Lovendringer for deleie og leie til eie – hva er status?

Kommunal- og distriktsdepartementets forslag til endringer i borettslags- og eierseksjonsloven er ment å legge bedre til rette for boligkjøpsmodellene deleie og leie til eie. Innholdet i lovforslaget er beskrevet i flere tidligere artikler; endringene går i hovedsak ut på å løse utfordringene i dagens lovverk knyttet til eier- og ervervsbegrensninger samt å stille visse minstekrav til boligkjøpsmodellene for bedre å ivareta forbrukerhensynet.

Høringsinstansene

Departementet mottok totalt 39 høringssvar innen utløp av høringsfristen i oktober 2023, hvorav 5 uten merknader. Svar ble inngitt av blant annet flere kommuner, enkelte boligbyggelag, ulike interesseorganisasjoner, Forbrukerrådet, Finanstilsynet, enkelte private aktører, Norges Bank, Norges Eiendomsmeglerforbund og Advokatforeningen. Et bredt spenn av interesser har følgelig engasjert seg.

Høringsinnspillene

Høringsinstansene er i hovedsak positive til at det tilrettelegges for boligkjøpsmodeller, og til at det stilles krav til tilbyderne og modellene for å ivareta forbrukernes interesser.

Blant temaene som problematiseres av flere, er kjøpsopsjonens varighet i leie til eie-avtaler og problematikken rundt foreldelse av tidsbestemte kjøpsopsjoner. Også forholdet til tilgrensende lover og håndtering av mangler opptar mange.

Mer overordnet tar flere til orde for at lovforslaget ikke må hindre videre innovasjon og utvikling av nye boligkjøpsmodeller eller variasjoner og kombinasjoner av de to modellene vi kjenner i dag. Mange høringsinstanser peker på at reglene for deleie og leie til eie bør være nokså like, for eksempel med hensyn til hvor mange andeler/seksjoner en juridisk person kan eie.

Kjøpsopsjonens varighet

Departementet har foreslått at leietakers kjøpsopsjon skal ha en varighet på 5 år fra avtaleinngåelsen. En gjentakende tilbakemelding er at opsjonstiden er for kort. Fredensborg Bolig AS påpeker at rundt 70 % av deres inngåtte leie til eie-avtaler i så fall ikke vil oppfylle lovens minstevilkår fordi kunden er gitt en lengre opsjonsvarighet enn 5 år. Leie til eie-avtalene inngås for mange prosjekter tidlig i salgsperioden, og gjerne før byggestart. Dersom avtaleinngåelsen skjer for eksempel to år før overtakelse, vil kunden bare ha 3 år på seg til å tjene opp nok egenkapital til å kjøpe boligen. En lengre opsjonsvarighet vil gi mer sparing, og vil også gi størst mulighet for verdistigning på boligen.

En rekke av høringsinstansene mener derfor at opsjonsvarighet bør være lengre enn 5 år, eller at 5‑årsfristen bør løpe fra overtakelse av boligen fremfor fra avtaleinngåelsen.

Foreldelse

Det hersker rettslig uenighet om tidsbestemte kjøpsopsjoner foreldes. Hvis svaret er ja, vil en kjøpsopsjon i en deleie- eller leie til eie-modell foreldes tre år etter avtaleinngåelsen, uavhengig av om lovens minstetid eller partenes avtale tilsier en lengre varighet.

Departementet skisserte i sitt høringsnotat ulike løsninger på utfordringen, og ba om innspill på de ulike alternativene. Alternativene var at i) en særskilt foreldelsesfrist inntas i foreldelsesloven, ii) en særskilt foreldelsesfrist inntas i borettslags- og eierseksjonsloven, iii) det settes som minstevilkår til boligkjøpsmodellen at opsjonen ikke kan vare mer enn tre år, men at partene kan avtale en rett for boligkjøper å forlenge opsjonen, og iv) det stilles krav om at opsjonen ikke kan vare mer enn tre år. Høringssvarene som kommenterer foreldelsesspørsmålet, slutter seg stort sett til alternativ ii).

Forholdet til tilgrensende lover og håndtering av mangler

Flere høringsinstanser påpeker behov for mer utredning og en overordnet vurdering av kompleksiteten i regelverket samlet, og av sammenhengen mellom ulike relevante lover og forskrifter som avhendingslova, bustadoppføringsloven, husleieloven, sameieloven, boliglånsforskriften etc.

Boligkjøpsmodellene kan for eksempel innebære at et boligkjøp reguleres av både bustadoppføringsloven og avhendingsloven. Hvis forbruker inngår en deleieavtale som innebærer at hen kjøper 50 % av boligen under oppføring og resten noen år senere, vil kjøpet av den første halvdelen reguleres av bustadoppføringsloven og kjøpet av den andre halvdelen reguleres av avhendingsloven. Hvilke frister og regler som gjelder for håndtering av mangler, kan da bli uklart. Lovforslaget legger opp til at problemstillingen skal løses i de enkelte kontraktene, men flere høringsinstanser etterlyser lovendringer som sikrer klarhet for forbruker.

Kritiske røster

Finanstilsynet og Forbrukerrådet er blant dem som er kritiske til lovendringene. De mener det bør gjennomføres et grundigere arbeid før endringene eventuelt gjennomføres.

Finanstilsynet påpeker blant annet at forslaget ikke drøfter om lovendringene kan medføre økt sårbarhet i husholdningene, herunder ved boligprisfall, og dermed motvirke formålet med utlånsforskriften. Videre mener Finanstilsynet at manglende lovfesting av minstekrav til innhold i avtalene og markedsføringen gjør at forbrukervernet ikke er tilstrekkelig ivaretatt. Også Forbrukerrådet mener forbrukervernet bør utredes nærmere. Modellene byr på juridiske problemstillinger knyttet til hvilken lov som gjelder når, og dette er problemstillinger som må avklares.

Finanstilsynet mener dessuten at det bør være konsesjonsplikt for aktører som tilbyr de ulike boligfinansieringsmodellene, og at aktørene i praksis vil operere i konkurranse med finansforetak som er underlagt krav som blant annet ivaretar forbrukerhensyn og som sikrer forsvarlig virksomhet. Også Finans Norge kommenterer forholdet til finansforetaksloven.

Veien videre

Departementet må nå sammenstille høringssvarene og vurdere eventuelle justeringer i lovforslaget. Målet vil være at arbeidet munner ut i en proposisjon som regjeringen stiller seg bak og som deretter blir vedtatt av Stortinget.

Vi har vært i kontakt med departementet, som sier at de tar sikte på å sende en proposisjon til Stortinget i løpet av 2024.

Artikkelforfatterne er partner og advokat Trude Gran Melbye og advokat Christina Norland, begge tihører eiendomsavdelingen i Advokatfirmaet Selmer AS. Melbye er medlem av Advokatforeningens lovutvalg for fast eiendom (tings- og leierett), og har i den forbindelse medvirket til Advokatforeningens høringssvar.