– Lovforslag kan gjøre det vanskeligere for eiendomsselskaper

Eiendomsselskap har i dag en særskilt adgang til å pantsette selskapets faste eiendom i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet. Denne muligheten fremgår av en egen forskrift – den såkalte Unntaksforskriften. I forbindelse med et lovforslag sendt til Stortinget på fredag, foreslår Nærings- og fiskeridepartementet å oppheve den særskilte adgangen i Unntaksforskriften.

Etter aksjeloven § 8-10 kan et aksjeselskap som hovedregel kun yte finansiell bistand dersom bistanden ligger innenfor rammen av selskapets frie egenkapital. Nærings- og fiskeridepartementet har arbeidet med å endre denne bestemmelsen, og 21. juni 2019 fremmet departementet en proposisjon til Stortinget med forslag til lovvedtak som blant annet endrer aksjeloven § 8-10.

Forslaget innfører blant annet et generelt unntak for selskapsfinansiering av aksjeerverv for konserner (konsernunntaket). Dersom vilkårene for anvendelse av unntaket er oppfylt, kan selskapet yte finansieringsbistand utover rammen av den frie egenkapitalen. For selskap som i dag faller utenfor Unntaksforskriften, typisk selskap som driver med eiendomsutvikling, vil lovforslaget trolig innebære en fordel.

Samtidig innebærer lovforslaget at lovgiver fjerner de særskilte reglene i Unntaksforskriften som effektivt gir eiendomsselskap mulighet til å pantsette eiendom i forbindelse med oppkjøp.

LES OGSÅ: – Særbehandlingen av eiendomsselskaper går mot slutten – på godt og vondt

Mindre smidig– Eiendomsselskap som i dag er omfattet av Unntaksforskriften vil få en mer krevende vei mot etablering av sikkerhet i forbindelse med oppkjøp. Dagens smidige regler fjernes, sier advokat Ditlef Thaulow i Advokatfirmaet Schjødt.

Konsekvensen av å fjerne de særskilte bestemmelsene i Unntaksforskriften er at eiendomsselskap må etablere sikkerhet etter hovedreglene i aksjeloven § 8-10. Det innebærer nye saksbehandlingskrav. Styret må utarbeide en redegjørelse om bistanden, herunder å vurdere blant annet forsvarligheten ved og selskapets interesse i å yte bistanden. Styrets vedtak skal godkjennes av generalforsamlingen med flertall som for vedtektsendringer. I endringsforslaget skjerpes kravet til styrets redegjørelse.

Det foreslås også et nytt krav om at styret skal avgi en erklæring om at det er i selskapets interesse i å yte bistanden, og at kravet til forsvarlig egenkapital og likviditet i § 3-4 vil være oppfylt.

LES OGSÅ: Høyesterett med viktig avklaring

Vil kreve selgers involvering– I praksis vil de nye reglene skape merarbeid for eiendomsselskapene, særlig hvis eiendomstransaksjoner skal følge dagens modell hvor sikkerheter etableres før overtakelse, sier Thaulow.

– Lovforslaget vil kreve selgers involvering. Ettersom det er selgers representanter som sitter i styret før overtakelse, vil det i praksis være selger som må godkjenne sikkerheten i eiendomsselskapets styre, legger han til.

I tillegg vil det være opp til selger å godkjenne sikkerheten på generalforsamlingen som avholdes i eiendomsselskapet før kreditten ytes, og fristene for å innkalle til generalforsamling må også følges.

– Videre krever de nye reglene at styrets redegjørelse signeres av hele styret, med unntak av eventuelle inhabile styremedlemmer. Det kan også skape praktiske utfordringer, i en bransje hvor mange liker lengre ferier og lange reiser. Nå må aktørene være tilgjengelig for å avgi signaturer, sier Thaulow.

LES OGSÅ: Dømt til å betale 136 mill i erstatning ved utløp av leiekontrakt

Det nye lovforslaget innebærer også at eiendomsselskapet må sende meling til Foretaksregisteret med styrets redegjørelse “før bistanden ytes”.

– Det gjenstår å se hvordan långiverne vil forholde seg til dette kravet, om det er tilstrekkelig med kvittering av innsendt melding eller om de også vil kreve registrering som dokumentasjon på komplett melding. Sistnevnte vil kunne forsinke prosessen ytterligere på grunn av saksbehandlingstiden i Foretaksregisteret, sier Thaulow.

Forslaget ligger til behandling i næringskomiteen. Det er per dags dato uvisst om og når endringene vil tre i kraft.