Kronikk: Grønne bygg gir 10 prosent høyere avkastning

Artikkelforfatter er Erik Rigstad, utviklingssjef bygninger, COWI.

Internasjonale data viser at bærekraftige nybygg øker den kommersielle verdien på en rekke viktige parametere. På grunnlag av disse forskningsfunnene har COWI utviklet en ny beregningsmetode som viser at eiendomsinvestorer ofte kan øke sin langsiktige avkastning med 10–12 prosent ved å velge bærekraftige løsninger i næringsbygg.

Dataene er samlet inn fra flere tusen prosjekter fra hele verden. Analysene viser at avkastningen kan være vesentlig høyere hvis oppføringen av næringsbygg følger prinsippene for sosial, økonomisk og miljømessig bærekraft.

Bedre leiepris, dekningsgrad og salgsverdi

Hvis vi tar kontorbygg som et eksempel, er det særlig tre parametere i forbindelse med bærekraftige bygg som har betydning for bunnlinja for investorer: leiepris, dekningsgrad og salgsverdi.

I følge en ny, omfattende undersøkelse fra eiendomsmarkedet i USA som nylig ble presentert av den anerkjente økonomen Nils Kok fra Maastricht University i Nederland, gir sertifiserte grønne bygg tre prosent høyere leieinntekter, syv prosent høyere cash flow og 13 prosent høyere salgsverdi sammenliknet med bygg som ikke er miljøsertifiserte.

Den gjennomsnittlige dekningsgraden er også betydelig bedre. Dette reduserer investeringsrisikoen. Våre analyser viser at også leietakere kan bedre bunnlinja betraktelig. For litt høyere leie oppnår leietakerne høyere produktivitet og lavere drifts- og vedlikeholdskostnader – forholdstallet ligger i snitt over 1,8 i favør økt produktivitet kontra økte leiekostnader.

Trenger nye, prestasjonsbaserte insentivstrukturer

Men hvorfor jager ikke enda flere eiendomsutviklere og entreprenører disse økonomiske gevinstene i større grad?

I tidligfase er det altfor ofte et for ensidig fokus på anskaffelsesprisen og ikke på den langsiktige avkastningen som det spesifikke kontorbygget kan gi investorer og leietakere. Dette fører ofte til et for snevert fokus på byggekostnaden i stedet for de ønskede kommersielle fordelene, som kommer investorer og leietakere til gode.

En forretningsmodell som baserer seg på prestasjonsbaserte insentivstrukturer, ville bidratt til at arkitekter, ingeniører og entreprenører i større omfang ville konkurrert på bærekraftige og verdiskapende løsninger, enn timebruk sett i forhold til den totale kapitalkostnaden. Verdiskaping må belønnes.

Positiv grønn utvikling

Enkelte i byggebransjen synes fremdeles at bærekraft er for dyrt og generelt uforenlig med kommersiell suksess, dog oftere i handling, enn i ord. Her spiller de store norske byggherrene en viktig rolle i å investere i utvikling av bærekraftige løsninger og deling av læring som øker kompetansen i hele næringen, fra bestillerrollen til de som skal drifte byggene.

Det er ikke bare internasjonalt man ser at grønne bygg lønner seg. I Norge har de private og halvprivate eiendomsutviklerne selv drevet frem en satsing på bærekraftige og grønne nybygg. Mens BREEAM Very Good var noe man strakk seg etter for kun få år siden, bygges nå de fleste nybygg i Norge som BREEAM Excellent og passivhus – og vi beveger oss raskt mot at BREEAM Outstanding og plusshus om få år blir den nye standarden.

Men hva med smarte bygg?

Smarte bygg er en global trend som også er på full innmarsj i Norge. Sensorer, data og nye teknologiske løsninger er mer tilgjengelige, og skal bidra til bedre bedre og tilpassede kvaliteter i bygningene, og for en enklere og sømløs hverdag for brukerne av bygget. De skal tilrettelegge for bedre utnyttelse, høyere produktivitet og lavere kostnader.

Men hvor smart må et bygg være, hva er merkostnaden og hva er de økonomiske gevinstene? Hvem skal investere i løsninger som kobler bygningene og byen sammen, og dermed legger grunnlaget for smartere byer? For å finne disse svarene må vi finne ut hva som egentlig er smart. Å ha tilgang til masse data fra sensorteknologi er ikke smart i seg selv før vi benytter dataene til å skape nye verdier, kvaliteter og funksjoner som kommer folk til gode. Smarte bygg befinner seg nå der grønne bygg var for noen år siden. Og nå starter jakten på de smarte, lønnsomme løsningene.