det kan virke som om markedet for boliggårder er ganske umettelig. Så langt i år har absolutt alt vi har presentert for markedet blitt solgt til det selgerne opplever som gode priser, sier Langtind til Estate Magasin.

Flere nye aktører

Han har også merket seg at såkalte «utviklere» er mer aktive om dagen og kjøper opp eiendom for oppussing og videreutvikling før de selger videre til sluttbrukerne.

– Hva slags type investorer er det som dominerer markedet?

– Det er en del av de «gamle kjente» som er på kjøperen, men i 2021 har jeg også opplevde flere nye aktører som har kommet på banen. Utvikleren, som primært driver med oppussing og utvikling, er mer aktive om dagen. Dette er et positivt signal å ta med seg, da disse gårdene kjøpes for oppussing og seksjonering, for salg til sluttbrukere, så utvikleren er positive til markedet fremover. Vi har også opplevd at en del utenlandske aktører er mer aktive om dagen, men de synes alt går litt «fort» her i Oslo, så det er ikke alltid de henger med når budprosesser starter, sier Langtind

Folkevandring

Blant eiendommene Langtind har solgt denne høsten, er Majorstuen-bygården Schønings gate 14, som ble bygd i 1900 og hatt samme eierfamilie siden 1928.

– Det var på grensen til folkevandring, sa Langtind til Estate Nyheter etter salget.

En annen eiendom er Bygdøy Allé 9 A, B og C, som hadde prisantydning på 150 millioner kroner.

– Hvordan er interessen for et typisk Oslo-objekt med fra 50 til 200 millioner kroner i prisantydning? Har du stor liste med interesserte investorer?

– I dag har vi en svært utfyllende liste på nærmere 500 aktive investorer/eiendomsutviklere som vi aktivt jobber med hele tiden. Av de siste gårdene vi hadde i det åpne markedet, (Prisantydning på 110 millioner kroner) var det totalt 40 stykker som dukket opp på visning, og 6 som la inn bud. Den gikk 12 millioner kroner over selgers prisantydning, sier Langtind.

Kjøper med hjertet, ikke kalkulatoren

Monica Jacobsen, partner og seniorrådgiver Capital Markets i Cushman & Wakefield Realkapital, forteller også om ville tilstander i markedet for boliggårder.

– De beste objektene, typiske trofégårder, kjøpes til yielder rundt 2-tallet. Investorene kjøper med hjertet og ikke kalkulatoren, sier Jacobsen.

Hun mener at til tross for at avkastningen på bygårdene er lav, er etterspørselen god og objektene i markedet er for få.

– Boliggårder med gode beliggenheter etterspørres av investorer med lange briller. Som regel ligger substansverdi over utleieverdi, derav fremdeles lave yielder tross renteoppgang. Markedet har troen på boligmarkedet, men på kort sikt er mange usikre på at man kun kan lene seg på boligprisvekst, sier Jacobsen.

Hun registrerer også at det nå kommer flere større aktører inn på markedet, noe som kan være et tegn på at markedet profesjonaliseres mer.

– Det ser vi også med Eiendomsspar, som går inn i Bergen. Det har lenge vært et ønske om at utlendingene skal se mot Norge hva angår boligutleie, men valutasikring har hindret de til å være med på prisingen, noe som er lettere nå. Internasjonale kjøpere jakter ofte nybygg eller moderne studentboliger i de største byene og ønsker dessuten å kjøpe store volumer. Dette har det ikke blitt bygget mye av i Norge de siste årene. Campus Life i Trondheim, som ble kjøpt av NREP tidligere i år, er et godt eksempel på hva utlendingene ser etter, sier Jacobsen.

Hun mener at jo høyere totalverdi på investeringene, jo viktigere er det at utleieverdien står seg.

– Mindre objekter slaktes oftere, og investor lener seg i større grad til substansverdi, sier Jacobsen.

– Er studentboliger det neste store i dette markedet?

– Studentboliger er attraktivt, men her også gjelder gode beliggenheter, det vil si man helst bør være i de tre største byene. Det offentlige henger etter mange steder i landet for å tilføre nok studentboliger nære høyskoler, men i distriktene er det dog også mange tomter. En stor del av de offentlige studentboligene er bygget langt tilbake i tid og er av dårlig standard. Vi opplever at dagens studenter er villige til å betale litt mer for boliger med gode og moderne kvaliteter, noe private aktører utnytter seg av. Vi tror andre målrettede boligkonsepter også vil være attraktivt i markedet. Det er behov for både psykiatri, boliger for eldreomsorg, boliger tilpasset funksjonshemmede, osv. som det offentlige ikke klarer å matche etterspørselen etter, sier Jacobsen.