KONKURS I BYGGEPROSJEKTET

Situasjonen i byggenæringen 

Byggenæringen har opplevd en kraftig økning i antall konkurser det siste året. En uformell opptelling viser over 120 konkurser i bygg- og anleggsnæringen bare de siste 4 uker. Det er derfor nødvendig at man som byggherre i større grad enn tidligere har kunnskap om hvilke grep som må iverksettes hvis entreprenøren går konkurs. Mange bedrifter sliter og kollega Marte Nesje hadde nylig en artikkel her i Estate som omhandlet permitteringer og nedbemanning, noe som også dessverre er særlig aktuelt i denne bransjen.

Hva gjør man da som aktør i bransjen når kontraktsparten går konkurs? Og hva kan man gjøre allerede ved kontraktsinngåelsen for å redusere de negative konsekvensene av dette? Nedenfor skal vi forsøke å gi noen konkrete innspill på disse spørsmålene.

Grep ved konkursåpning

Opphør av kontraktsforholdet som følge av konkurs påfører prosjektet raskt potensielt betydelige forsinkelser og kostnader. Det er svært viktig å spare tid i denne fasen, for best mulig å sikre seg mot påregnelige forsinkelser som følge av konkursen.

Byggherre må være klar over at situasjonen reguleres av parallelle «regelsett» som ikke nødvendigvis er helt samkjørt. Konkursrettslige reguleringer er lite tilpasset de såkalte tilvirkningskontraktene. Det er konkurs- og dekningslovens bestemmelser som styrer bostyrerens fremgangsmåte og handlingsrom. Samtidig danner NS-kontrakten grunnlaget for det kontraktsrettslige forholdet som kontraktsparten må forholde seg til.

Selskapet som går konkurs, mister retten til å disponere over sine eiendeler og til å utøve rettigheter. Entreprenørens arbeider stanser derfor opp på byggeplassen, og arbeidene vil erfaringsmessig sjelden videreføres av boet. Det er imidlertid viktig at boet gis rett til å vurdere hvorvidt de ønsker å utøve denne rettigheten.

Entreprenører som går konkurs, skylder normalt penger til sine leverandører og/eller ansatte, og er ikke sjelden forsinket i byggeprosjektet ved konkursåpningen. Byggherren beholder ved konkursåpningen eiendomsretten til det utførte kontraktsarbeide, samt materialer som er betalt for, innlemmet i anlegget/bygget, og til materialer og varer som er levert. Boet til entreprenøren som går konkurs har på den annen side krav på øvrige materialer/ytelser som entreprenøren eier/besitter samt eventuelt utestående vederlag.

Byggherren bør derfor umiddelbart rette fokus mot dokumentasjon på krav i forbindelse med hevingsoppgjør, inklusive erstatning for utgifter til ny entreprenør og eventuelle mangels-/reklamasjonsarbeider. Her er det viktig å begynne innsamlingen av informasjon knyttet til status på arbeidene og dokumentasjon for eventuelle mangler og merkostnader raskt. Som ledd i dette dokumentasjonsarbeidet bør man få på plass en registreringsforretning raskest mulig. Mer om dette nedenfor. Annen aktuell dokumentasjon vil være fotografier av byggeplassen, for å kunne bevise status for arbeidene på det konkrete tidspunktet, og for å avklare status for leveranser på byggeplassen. Avhengig av byggherrens erfaring og kompetanse, bør man ofte vurdere å hente inn fagkyndig hjelp til å bistå i disse prosessene raskest mulig etter konkursåpning.

Sammen med rådgiverne må byggherre kartlegge både utførte, gjenstående og eventuelle påførte mangler ved arbeidene på byggeplass. Særlig i grensesnittet mellom de ulike entreprenører i prosjektet vil det være viktig med dokumentasjon. Tidsnære bevis har tung vekt i forhold til dokumentasjon som er utarbeidet på et senere tidspunkt.

Materialer og utstyr må også merkes og telles, slik at det er enklere å avklare eierskap og gjennomføre et korrekt oppgjør. På denne måten kan det også dokumenteres hvilke leveranser byggherren har rettsvern for, overfor boets andre kreditorer.

Det bør videre også raskt etableres dialog med eventuelle underentreprenører for å avklare mulighetene for at organisasjoner med eksisterende kjennskap til prosjektet eventuelt kan fortsette sine arbeider.

Videre bør byggherren umiddelbart sjekke garantiene og kontakte garantist, samt vurdere å etablere vakthold på byggeplassen. Det er også å anbefale å stanse alle betalinger inntil videre dersom det er grunnlag for å forvente at det vil oppstå krav mot boet, eller dersom betaling og fremdrift ikke henger sammen.

Konkursboet

Boet har som nevnt anledning til å tre inn i kontrakten. Det er derfor umiddelbart viktig at man som kontraktspart får bostyrer til å ta stilling til dette spørsmålet. Å avklare eventuell inntreden med bobestyrer, altså for å finne ut om boet trer inn i kontraktsforholdet og tar sikte på å fullføre den avtalte leveransen, er sentralt. Vanligvis er det sjelden – og stort sett bare i tilfeller hvor entreprenøren er tilnærmet ferdig med sitt arbeid – at boet trer inn og ferdigstiller arbeidet. Det er viktig å påpeke at formalkravene i kontrakts-standardene ikke faller bort ved konkurs, og at de derfor må følges parallelt.

En måte å fremskynde dialogen med bostyrer, og samtidig overholde regelsettet om heving ved konkurs i kontraktene, er å sende et varsel om heving og be om at bostyrer tar stilling til hevningsvarselet innen en konkret frist. Da får man gitt formelt varsel og deretter en avklaring på hvorvidt boet ønsker å tre inn. Om svaret er negativt kan man kontrahere en ny entreprenør etter å ha sendt hevingserklæring og gjennomført registreringsforretning. Dersom boet velger å tre inn, må det dokumentere at det kan oppfylle kontrakten.

Registreringsforretning/overtakelse

For å sikre at dokumentasjonsbehovet blir ivaretatt bør det innkalles til og gjennomføres registrerings-forretning, slik at leveransen og risikoen blir overtatt fra boet. Som ledd i denne overtakelsen får byggherre full rådighet over byggeprosjektet, uten unødvendige og forsinkende kontraktsmessige hindringer.

Formålet med registreringsforretningen er, i tillegg til å få full råderett over prosjektet, også å få oversikt over arbeidet som entreprenøren har utført slik at verdien av dette kan fastsettes. Dette får igjen betydning for de krav byggherre kan rette mot konkursdebitor og eventuelt garantist.

Basert på vår erfaring er det viktig at byggherren innhenter sakkyndig hjelp til registreringsforretningen (dersom man ikke allerede har gjort det), slik at man som ledd i denne besiktigelsen får en kvalitetssikret oversikt over status i arbeidene, eventuelle feil og mangler på ferdigstilte arbeider samt utestående på «punchlister» etc.

Sluttoppgjør 

Etter at registreringsforretningen er avholdt, skal det foretas et sluttoppgjør.

Mange er ikke klar over at sluttoppgjørsreglene i NS kommer til anvendelse også ved hevning som følge av konkurs, men dette er fastslått gjennom rettspraksis at er tilfellet. Sluttoppgjøret skal som ellers vise totalt mellomværende mellom partene. Sluttoppgjøret danner dermed grunnlaget for krav fra og mot konkursboet.

Byggherren kan i den forbindelse sette frist hvis ikke sluttoppgjørskrav mottas. Deler av kravet vil på den bakgrunn kunne prekluderes, altså bortfalle, dersom fristen ikke etterleves. Det samme gjelder innsigelser mot betalingskrav som boet måtte ha.

Det kan videre fremmes krav mot boet for merkostnader som følge av konkursen/hevingen. Erstatningskravet vil imidlertid være begrenset til nødvendige merkostnader, og byggherren har her som i erstatningssaker ellers, en tapsbegrensningsplikt. Tap som kunne vært unngått med enkle midler, vil på den bakgrunn normalt ikke være erstatningsmessige. Deres krav i boet vil normalt bli behandlet med ordinær prioritet og dermed bli et dividendekrav på linje med de fleste andre kreditorer i boet.

Hvordan sikre seg i forkant mot en eventuell konkurs hos kontraktspart ? 

Når vi vet at risikoen for konkurs hos kontraktsmotparten er høyere nå enn før, blir det viktig å sikre seg så godt som mulig. I et presset marked bør det gjøres undersøkelser og vurderinger av kontraktsmotparten med hensyn til dennes økonomi og tilhørende risiko.

Det som kanskje er viktigst når kontrakt inngås, er som et minimum å sikre seg at standardkontraktenes bestemmelser om etablering av garantier etterleves. Det hjelper lite at kontrakten sier det skal stilles garanti, dersom dette faktisk ikke er gjort når konkursen inntrer. Vi opplever dessverre ganske ofte at partene ikke har fulgt opp kravene om å kreve fremlagt dokumentasjon for etablert sikkerhet. I en del tilfeller er ikke avtalt garanti etablert, og oppdragsgiver opplever derfor større tap på entreprenørens konkurs enn det kontrakten og dens bestemmelser gir grunnlag for.

Som byggherre er det også viktig å ikke fravike standardenes bestemmelser om innestående beløp/tilbakehold for dere som bestillere.

Underveis i prosjektet vil det være enda viktigere enn før å følge opp leveransen og se dette opp mot behandlingen av krav om á-konto- eller tilleggsbetaling.

Oppsummert er derfor rådene – årvåkenhet i utførelsesfasen, å følge standardkontraktenes bestemmelser om sikkerhet, samt sørge for god dokumentasjon i tilfelle av en konkurs.

 Ta gjerne kontakt